想省房屋仲介費又怕當冤大頭？破解跟自售屋主買房三大風險

跟房仲買屋要給服務費，找自售屋主買房子就可以省下仲介費？提醒大家，自售房屋的屋主，因為手握資產，看似承受風險較大，但買家同樣也得小心翼翼，畢竟買房是大事，一生可能只有一次的買賣，萬一付清尾款才發現狀況，等同辛苦存的血汗錢，就此肉包子打狗，豈可不慎？此外，買自售屋不單少了售後服務，賣房與買房雙方缺少第三方橋樑，可能在溝通或是辦理過程需要花更多時間，且房貸是否能順利申請也是一大問題。這篇要來分享，跟房仲與自首屋主買屋的差異點、跟自售屋主買屋的三大風險以及破解方式，避免當冤大頭！而關於賣自售屋需要注意的事項，可參考這篇《屋主自售五大風險》。

房仲、自售買屋流程大不同 房貸申請難易度、售後服務差異多

透過房仲買賣房屋，通常會簽下非漏水屋、輻射屋或海砂屋的保證，儘管交屋後，也可能有隱匿的風險，但白紙黑字寫下的合約，起碼事後究責，總也冤有頭債有主！如果是屋主自售，一旦發現當初未發現的問題，以及需要更進一步的服務時，當初的買家是否還找得到人？無法提供售後服務，將是一大問題！

此外，大部份買主必須跟銀行申貸購屋，但如何跟銀行談到優惠條件，這往往不是屋主有能力做到的；而房仲頂著公司的大招牌，申請房貸卻容易得多，且貸款成數多寡，往往關係著買家房子的能力，這是自售屋主在交易中，顯得更為不利之處。

閱讀更多：買房子 影響房貸成數與房貸利率的關鍵

風險一：價錢談不下來？ 破解方式：先查實價登錄再開殺

首先，想要買這類物件，記得一定要殺價！理由很簡單，買賣雙方都省下了仲介費，其中，應該要付買賣價金 4% 給房仲的屋主省最多，既然都少了一大筆支出，買家可以極力說服賣家，在房價上稍事讓步，雙方互蒙其利，何樂不為！不過，開口殺價之前，一定要先查詢「實價登錄」，了解行情，因為一般透過房仲買賣的交易，仲介都會提供相關資料，要買這類自售屋省錢，這個功課就非自己動手做不可。

風險二：假冒屋主賣屋？破解方式：調閱「謄本」確認賣家身分

此外，千萬不要一昧相信打開門賣屋的，就是屋主！過去，就曾經有屋主親戚借住，卻冒名賣屋，等到付了幾萬元訂金之後，想要再登門找人，卻發現屋主換人了，這筆錢想要討回來，於法無據，因此，建議買自售屋的買家，可以自行去調閱「建物登記謄本」，確認賣屋者就是屋主本人。

一般來說，建物登記謄本內容，共分為「建物標示部」、「建物所有權」及「建物他項權利部」三大項，如果想知道房屋的抵押設定狀況，可以查閱謄本的第三大項目「建物他項權利部」。所謂的「他項權利」，是指房屋的所有權人和使用權人以外的他人，對房屋享有的權利，最常見的就是「抵押權」，當屋主以建物為擔保品，向銀行、民間機構或私人借款時，就必須設定抵押權，而他項權利部所記載的「權利人」，就是指放款的債權人，屋主則為「設定義務人」，也稱作「抵押人」，從「他項權利部」資料中，包括抵押次數、設定抵押的順序、登記日期、債權額比例、擔保債權總金額，和約定的清償日期，全都一目了然。

風險三：賣方捲款而逃？破解方式：履保專戶不可少 驗屋完成再撥款

最重要的，一定要找代書協助，在正式交屋前，把錢存在履保專戶中，如果賣方仍有未償還的房貸餘額，買方的銀行會先撥款，代償賣方的房貸，剩下的金額一樣會存在履保專戶裡，等到交屋當天「驗屋」，完成所有手續後，買方拿到權狀確認無誤後，代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額，一次匯款到賣方的指定帳戶，完成「一手交錢，一手交貨」。如此一來，買方可以避免支付價金後，賣方捲款潛逃，拿不到房子；賣方也可以避免還沒有拿到款項，房子卻被代書過戶給買方，雙方都能得到安全成交的保障，兩全其美！

閱讀更多：首購族看過來 不能輕忽的買房流程小細節！