想省房屋仲介費又怕當冤大頭?破解跟自售屋主買房三大風險

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買自售屋

跟房仲買屋要給服務費,找自售屋主買房子就可以省下仲介費?提醒大家,自售房屋的屋主,因為手握資產,看似承受風險較大,但買家同樣也得小心翼翼,畢竟買房是大事,一生可能只有一次的買賣,萬一付清尾款才發現狀況,等同辛苦存的血汗錢,就此肉包子打狗,豈可不慎?此外,買自售屋不單少了售後服務,賣房與買房雙方缺少第三方橋樑,可能在溝通或是辦理過程需要花更多時間,且房貸是否能順利申請也是一大問題。這篇要來分享,跟房仲與自首屋主買屋的差異點、跟自售屋主買屋的三大風險以及破解方式,避免當冤大頭!而關於賣自售屋需要注意的事項,可參考這篇《屋主自售五大風險》。

房仲、自售買屋流程大不同 房貸申請難易度、售後服務差異多

透過房仲買賣房屋,通常會簽下非漏水屋、輻射屋或海砂屋的保證,儘管交屋後,也可能有隱匿的風險,但白紙黑字寫下的合約,起碼事後究責,總也冤有頭債有主!如果是屋主自售,一旦發現當初未發現的問題,以及需要更進一步的服務時,當初的買家是否還找得到人?無法提供售後服務,將是一大問題!

此外,大部份買主必須跟銀行申貸購屋,但如何跟銀行談到優惠條件,這往往不是屋主有能力做到的;而房仲頂著公司的大招牌,申請房貸卻容易得多,且貸款成數多寡,往往關係著買家房子的能力,這是自售屋主在交易中,顯得更為不利之處。

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風險一:價錢談不下來? 破解方式:先查實價登錄再開殺

首先,想要買這類物件,記得一定要殺價!理由很簡單,買賣雙方都省下了仲介費,其中,應該要付買賣價金 4% 給房仲的屋主省最多,既然都少了一大筆支出,買家可以極力說服賣家,在房價上稍事讓步,雙方互蒙其利,何樂不為!不過,開口殺價之前,一定要先查詢「實價登錄」,了解行情,因為一般透過房仲買賣的交易,仲介都會提供相關資料,要買這類自售屋省錢,這個功課就非自己動手做不可。

風險二:假冒屋主賣屋?破解方式:調閱「謄本」確認賣家身分

此外,千萬不要一昧相信打開門賣屋的,就是屋主!過去,就曾經有屋主親戚借住,卻冒名賣屋,等到付了幾萬元訂金之後,想要再登門找人,卻發現屋主換人了,這筆錢想要討回來,於法無據,因此,建議買自售屋的買家,可以自行去調閱「建物登記謄本」,確認賣屋者就是屋主本人。

一般來說,建物登記謄本內容,共分為「建物標示部」、「建物所有權」及「建物他項權利部」三大項,如果想知道房屋的抵押設定狀況,可以查閱謄本的第三大項目「建物他項權利部」。所謂的「他項權利」,是指房屋的所有權人和使用權人以外的他人,對房屋享有的權利,最常見的就是「抵押權」,當屋主以建物為擔保品,向銀行、民間機構或私人借款時,就必須設定抵押權,而他項權利部所記載的「權利人」,就是指放款的債權人,屋主則為「設定義務人」,也稱作「抵押人」,從「他項權利部」資料中,包括抵押次數、設定抵押的順序、登記日期、債權額比例、擔保債權總金額,和約定的清償日期,全都一目了然。

他項權利部重要資訊
項目 內容
登記次序 登記次序前方的編號,代表設定抵押權順序,也是債權清償的順位
權利種類 建物通常僅有抵押權,土地有地上權、地役權
權利人 或稱「抵押權人」或「債權人」,多數為銀行,也可能是個人或民間放款機構
擔保債權總金額 銀行對房屋的鑑估價值
通常是實際貸款金額的 1.2 倍
設定義務人 通常為借款的屋主
製表:Money101.com.tw

風險三:賣方捲款而逃?破解方式:履保專戶不可少 驗屋完成再撥款

最重要的,一定要找代書協助,在正式交屋前,把錢存在履保專戶中,如果賣方仍有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款,代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存在履保專戶裡,等到交屋當天「驗屋」,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤後,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額,一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。如此一來,買方可以避免支付價金後,賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方,雙方都能得到安全成交的保障,兩全其美!

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