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房貸增貸怎麼做?轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?申請教學及文件懶人包

Yolanda Chang

Yolanda Chang

最後更新於 06 十一月, 2023

房子是死的,但人的腦袋是活的!過去長輩都會說,存到錢趕快把房貸繳一繳,對他們來說,欠銀行錢簡直如芒刺在背,「薪」苦一輩子就是要把房貸繳清,但現在多數人不再「一生一屋」,苦繳房貸不是唯一選項,而房貸增貸或轉貸正是把房子變成活用資產的聰明投資方式!畢竟市面上的投資標的百百款,報酬率遠高於 2% 上下的房貸利率。除了房貸增貸,也可參考汽車增貸農地貸款來周轉。更多貸款相關資訊:【青年首購安心成家貸款如何申請?】【買房頭期款要準備多少?頭期款不足怎麼辦?】

房貸轉貸是什麼

轉貸是把現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,別以為銀行都差不多,當房貸利息談到 1%,等於一千萬的房貸可以省下十萬元利息!所以,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。

房屋轉增貸推薦

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101
 

房貸增貸是什麼

申貸房貸一段時間,已清償部分本金後,再向原銀行申請,將已還款的本金再貸款出來運用。有點類似於理財型房貸,只是理財型房貸貸出來的資金是以循環利率計算。

房貸轉增貸是什麼

轉貸時,新銀行會重新針對房子重新鑑價,如果房價有比買進時還高,可以把增值部分套現出來。舉例來說,如果你有一間 1,000 萬房子,最初貸款額度 80% 等於貸款 800 萬,兩年後如果房子增值,轉貸銀行重新估價到 1,200 萬,再按照 80% 的額度來貸款,就可以拿到 960 萬貸款,這樣就比之前的 800 萬多了 160 萬出來。

房貸轉貸、增貸、轉增貸比較

房貸轉貸、增貸、轉增貸比較

  轉貸 增貸 轉增貸
時機 降低利率
延長還款年限
需要額外資金 降低利率
同時需要資金
貸款方式 以新貸款
取代原貸款
由原貸款
增加新貸款
由新貸款
增加新貸款
承作銀行 新貸款銀行 原貸款銀行 新貸款銀行
貸款支出 需付原銀行違約金 管理費 5,000 元起跳 需付原銀行違約金
貸款限制 利率降低0.5%以上才划算 與原銀行關係好
已還一定額度本金
房屋增值幅度大
個人信用良好
製表:Money101

閱讀更多:【第一次買中古屋就上手!貸款成數/利率/年限/購買流程全解析】

房貸轉貸、轉增貸要注意什麼

  • 代書設定費:約 NT$2,500~6,000
  • 塗銷費:約 NT$2,500
  • 違約金:約 0.5%~1%
  • 地政設定規費:0.12%
  • 新貸款手續費:NT$5,000~10,000
  • 利差:
    利率每降低一碼(0.25%),一年約可省下 7,500 元利息支出,基本上至少要低兩碼以上才打平上述成本。
  • 先與原銀行談判:
    若長期信用良好,銀行多半願意配合降低利率;如果有資金用用需求,這時甚至可以直接跟原銀行談「增貸」,這筆增貸金額通常就是已償還的房貸金額;同時要檢視原貸款合約,是否有綁約條文,一般綁約時間,大概落在一年半到三年。如在綁約時間提早解約,違約金額約為貸款金額 0.5%~2%。

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閱讀更多:【負擔不起頭期款、房貸利息?預算不夠挑屋有撇步】

房貸轉貸/增貸/轉增貸適合誰

房貸轉貸、增貸、轉增貸適用的情況不太一樣,主要會受到申貸者需求、房屋價值等因素左右,一般銀行大多設有線上房貸增貸、轉貸試算工具,大家可先上網評估後再決定是否要讓房貸乾坤大挪移。至於哪些情況適合哪種方式呢?詳細如下:

  • 轉貸:
    轉貸適用時機為原銀行無法增貸、或是銀行不打算調降利率、成數
  • 增貸:
    增貸主要適合有小額資金需求、信用狀況良好且有房貸 (房屋有增值空間或殘值)
  • 轉增貸:
    若臨時有較大資金需全的人可考慮轉增貸,若房子有大幅增值能先享受房價上漲收益

閱讀更多:【買房子別只會傻還錢!「理財型房貸」讓銀行從債主變金主】

房貸轉增貸申請文件

申請轉增貸需準備的文件其實和房貸時差不多,只是要注意須提供戶籍謄本影本、土地建物權狀影本及原房貸繳款明細,完整準備文件及證明可參考下方:

  • 申請書、同意書
  • 雙證件影本
  • 財力證明如薪資轉帳證明、扣繳憑單等
  • 戶籍謄本影本
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 近1年原房貸繳款明細(繳款存摺影本及收據)

房貸轉增貸申請流程

  • 向合適銀行提出申請:
    諮詢銀行轉貸/增貸方案,確認相關條件後進行申請
  • 估價:
    承貸銀行受理後會進行評估
  • 審核對保:
    經銀行審核通過後會進行簽約對保。
  • 設定第二位抵押權人:
    簽約對保後須設定轉貸銀行為第二位抵押權人,該銀行會繳清申貸者原銀行之房貸餘額
  • 索取清償證明:
    向原銀行索取清償證明與抵押權塗銷同意書等文件
  • 辦理塗銷:
    完成上述流程後攜證明文件至地政事務所辦理「塗銷」,並將轉貸銀行改為第一順位抵押權人

跟銀行借錢與投資一樣有風險,如果想靠轉貸增加現金流,一定要考慮自己的還款能力,因為不停重複借款,這筆錢早晚也是要還;就算想展延寬限期,後面連本帶利還的時候壓力仍在,甚至因為延後了還本時間,後面要還的金額會更高,不得不慎。

閱讀更多:【買房子頭期款就散盡預算? 貸款裝潢+重點改裝費用一次看】

房貸增轉貸常見問題

Q1. 什麼是轉貸?

所謂「轉貸」,就是將現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。

Q2. 什麼是增貸?

申貸房貸一段時間,已清償部分本金後,再向原銀行申請,將已還款的本金再貸款出來運用。

Q3. 什麼是轉增貸?

將貸款從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,再額外增貸出資金給貸款人。

Q4. 哪些情況適合轉增貸?

爭取寬限期、降低房貸利率、延長還款年限、取得資金運用。

新聞業多年經歷讓我以不同視野看待這個世界,希望透過獨特觀點、經驗帶給讀者不一樣的體驗。

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