房價翻漲 10%!老屋翻新、拉皮設電梯 老狗也能玩出新把戲

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老屋不只住起來不方便,從外觀看起來更是陳舊不堪,住戶想要脫手,通常價錢也不會太好。近幾年,「老屋拉皮」或老屋改造越來越夯,不少四、五十年的老房子舊瓶裝新酒後,價格翻漲約 10% ;還有的老舊公寓,因為沒有電梯,老人家進出不便,連帶也影響價格,政府也推出老屋重建補助方案,不只改善了高齡化台灣的居住品質,也讓公設相對較少的老公寓,在房市逆勢翻紅!但大樓想要老屋翻修、拉皮,最常碰到的問題是住戶意見不合,要反對住戶掏錢、辦信用貸款或者申請老屋貸款來分攤老屋翻修費用,著實是件難事,這也造成政府提供的老屋拉皮補助方案,申請人門可羅雀的狀況。

老屋拉皮費用驚人 善用信用貸款減輕負擔

老屋拉皮超夯,政府雖有推出補助方案,但驚人的費用讓人怯步,如果有心想翻新老屋,建議可以選擇優惠的信用貸款,不但可以減輕負擔,也可以完成老屋拉皮的心願。

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老屋拉皮、翻修打掉重練 房價翻漲 10% 成金雞母

拉皮之後的新建物,外觀煥然一新,往往還能增值 10% 以上,以位於南京東路二段,一棟屋齡 40 年的南京大樓為例,拉皮之前每坪房價 50 萬元,拉皮完成後,價格一度翻漲到 60~65 萬元,約成長 10~20% ,對於住戶來說,當然是黃袍加身,鍍了一層金,只是,整棟大樓打掉重練,這筆預算不是小數目,要整合意見分歧的住戶更是一大工程。

以台北市為例,申請老屋拉皮補助,屋齡要超過 20 年以上,補助上限以不超過總工程經費之 45%,且不超過新台幣 1,000 萬元為限,至於總工程費用的支出,以外牆表面積來算,外牆建材數量加上連工帶料,與搭設鷹架或使用施工平台工程費用,加上其他燈光、人行道等工程費用,就是裝修總金額,扣除掉政府補助費用,再由住戶平均分攤費用。

老屋拉皮工程,第一步驟是從外牆打石至結構體,這時,很多在外面看不到的牆面問題紛紛出現,包括解決結構裂縫及蜂巢、解決結構鋼筋鏽蝕等問題,以及處理施工模板未清除的狀況。老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框未嵌樘、窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落,以及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題容易衍生房屋結構上的狀況,例如牆壁滲水、壁癌及漏水,處理外牆更新時,也能一併處理這些問題。

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老屋翻修前得先拆違建?老住戶配合意願低!

拉皮後,房價能夠賣更高,聽起來好處多多,但,這些年的申請,卻始終門可羅雀,為什麼?試想,如果住了幾十年的老住戶,根本就不打算要賣房子,房價高低根本與他無關,這類住戶根本不願意掏錢配合;此外,拉皮是要讓外觀變整齊漂亮,但台灣老屋不是陽台外推,就是加寬加高,在老屋拉皮之前,住戶得自行花錢讓房屋恢復違建前的原樣,才能進行工程,這對老住戶來說,簡直要人命,自然興趣缺缺。

過去幾年政府補助成功的拉皮案件,多為商辦大廈,但經濟能力不足老舊公寓住戶,其實,更需要政府補助經費整建,而政府獨厚屋況條件跟經濟能力較好的高樓大廈,比較容易取得補助,這根本無助於解決老屋問題,為了讓老舊公寓也能有春天,政府另外推出了老舊公寓增設電梯補助方案。

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電梯更新北市補助 216 萬 低樓層反對 高樓層難整合

從老年人口的急遽增加來看,2018 年 3 月時,台灣的高齡人口已經超過 14% ,目前全台約有 52 萬戶住宅僅有老人居住,鼓勵老舊建物加速興建電梯,的確有其必要!依照現行規定,5 樓以下公寓大樓,只需要共有人和應有部分過半數同意,或應有部分三分之二同意,每案最高補助金額,從過去的 116 萬元,提高到 216 萬元。

但,從 2015 年開放申請至今,申請與完工數量還是偏低,就跟老屋拉皮一樣,住戶意見整合是最常見的問題,首先,通常低樓層較無電梯需求,一樓住戶更是完全不用電梯,要他們拿錢共建,當然興趣缺缺,持反對意見;另外,就算是樓層高一點的用戶有意願,錢也是一個大問題,以台北市政府為例,每案補助最多達 216 萬,但規定補助金額不能超過總經費的一半,不少住戶因為不願負擔剩餘費用,寧可辛苦點爬樓梯,也不願提出申請,住戶意見整合不易,始終是老屋想要翻新的最大阻力!

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