老屋改造變新屋 搞懂三個都更改建途徑

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都更重建

地震消息頻傳,前內政部長李鴻源曾警告,台北市如果發生 6 級以上的地震,30 至 40 年的老舊公寓,恐會倒榻 4 千棟,這個數字不可小覷,你我可能都在危機之中!根據內政部統計,全台逾 30 年屋齡的老屋高達 398 萬戶,而台北市 30 年以上屋齡的老舊房屋共有 61 萬戶,佔總戶數 68%,十年後將增加到 72.9 萬戶,佔總戶數 81%,萬一大樓傾斜並經過結構專家鑑定確認,將導致鑑價下跌,可能無法申請信用貸款或相關的房貸等等;或是被鑑定為危樓,未來僅有「都更」或「危老」改建之路。但都更路遙、曠日廢時,更別說巨額改建資金,老屋如何翻身變新屋?搞懂都更三大途徑,找出最適合自己的改建方式!

老屋改造途徑一:政府主導「都更」 條件嚴苛曠日廢時 多數同意可強拆

想要透過都更改善居家環境或獲取改建利益。目前途徑可分為「傳統都更」、「合建」,以及「危老重建」三種途徑,該如何選擇?不妨以從自有資金、同意門檻和基地大小等方面來初步評估。其中,最傳統的「都更」,不用百分之百的住戶同意,只要過了政府要求的門檻,依據都更屬於劃定或是非劃定區域,同意人數門檻從 1/2 到 4/5 不等,就能開始走都更程序,政府甚至可以強制拆屋,但由於條件較高,執行不易,對多數已經岌岌可危的老屋來說,緩不濟急。

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老屋改造途徑二:與建商「合建」 都更戶負擔成本越高 可分到坪數越大

都更的牛步,造成全台都市更新遲緩,現在不少老屋住戶會另闢蹊徑,透過自主力量重建,但重建房子需要高額建築成本,都更戶無力承擔就要找建商一起都更,走權利變換的途徑,未來拿到容積獎勵再分配給建商坪數,抵銷共同負擔費用;如果住戶願意貸款花較多的錢改建房子,則可以選擇與建商「合建」,都更戶負擔都更的成本,未來分回來的坪數比較大,但建商將本求利,如果都更面積不大,更新所得價值不高,多數建商也不會願意接手做白工,所以仍有相當難度。

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老屋改造途徑三:屋齡 30 年以上「危老」 無更新面積限制 屋主自主空間大

至於「危老」,則介於兩者之間,因為「都更」或是「合建」都有開發面積納入送件評估指標,通常基地面積要有 1,000 平方公尺以上,也就是約 330 坪以上才有都更的價值;至於「危老」沒有更新最低面積限制,所以就算 100 坪的小基地也能走「危老」途徑取得容積獎勵,倘若因改建面積比較小,住戶可以與建商協議分配與出資比率;或者住戶可以自行走危老程序,自己出資,未來新房子也不用跟建商分配坪數。

都更、合建、危險比較
項目 危老 都更 合建
適用範圍 1.屋齡 30 年以上
2.無電梯老舊建築
3.無最低面積限制
1.基地面積 1,000 平方公尺以上
2.位於公辦都更畫定區內
3.自辦都更要申請更新單元
符合都市計畫與建築管理法令規定
同意比例 100%
須多數同意
(依都更性質不同須有1/2~4/5同意)
100%
實施方式 私人協議,政府不介入權利分配
政府有權審查權利分配
協議合建政府不介入干涉
獎勵容積 基準容積 1.3~1.15 倍
基準容積 1.2 倍
基準容積
1.3~1.15倍
稅捐減免

部分
強制拆屋
政府協調後可強制拆屋

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正因為走「危老」程序,流程大約近半年至一年即可拿到建照,但「都更」少說要拖 3 到 4 年以上,自從《危老條例》通過,案件數激增,已經跟都更案件形成各半的拉鋸比例。此外,由於危老重建,可以與建商合作或住戶自付,為了協助有自主意願重建,卻有資金困難的住戶,內政部也推出「信用保證專案」,提供信用擔保給金融機構,協助原住戶取得重建工程所需資金。

有信用保證需求的老屋屋主,可在主管機關認定資格後,向金融機構直接申貸,每戶最高可申請 3 百萬元的保證融資,貸款期間最長 5 年,提供保證成數最高 9 成,優惠保證手續費率 0.3%,在日前內政部鬆綁重建貸貸款放款比例限制後,再加碼送上信保暖流,這對資金不足的小基地重建戶來說,不啻開了方便之門。

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