當「實價登錄」都不老實了 你該怎麼出價?

|Posted by | 房屋貸款篇
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從「實價登錄」上路以來,就不斷傳出有建商或房仲上下其手,不管作低還是作高,都大大影響購屋族權益,當業界唯一具公信力的房價參考值都不可信了,買家該如何判斷出價,以免被坑騙?莫驚莫慌,只要找出遊戲規則,從登錄的「實價」資料中,也能簡單計算出值得入手的真正「老實價」!破解實價登錄,可以參考【實價登錄2.0打假球?四招破解灌水屋奧步】

依實價登錄比對出「中間值」 先殺一成下馬威

首先,先透過實價登錄網站,找出區域房價的「中間值」。最簡單的方法,就是縮小範圍查詢,觀察「小區域」的實價登錄價格,先判斷出該區房價的區間,接著,進一步交叉比對各大房仲自行建置的網站成交價,相互比對後,就能訂出該區房價的中間值。值得提醒的是,實價的參考範圍,要往前推五年內的歷史紀錄,在拿掉相對高價與低價的登錄實價後,還要順便檢視這個社區,五年內到底成交了幾戶?戶數越少,實價越不具參考價值。

掐頭去尾,計算出「合理實價」後,可以開始大膽開口出價,基本上,不要管賣家開價多少,依房價中間值再往下抓10%,差不多就是安全的開價範圍,舉例來說,如果心中的合理價是1000萬,口頭開價就可出900萬,但,每間房子的條件不同之外,像是是否有頂樓加蓋?是否有可使用的地下室?都可能影響價格;此外,買、賣雙方態度也是影響關鍵,像是該物件賣方缺不缺錢?或是買方是否特別喜歡這個物件?都會影響成交價,切記!抓出實價中間值後,再怎麼喜歡,都不可以出超過合理實價的一成,否則就等著當冤大頭吧!

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大、小坪數單價差5%以內 「頂加價」大砍三分之一

其次,通常同一社區內,大、小坪數的單價略有差異,一般來說,坪數大的物件,單坪價格較低;坪數小的,單憑價格會較高,這是房地產界的不成文規定,不過,就算如此,大、小坪數的價差,最好「不要超過5%」,價格差距相較之下才合理,舉例來說,如果實價登錄的大坪數單價是50萬,小坪數的單坪實價門檻,至多只能訂在52.5萬。

至於另一個實價陷阱,是「頂樓加蓋」物件,在實價登錄上,不一定會註明,有些屋主會混水摸魚,趁亂用同棟其他樓層的房價出價,由於單一物件,沒有其他頂加交易資料可參考,建議可以依照主建物其他樓層單價的二分之一到三分之一,來拆算頂樓加蓋的單坪價格,像是同棟的一般物件,實價登錄單坪60萬的,頂樓開價就只能在一坪20~30萬之間,以此類推回算。

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中古屋實價「中間值」加五成 推估周邊預售屋行情

要計算根本還沒有實價登錄的預售屋價格?這簡直就是隔空抓藥!不過,如果掐頭去尾,算出了區域房價平均值後,還是有跡可循,一般來說,預售屋、新成屋的價格,都會比中古屋來得高,幅度從1.5倍起跳;如果是知名建商蓋的新案,還可能上看兩倍左右,換言之,如果區域實價「平均值」落在單坪40萬,新案的單坪開價,大約就是一坪60萬,才算合理,至多不能高於80萬。

不過,這樣算出的開價,通常還可以打折進行議價,議價空間視屋主及建商態度而定,難有統一標準,尤其,最近房市走低,不少讓利建商,寧可降價以求,就連雙北都有不少新成屋物件,開出比中古屋還低的價格,這種奇特現象,被稱之為「房市倒掛」,意指房價出現異常翻轉,這也說明了在房市不振之際,實價登錄的可信度大減,最聰明的出價方式,莫過於勤加打聽,從物件的鄰居到管理員,多方詢問,「實價」跟不上變化,有時登錄不及,還不如自己去問出「時價」,來得更即時可信!

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