低利率時代買房好還是租房好?這三個數字是關鍵!

Maggie
最後更新於 Aug 20, 2021

買房子頭期款

根據中央銀行新承做放款統計,110年6月本國五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款為667.18億元,創今年來單月高點,而房貸利率則來到1.353%相對低點。如果貸款金額600萬元,每月本息攤還金額只要28,549元,還不到3萬元,對首購族來說,算是相當有感,也讓租屋跟買房哪個比較划算?再度成為熱門的話題,要實現「租不如買」的夢想,Money101.com.tw幫大家整理申辦房貸前不能不知的三個關鍵數字!【疫情肆虐收入短少 下個月房貸繳不出來怎麼辦?】【2021 青年創業及啟動金貸款 利率、申請條件、流程與常見問題】

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最低利率 前三期優惠年利率0.88%,第四期起2.99%起 (機動計息) 首期一律0.01%(固定)、第2期起2.48%起(機動計息) 前二期 0.1%,第三期起 2.54%~13.19%
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貸款年限 最長 7 年 最長 7 年 最長 7 年
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關鍵數字一:每月租金>每月攤還的房貸六成可考慮進場

說白了,租屋跟買房最大的差異,在於租屋的人來說,不需要準備大筆的自備款,每月要負擔的金額也較低,經濟壓力當然比較小;至於買房,則是必須先存夠至少房價兩成以上的自備款,每個月還要負擔平均攤還的房貸,負擔當然比租屋沉重得多,因此許多支持租屋的人,認為將買房的資金轉作投資,更能夠以錢滾錢,提早為自己存一筆退休金。

在房貸進入成數高、租金高、房貸利率低的「二高一低」的新時代下,如果每月繳付的租金,已經超過每月所需攤還的房貸六成,其實就可以考慮存錢買房!換算下來,如果每個月付2萬元房租,才能有個棲身之所的無殼族,如果每個月只需繳3.3萬房貸,就能擁有自己的房子,是不是聽起來不算太高不可攀?而租屋帶來的短暫經濟寬鬆,始終不如有個自己的窩,加上房產具保值性,未來也有增值空間,就算沒賣出套利,未來還可以「以房養老」,享受相對愜意的老後生活。

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關鍵數字二:每月房貸不超過家庭收入1/3

即使當前的購屋條件相對有利,要趁勢購屋,更重要的是量力而為,一般來說,比較健康的房貸規劃,通常是每個月的房貸還款,要落在月收入的三分之一左右,才不會成為「租不如買」陷阱下的房貸屋奴,更要長線考慮未來收入,是否有機會隨著加薪或升職而往上增加,提升自己的還款能力,倘若房貸負擔超過1/3,很容易影響購屋者的正常生活,甚至陷入必須降低生活品質,只為求片瓦遮天的窘境。

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關鍵數字三:總價600萬以下物件才划算

但,建商或房仲不斷的說「租不如買」,是當「租金夠付房子扣掉頭期款之後的房貸本息」時,才是真正的「租不如買」,如果按照這個標準試算,以一般家庭可以負擔的租金,大約在2萬上下來計算,這筆錢換算成房貸,可以買的約是房價通常會落在600萬元,也就是在付了2成頭期款後,得另外跟銀行貸款480萬元,每月需要繳的房貸為22,839,這才符合租不如買的需求標準。

從實際的房市來看,根據聯徵中心最新統計,2021年第一季平均購買總價為1066萬元,貸款約8成,以總價千萬且自備款2成試算,第一個門檻就是要能夠拿出200萬元;再以貸款金額800萬,20年期房貸、利率1.353%計算,每個月還款金額為28,549萬元,若以買月房貸不超過家庭收入1/3來看,每月家庭收入至少要9萬元。

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揹學貸信貸、無緊急預備金者 不宜以買代租

就算以上三個關鍵數字都過關,「租不如買」還是有種種條件限制,依照目前的市況,雙北、桃園的租金,通常都不夠付房貸本息;就算在雙北勉強找到租不如買的區域,用租金買到的物件,坪數可能會整整少一半以上,必須犧牲掉的生活空間,也要一併考量進去!

除此之外,建議有學貸信貸的、或是繳完頭期就沒緊急預備金的人,以及只看現在需求的人,即使租金夠付房貸本息,也不建議以買代租,前兩種人的財務根本是走在槓桿上,貿然購屋,槓桿隨時會傾倒,風險太高;或是為了買房遷就小宅,卻忘了將來可能會有結婚生子需求的人,一旦生活狀況改變,暫時買的房子根本無法持續居住,也不適合以買代租,白白浪費時間與金錢,物價飆漲年代,年輕人薪資跟不上通膨速度,但貸款的條件再怎麼改變,買房子畢竟還是人生大事,還是得好好規畫存款,按部就班,不宜躁進!

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Maggie August 20, 2021 54820