房貸利率創歷史新低 買真的比租好?這三個數字還是關鍵!

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房貸利率

新冠肺炎疫情橫掃,央行調降政策利率1碼,利率降至1.125%,創歷史新低紀錄,首購族專屬的「青安貸款」利率更是下探0.94%,以貸款1000萬來計算,調降1碼的利率每月大約可節省2000至3000元,對首購族來說,算是相當有感!當低利時代來臨,租屋跟買房哪個比較划算?再度成為熱門的話題,要實現「租不如買」的夢想,Money101.com.tw幫大家整理申辦房貸前不能不知的三個關鍵數字!延伸閱讀:【2020 內政部房屋修繕住宅貸款條件、利息、如何申請看這裡】

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關鍵數字一:每月租金>每月攤還的房貸六成可考慮進場!

說白了,租屋跟買房最大的差異,在於租屋的人來說,不需要準備大筆的自備款,每月要負擔的金額也較低,經濟壓力當然比較小;至於買房,則是必須先存夠至少房價兩成以上的自備款,每個月還要負擔平均攤還的房貸,負擔當然比租屋沉重得多,因此許多支持租屋的人,認為將買房的資金轉作投資,更能夠以錢滾錢,提早為自己存一筆退休金。

在房貸進入成數高、租金高、房貸利率低的「二高一低」的新時代下,如果每月繳付的租金,已經超過每月所需攤還的房貸六成,其實就可以考慮存錢買房!換算下來,如果每個月付2萬元房租,才能有個棲身之所的無殼族,如果每個月只需繳3.3萬房貸,就能擁有自己的房子,是不是聽起來不算太高不可攀?而租屋帶來的短暫經濟寬鬆,始終不如有個自己的窩,加上房產具保值性,未來也有增值空間,就算沒賣出套利,未來還可以「以房養老」,享受相對愜意的老後生活。

關鍵數字二:租不如買?總價500萬以下物件才划算

但,建商或房仲不斷的說「租不如買」,是當「租金夠付房子扣掉頭期款之後的房貸本息」時,才是真正的「租不如買」,如果按照這個標準試算,以一般家庭可以負擔的租金,大約在兩萬上下來計算,這筆錢換算成房貸,可以買的約是房價通常會在500萬元以下的標的,也就是在付了兩成頭期款後,得另外跟銀行貸款400萬元,每月繳交房貸約2萬元,這才符合租不如買的需求標準,從實際的房市來看,可能要往台中、台南、高雄等雙北以外的六都城市,才有可能實現。

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關鍵數字三:量力而為!每月房貸不超過家庭收入1/3

即使當前的購屋條件相對有利,要趁勢購屋,更重要的是量力而為,一般來說,比較健康的房貸規劃,通常是每個月的房貸還款,要落在月收入的三分之一左右,才不會成為「租不如買」陷阱下的房貸屋奴,更要長線考慮未來收入,是否有機會隨著加薪或升職而往上增加,提升自己的還款能力,倘若房貸負擔超過1/3,很容易影響購屋者的正常生活,甚至陷入必須降低生活品質,只為求片瓦遮天的窘境。

揹學貸信貸的人、無「緊急預備金」、只活在當下者 皆不宜「以買代租」

就算以上三個關鍵數字都過關,「租不如買」還是有種種條件限制,依照目前的市況,雙北、桃園的租金,通常都不夠付房貸本息;就算在雙北勉強找到租不如買的區域,用租金買到的物件,坪數可能會整整少一半以上,必須犧牲掉的生活空間,也要一併考量進去!

除此之外,建議有學貸信貸的、或是繳完頭期就沒緊急預備金的人,以及只看現在需求的人,即使租金夠付房貸本息,也不建議以買代租,前兩種人的財務根本是走在槓桿上,貿然購屋,槓桿隨時會傾倒,風險太高;或是為了買房遷就小宅,卻忘了將來可能會有結婚生子需求的人,一旦生活狀況改變,暫時買的房子根本無法持續居住,也不適合以買代租,白白浪費時間與金錢,物價飆漲年代,年輕人薪資跟不上通膨速度,但,貸款的條件再怎麼改變,買房子畢竟還是人生大事,還是得好好規畫存款,按部就班,不宜躁進!

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