不只人可以搬家,房貸也可以搬家

|作者 | 房屋貸款篇, 所有文章, 貸款相關文章

change-your-house-loan

人可以因為唸書、工作、結婚、退休…等種種理由搬家,你知道不只人可以搬家,房貸也可以搬家嗎?如果你搖頭的話,就一起來看看這篇『房貸轉貸』吧。

快速找到你想要的資訊:

什麼是『房貸轉貸』? 轉貸需精算手續費及違約金 轉貸究竟划不划算 可與原銀行溝通降息 什麼是『塗銷抵押權』?

什麼是『房貸轉貸』?

簡言之,房貸轉貸,就像是搬家的概念,但是搬家的人不是你,是你的房貸。為什麼要把你的房貸搬家呢?當然是因為有利可圖啦。

轉貸需精算手續費及違約金

現行的房貸利率不高,暫時也沒有升息的跡象,但房貸這樣一筆大的貸款,如果可以降低每月攤還金額,減輕負擔,相信房貸族自然樂意把錢多留一些再荷包裡,只是,在你決定轉貸之前,務必要精算手續費及違約金。

『轉貸』,其實等於是將你的房子「重新貸款」,因此會衍生出貸款相關的手續費,例如開辦費、代書費、規費…等,而且,你原本的房貸,甚至有可能會有違約金的相關條款。

轉貸究竟划不划算

基本上來說,因為貸款都會有手續費,如果你的房貸剩餘金額低於一定的數字,有可能轉貸對你來說不但無利可圖,還會莫名多繳出一筆錢給銀行成為冤大頭。再加上,貸款大多會有綁約期,如果在綁約期內決定要轉貸,多數銀行會收取違約金。

玉山銀行為例,貸款提前清償的違約金計算方式如下:

1. 自第一次撥款日起一年(含)內,如有全部清償貸款塗銷抵押權之情事時,依申請塗銷日前三個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份)之2%計付提前清償違約金。
2. 貸款期間逾一年(不含)至二年內,發生全部清償貸款並塗銷抵押權之情事時,依申請塗銷日前三個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份)之1%計付提前清償違約金。
3. 貸款期間逾二年(不含)至三年內,發生全部清償貸款並塗銷抵押權之情事時,依申請塗銷日前三個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份)之0.5%計付提前清償違約金。

如此看來,前三年轉貸並不非常划算,假如第四年在結束了綁約期之後想要轉貸,也要算算首年轉貸的價差,扣除成本後,是否為正數,這樣你費盡功夫轉貸才真正有意義。

* 玉山銀行在貸款期間可以部分還款,在約定的期間內提前還款並不需要繳付違約金,但若是還清貸款並塗銷抵押權(註1)一則需要支付違約金。

可與原銀行溝通降息

若你有轉貸想法時,何不先跟原貸款銀行溝通降低利率的可能性,若長期信用良好,銀行大多願意配合,挽留客戶。若原銀行願意降低利率給你,你不但省了辦理轉貸的時間成本,也同時降低了每月攤還金額。如果你的銀行態度很硬,也沒關係,記得算好你的轉貸手續費等相關付價費用,若計算出來的金額真的划算,那就轉貸吧。

註1:什麼是『塗銷抵押權』?

銀行在房屋貸款時,會要求以不動產做為抵押。也就是至地政事務所,將土地及房屋抵押設定給銀行,銀行為抵押權人,當債務人無法清償債務時,銀行有權將不動產請求法院強制執行拍賣。若於銀行規定的年限內提前清償貸款(通常為1 ~ 3年),有些銀行會收取違約金;有些銀行則改採可提前清償貸款,但不得塗銷其在地政事務所的抵押權設定,以防客戶轉貸。若一定要塗銷其抵押設定時,通常銀行會收取1 ~ 3月的違約金。

撰述編輯:Eileen