房貸寬限期難過關?小心成為銀行買房三大黑名單

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寬限期黑名單

買過房子的人都知道,入手前兩年有所謂的房貸「寬限期」,也就是先還利、不還本,這對剛繳完頭期款的買屋族來說,不啻是個暫時喘一口氣的方法!不過,在房市多頭的時候,很多聰明投資客,會透過「寬限期投資法」操作財務槓桿,也就是前兩年先繳少少利息,等到兩年後房市起漲,再直接賣掉套利;更有甚者,有人兩年一到,還會轉貸其他銀行,繼續展延寬限期,但,近日金管會以「降低銀行風險」為由,加強審核銀行辦理「寬限期延展」相關程序,「寬限期」這帖救急藥方,該怎麼用?不可不慎!

房貸寬限期審核嚴 信用差、非自用、小套房戶銀行難寬限

首先,「寬限期」是用來救急不救窮,如果兩年到了,還是沒有能力本利攤還,建議這樣的人千萬不要輕言買房!以一千萬的房子為例,寬限期內,每個月只繳一萬多元的利息,對很多人來說,比房租還便宜,但兩年大限一到,房貸連本帶利,每月要還到近四萬元,這個數字就令人頭痛、難以承受,所以,申請寬限期的前提是要有十足把握,兩年後能扛起房貸重擔,而且不會因而節衣縮食,生活無以為繼。

更重要的是,想向銀行貸款申請買屋「寬限期」,並非人人都可以闖關達陣,倘若你是「信用有瑕疵者」、「小套房申貸」、「非自住類型首購」等三類購屋客,銀行會拿出放大鏡,再依據案件仔細檢視審核,申請寬限期不一定能申請通過。其中,平日無良好信用紀錄者,本來就會是銀行的黑名單,銀行審核通過任何與之資金往來的機率都低;而小套房主建坪小、轉手不易,在銀行眼中,則被視成高風險產品,可申請貸款成數較低、貸款總數較低,所以銀行希望借貸人儘快還清貸款,更遑論申請寬限期過關。

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信用瑕疵最礙事 透過房仲先鑑價 提供擔保也給力

上有政策,下有對策,如果可以準備較高「自備款」,向銀行申辦的貸款成數較低,對銀行來說,自然降低承擔風險,申請到寬限期的可能性也較大:而維持良好信用紀錄這件事,說了再說,因為實在太重要,平日最好與同一家銀行有固定往來,並維持「平穩使用」信用卡的習慣,也就是要有刷卡交易的紀錄,對銀行來說,這樣的客戶更顯可靠,不過,切記「有借有還,再借不難」,千萬別留下延宕繳款紀錄,否則這些紀錄將會成申辦房貸、寬限期的超級絆腳石。

另外,如果能提供有力擔保品,也能大大加分,像是可用房地產、股票證券或儲蓄險保單作擔保品;或是找有力人士作保,像是父母、配偶有在銀行、百大企業工作,都是申請時強而有力的靠山;另外,找大品牌房仲購屋,事先針對實際屋況、產權調查,先找銀行鑑價,也可以避免簽約買房後,才發現無法申請寬限,因而產生立刻斷炊的窘境。

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房貸寬限期可一不可再 先樂後苦非長久之計

最後,建議「寬限期」可一不可再,也就是兩年寬限期到了,最好不要再延後,這樣只是把負擔再往後,壓力更重,以 2018 年台北市平均房價為 2,569 萬元為例,如果貸款八成,自備款大概約 514 萬元,如果把寬限期拉到三年,前三年每個月雖然只付 2.8 萬元,但後 17 年,每月要還 11.5 萬元,這樣的數字對大多數的受薪階級來說,都是不輕鬆的負擔。

相較之下,不如將房貸還款期限拉長,以向銀行貸款 1,000 萬為例,房貸利率 2%,如果一開始就本息平均攤還,20 年房貸,須月付 50,588 元;30 年房貸,一個月繳 36,962 元;40 年房貸則月支出 30,283 元,儘管長期來看利息要付出更多,起碼壓力小一點,斷頭法拍的危機也大減,不過,買房畢竟是一場長期抗戰,量力而為,才是可長可久之計

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