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房市買氣不振，投資客也開始急跳腳！根據內政部營建署公布最新數據，2018 年第 3 季全國房貸違約比率為 0.23%，比前年同期增加 0.01%，更比 2014 年同期增加 0.07% ，這顯示手握物件的投資客開始 hold 不住，如果不肯降價認賠，就只能讓房貸違約，由銀行收回房屋，這時候，該如何解決眼前的燃眉之急？不妨先透過跟銀行打交道續命，等到價格勉強可以接受，趁機逃命莫戀棧！
房貸期限將至 先談判展延房貸寬限期
根據金管會統計，今年底房貸寬限期到期金額將達 5,429 億元，這筆錢不僅是逼死來不及逃的投資客，銀行同樣心驚驚，就怕逾放潛在的風險也拉警報，其中，八大公股行庫寬限期將到期的房貸總量，包括台銀 260 億元、土銀 300 億元、合庫 250 億元、一銀 226 億元、華銀 170 億元、兆豐 120 億元、彰銀約 90 億元、台企銀 35 億元，總計約 1,500 億元，為了自保，八大官股行庫已經開始陸續祭出「五年寬限期內授權分行展延，一年一次」，有的甚至直接以「延長房貸年限取代直接展延寬限期」應變！
八大行庫的動作反映出房市的焦慮氣氛，但如果已經火燒屁股，來不及房貸搬家，其實多數銀行為了雙贏，也不願意貿然讓房貸戶進入斷頭拍賣的窘境，因此，寬限到期後，房貸戶可以提出展延寬限期的需求，銀行多會重新評估擔保品價值，再用剩餘的房貸年限，評估客戶的償貸能力來確認是否繼續展延；或是還可以申請展延還款年限，一般房貸還款多訂在 20 年，萬一真的快要撐不下去，可以向銀行要求展延到 30 年或 40 年，以減少每月月付款。
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| 寬限期繳納房貸試算 | ||
| 舉例：貸款 1,000 萬、利率 1.7% 、分二十年攤還 | ||
| 項目 | 寬限期內月付額 | 寬限期滿月付額 |
| 不使用寬限期 | 49,180 元/月 | |
| 寬限期兩年 | 14,167 元/月 | 53,773 元/月 |
| 寬限期三年 | 4,167 元/月 | 56,478 元/月 |
| 製表：Money101.com.tw | ||
一般銀行通常給兩年寬限期給，以貸款一千萬來說，不使用寬限期的房貸戶，月繳 49,180 元，但有兩年寬限期的，一個月可以先付利息 14,167 元即可，每月繳款壓力少了約 3.5 萬，感受自然天差地遠，如果申請再延展一年，雖然可以再寬鬆一陣子，但因為銀行寬限了三年，還款時間得壓縮在 17 年內，月付款比起沒用寬限期的房貸戶，每月要多繳 7,298 元，相較寬限兩年的房貸戶，單月也要多繳 2,705 元，這只是一個延遲痛苦的概念！
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2019「斷頭寬限宅」恐暴增 評估財力看準時機買房
切記！這畢竟是救急不救窮，如果你是無意長期持有的投資客，一定要評估財務槓桿，畢竟專家對這波房市低點的時間是眾說紛紜，有機會少賠出場也莫要糾纏不放，小心留來留去留成仇！而這批原本即將在 2018 年底就要變成房市斷頭炸彈，2019 年應該會先有一小批垂死掙扎的房市死士，他們都是之前就已經繳不起而展延寬限期，最後也無力回天，等喘過這一口氣，恐怕仍得斷尾求生。
根據統計，這類「寬限宅」，大約佔市場上房貸戶的三成，約莫是 5.5 萬戶，如果有一半撐不住了，市場上就有兩萬多戶的斷頭物件釋出，這數字不容小覷。建議有心逢低搶進的自助客，可以準備留意市場，一旦有「寬限斷頭宅」釋出就可立刻接下，簡而言之，在買方持續強勢下，投資客將會感受到越來越大的壓力，對於真正需要買房的剛性需求民眾來說，絕對是一大利多。
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想在 2019 年買到這批「斷頭寬限宅」，可以往前追溯到 2016 到 2017 年的使照核發戶數，去估算出 2019 的交屋量，大概就能按圖索驥，找到目標看屋區域！以此推算， 2019 全台約有 18.2 萬戶交屋，其中新北、桃園、台中的交屋量高達 2 萬戶以上，新竹縣市也高達 1.3 萬戶，以上四區都屬還本壓力極大的超級炸彈區，今年預期都可能出現委售潮，甚至不得不降價求售！
| 2019 年斷頭寬限住宅熱區 | |
| 地區 | 2019~2020 寬限期屆滿戶數 |
| 台北市 | 3,180 戶 |
| 新北市 | 11,565 戶 |
| 桃園市 | 9,234 戶 |
| 新竹縣市 | 3,920 戶 |
| 台中市 | 7,430 戶 |
| 全台 | 54,705 戶 |
| (資料來源：永慶房屋)製表：Money101.com.tw | |
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