地上權住宅好嗎?被收回會怎樣?地上權住宅年限/稅金/優缺點整理

Hershel

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最後更新於 01 八月, 2023

台灣房價居高不下,首購頭期款越來越高,想要間自己的房子怎麼會這麼困難呢?腦中浮現這樣想法的你,是否考慮過「地上權住宅」?地上權住宅的房價往往是一般房子市價的 7 折,大大降低了購屋門檻,因此不少年輕人開始往購入「地上權房屋」方向前進,然而在購買地上權房屋前,有幾個重點需要注意,包含地上權年限、稅金計算等,Money101 整理出地上權關鍵問題及地上權住宅優缺點,供大家參考。

地上權是什麼

地上權簡單來說就是有使用土地權利但沒有土地所有權,而地上權又分為普通地上權、區分地上權,以《民法》解釋來看,普通地上權為「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」;區分地上權則是「在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」,兩者主要差在使用範圍。

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地上權住宅是什麼

現在的地上權住宅大多是建商標下政府國有土地之地上權後進而興建的房子,也就是建商擁有建物產權,而政府則擁有實際土地產權。而地上權住宅包含可分割移轉、不可分割移轉兩種,購買可分割移轉地上權住宅,可取得房屋權狀並進行買賣、貸款;不可分割移轉則是只有使用權、無法拿到權狀,任何關於房屋的異動如移轉等,都需要經過建商才能進行。

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製表:Money101
 

地上權住宅稅金怎麼計算

雖然地上權住宅不需繳納「地價稅」(因為沒有土地所有權),但要繳納地租(或稱稅金)且會隨著公告地價浮動,這是購買地上權住宅非常需要考量的成本。地上權住宅地租計算方式=建商得標年度地價 2.5% +報稅當年度地價 1%(每平方公尺)。

舉例來說:建商得標當年地價 4 萬,今年公告地價 6 萬,地上權住宅使用人要負擔 40,000 x 2.5% + 60,000 x 1%=1,600 元(每平方公尺),若房屋土地持分為 10 坪(33 平方公尺),當年就要繳 33 坪 x 1,600 元 = 52,800 元的地租,比一般住宅地價稅 0.2% 高出許多,另外地上權住宅也需繳交房屋稅。

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地上權住宅年限

購買地上權住宅要注意的是年限問題,地上權住宅使用期限在 50-70 年,但使用期限並非屋主入住時算起,而是建商得標簽約後開始算,所以實際上能使用房屋的期限又會更短。想要知道建案的簽約日期,可以到政府開放資料平台國產署網站,透過建案地址、地號去查詢實際年限。

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地上權收回會怎樣

因為地上權是有使用期限的,依據現行的契約規定,地上權年限到了要拆屋還地,如果建物還能用的話就登記為國有,但目前仍未有地上權住宅到期的案例,所以也還沒有定論。

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地上權設定

地上權設定就是登記有土地使用權的過程,這樣可以讓土地使用者權利更穩固,並且受法律保障,設定流程大致如下:

  • 登記收費
  • 計費
  • 審查/複審
  • 登錄
  • 校對並列印書狀
  • 發狀

至於財政部國有財產署公開招標之土地,評定標準包含存續期間最長 70 年、權利金土地市價 3-7 成計算、地租:以土地申報地價年息1 - 5%計算,分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。地租低於依法應繳納之地價稅時,改按地價稅計收。

地上權設定應備文件

地上權設定就是登記有土地使用權的過程,這樣可以讓土地使用者權利更穩固,並且受法律保障,設定流程大致如下:

  • 土地登記申請書
  • 土地所有權狀
  • 地上權設定契約書正本
  • 地上權設定契約書副本
  • 申請人身分證明
  • 義務人印鑑證明

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地上權住宅優缺點

看完前面的內容,大家應該都知道地上權住宅最大優點就是比一般房價來得便宜,不需要擁有土地所有權就可居住,然而這裡面也會隱藏一些缺點,以下列出幾個地上權住宅必須知道的優缺點:

地上權住宅優點

  • 房價便宜,一般可比市價低3成
  • 不用繳地價稅,轉手不用繳土地增值稅
  • 以更優惠的價格入住蛋黃區
  • 若購入作為房東,出租租金跟一般住宅無異

地上權住宅缺點

  • 有使用年限,年限一到地上權便消滅
  • 貸款條件差,能貸款的成數低、利率高
  • 要繳納高額的地租(稅金)
  • 流動性較差,移轉價值低,難以轉手

地上權常見問題

Q1.地上權可以繼承嗎?
地上權住宅可以繼承,但僅有房屋使用權的繼承、贈與都必須透過建商,比較麻煩。

Q2.地上權住宅能買賣嗎?
地上權住宅可以進行交易買賣,惟目前市場接受度較低,轉手會較困難。

Q3.地上權年限到了怎麼辦?
地上權年限就等於沒有了土地使用權,需拆屋還地或建物登記為國有。

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