實價登錄2.0變0.5?揭密建商「作價」四大手法!

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被稱作「實價登錄2.0」的地政三法修法,卻在建商壓力下,撤下了「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項爭議法條,影響所及,就是讓一直不夠透明的預售屋實價登錄,繼續成為建商上下其手的房價黑洞,背後手法千奇百怪,說穿了,就是用「時間」換取「空間」,以延遲登錄的時間差,先在房市帶風向,等到東風一起,敵軍萬箭齊發,建商就坐收漁翁之利!想知道各家房貸利率,可以參考【 各家銀行房貸利率試算】

手法一:新成屋揭露率低 左手賣右手帶風向

目前的實價登錄,從成交到揭露大約要三個月時間,而不能即時揭露價格的預售屋,需要拖延更多時間,往往成交數月後的買賣資訊都見不得光,業者更可能會「選擇性揭露」,從實價登錄上的資訊來看,可以發現,正在銷售的新成屋揭露率不高,就算有登錄,也常常發生「跳空上漲」的詭異價格。

這是預售房市最常見的「作高價」手法,建商透過左手丟右手「作價」,簡單的說,可以利用子公司、交叉持股公司,或利用人頭方式,登錄幾戶「高價戶」,讓看屋民眾「參考」價格用,交屋後持續銷售,將數據告訴購屋者,這個價錢「殺無可殺」而看屋的消費者,一時不察,參考了揭露的高價資訊,就算打個八折、九折價去議價,對建商來說,可能都算是相對有利的售價,但購屋民眾懵然不知,還以為自己討了便宜,還沾沾自喜。

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手法二:灌水添加假登錄 車位.裝潢成墊價工具

另外一種帶風向的作價法,就是讓「實價登錄」大椪風,比如房價一千萬,卻硬把車位算進去,變成一千兩百萬,建商反正就一筆登錄,讓消費者以為這就是行情價,等到上門看屋,也不疑有他,比照一千兩矮百萬的價格,直接買進同樣坪數格局,卻不含車位的物件。

有的建商比較「厚工」,會把新成屋的某一戶,裝潢成樣品屋先賣出,在價格已經內含裝潢的情況下,順勢墊高售價,並火速完成實價登錄,接著其他戶物件,則會以這個「裝潢屋」的價格為依據,繼續出售給後續看屋來客,殊不知自己買的物件不含裝潢,卻被賣以裝潢價,被當冤大頭。

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手法三:豪宅產品「跳空價」誆市 頂級物件自抬身價

這類作高價,更常出現在豪宅產品上!在媒體上,常常可以看到,台北市又出現豪宅新天價,動輒一坪兩三百萬的價格,讓不少富商引為身分地位象徵,但看似尊爵價格的背後,當然也得動點腦筋,這類頂級物件,多會先揭露頂樓高價戶,理由很簡單!因為一般來說,樓層越高的物件,房價也越高,為了讓豪宅房價炒熱話題,先用頂樓成交價,拉高身價,後續價格比照辦理,建商荷包自然賺得飽飽。

這樣的手法,現在也常也常於一般物件,只要先揭露高樓價格,就等於有了房價參考,低樓層的價格,始終隱而不宣,讓上門的購屋民眾,摸不著頭緒,只能變成待宰羔羊,任人魚肉!

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手法四:「作低價」吸客上門 破解房市冷凍僵局

別以為建商只有這幾招,墊高價是房市多頭的產物,但近來市場翻轉,建商眼看狀況不對,無計可施,還是會從實價登錄找出口!聰明建商透過實價登錄「作低價」,透過單戶的價價成交,釋出讓利賠售訊息,讓消費者覺得已經跌無可跌,已經可以出手,但,這不過是建商自導自演,對消費者來說,仍存在買在相對高點風險!

更有甚者,見面三分情,代銷人員只要寄出「哀兵策略」,說登錄的那一戶是瑕疵屋,只要多加一點,也可以便宜成家,機不可失,很多消費者一時昏頭,也會誤入高價陷阱而不自知。不管是作高還是作低,這些都是業界不能說的潛規則,建商因時制宜,不斷調整策略,而預售屋的神秘價格黑幕,在實價登錄2.0的重重保護下,吃虧上當的,仍是消費者!

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