買過房子的人都知道，入手前兩年有所謂的房貸「寬限期」，也就是先還利、不還本，這對剛繳完頭期款的買屋族來說，不啻是個暫時喘一口氣的方法！不過，在房市多頭的時候，很多聰明投資客，會透過「寬限期投資法」操作財務槓桿，也就是前兩年先繳少少利息，等到兩年後房市起漲，再直接賣掉套利；更有甚者，有人兩年一到，還會轉貸其他銀行，繼續展延寬限期，但，近日金管會以「降低銀行風險」為由，加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序，「寬限期」這帖救急藥方，該怎麼用？不可不慎！
房貸寬限期審核嚴 信用差、非自用、小套房戶銀行難寬限
首先，「寬限期」是用來救急不救窮，如果兩年到了，還是沒有能力本利攤還，建議這樣的人千萬不要輕言買房！以一千萬的房子為例，寬限期內，每個月只繳一萬多元的利息，對很多人來說，比房租還便宜，但兩年大限一到，房貸連本帶利，每月要還到近四萬元，這個數字就令人頭痛、難以承受，所以，申請寬限期的前提是要有十足把握，兩年後能扛起房貸重擔，而且不會因而節衣縮食，生活無以為繼。
更重要的是，想向銀行貸款申請買屋「寬限期」，並非人人都可以闖關達陣，倘若你是「信用有瑕疵者」、「小套房申貸」、「非自住類型首購」等三類購屋客，銀行會拿出放大鏡，再依據案件仔細檢視審核，申請寬限期不一定能申請通過。其中，平日無良好信用紀錄者，本來就會是銀行的黑名單，銀行審核通過任何與之資金往來的機率都低；而小套房主建坪小、轉手不易，在銀行眼中，則被視成高風險產品，可申請貸款成數較低、貸款總數較低，所以銀行希望借貸人儘快還清貸款，更遑論申請寬限期過關。
信用瑕疵最礙事 透過房仲先鑑價 提供擔保也給力
上有政策，下有對策，如果可以準備較高「自備款」，向銀行申辦的貸款成數較低，對銀行來說，自然降低承擔風險，申請到寬限期的可能性也較大：而維持良好信用紀錄這件事，說了再說，因為實在太重要，平日最好與同一家銀行有固定往來，並維持「平穩使用」信用卡的習慣，也就是要有刷卡交易的紀錄，對銀行來說，這樣的客戶更顯可靠，不過，切記「有借有還，再借不難」，千萬別留下延宕繳款紀錄，否則這些紀錄將會成申辦房貸、寬限期的超級絆腳石。
另外，如果能提供有力擔保品，也能大大加分，像是可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品；或是找有力人士作保，像是父母、配偶有在銀行、百大企業工作，都是申請時強而有力的靠山；另外，找大品牌房仲購屋，事先針對實際屋況、產權調查，先找銀行鑑價，也可以避免簽約買房後，才發現無法申請寬限，因而產生立刻斷炊的窘境。
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房貸寬限期可一不可再 先樂後苦非長久之計
最後，建議「寬限期」可一不可再，也就是兩年寬限期到了，最好不要再延後，這樣只是把負擔再往後，壓力更重，以 2018 年台北市平均房價為 2,569 萬元為例，如果貸款八成，自備款大概約 514 萬元，如果把寬限期拉到三年，前三年每個月雖然只付 2.8 萬元，但後 17 年，每月要還 11.5 萬元，這樣的數字對大多數的受薪階級來說，都是不輕鬆的負擔。
相較之下，不如將房貸還款期限拉長，以向銀行貸款 1,000 萬為例，房貸利率 2%，如果一開始就本息平均攤還，20 年房貸，須月付 50,588 元；30 年房貸，一個月繳 36,962 元；40 年房貸則月支出 30,283 元，儘管長期來看利息要付出更多，起碼壓力小一點，斷頭法拍的危機也大減，不過，買房畢竟是一場長期抗戰，量力而為，才是可長可久之計
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