房子是死的,但人的腦袋是活的!過去長輩都會說,存到錢趕快把房貸繳一繳,對他們來說,欠銀行錢簡直如芒刺在背,「薪」苦一輩子就是要把房貸繳清,但現在多數人不再「一生一屋」,苦繳房貸不是唯一選項,而房貸增貸或轉貸正是把房子變成活用資產的聰明投資方式!畢竟市面上的投資標的百百款,報酬率遠高於 2% 上下的房貸利率。除了房貸增貸,也可參考汽車增貸或農地貸款來周轉。更多貸款相關資訊:【青年首購安心成家貸款如何申請?】、【買房頭期款要準備多少?頭期款不足怎麼辦?】
房貸轉貸是什麼
轉貸是把現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,別以為銀行都差不多,當房貸利息談到 1%,等於一千萬的房貸可以省下十萬元利息!所以,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。
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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準) | |||
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房貸增貸是什麼
申貸房貸一段時間,已清償部分本金後,再向原銀行申請,將已還款的本金再貸款出來運用。有點類似於理財型房貸,只是理財型房貸貸出來的資金是以循環利率計算。
房貸轉增貸是什麼
轉貸時,新銀行會重新針對房子重新鑑價,如果房價有比買進時還高,可以把增值部分套現出來。舉例來說,如果你有一間 1,000 萬房子,最初貸款額度 80% 等於貸款 800 萬,兩年後如果房子增值,轉貸銀行重新估價到 1,200 萬,再按照 80% 的額度來貸款,就可以拿到 960 萬貸款,這樣就比之前的 800 萬多了 160 萬出來。
房貸轉貸、增貸、轉增貸比較
房貸轉貸、增貸、轉增貸比較 |
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轉貸 | 增貸 | 轉增貸 | |
時機 | 降低利率 延長還款年限 |
需要額外資金 | 降低利率 同時需要資金 |
貸款方式 | 以新貸款 取代原貸款 |
由原貸款 增加新貸款 |
由新貸款 增加新貸款 |
承作銀行 | 新貸款銀行 | 原貸款銀行 | 新貸款銀行 |
貸款支出 | 需付原銀行違約金 | 管理費 5,000 元起跳 | 需付原銀行違約金 |
貸款限制 | 利率降低0.5%以上才划算 | 與原銀行關係好 已還一定額度本金 |
房屋增值幅度大 個人信用良好 |
製表:Money101 |
閱讀更多:【第一次買中古屋就上手!貸款成數/利率/年限/購買流程全解析】
房貸轉貸、轉增貸要注意什麼
- 代書設定費:約 NT$2,500~6,000
- 塗銷費:約 NT$2,500
- 違約金:約 0.5%~1%
- 地政設定規費:0.12%
- 新貸款手續費::NT$5,000~10,000
- 利差:
利率每降低一碼(0.25%),一年約可省下 7,500 元利息支出,基本上至少要低兩碼以上才打平上述成本。 - 先與原銀行談判:
若長期信用良好,銀行多半願意配合降低利率;如果有資金用用需求,這時甚至可以直接跟原銀行談「增貸」,這筆增貸金額通常就是已償還的房貸金額;同時要檢視原貸款合約,是否有綁約條文,一般綁約時間,大概落在一年半到三年。如在綁約時間提早解約,違約金額約為貸款金額 0.5%~2%。
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房貸轉貸/增貸/轉增貸適合誰
房貸轉貸、增貸、轉增貸適用的情況不太一樣,主要會受到申貸者需求、房屋價值等因素左右,一般銀行大多設有線上房貸增貸、轉貸試算工具,大家可先上網評估後再決定是否要讓房貸乾坤大挪移。至於哪些情況適合哪種方式呢?詳細如下:
- 轉貸:
轉貸適用時機為原銀行無法增貸、或是銀行不打算調降利率、成數 - 增貸:
增貸主要適合有小額資金需求、信用狀況良好且有房貸 (房屋有增值空間或殘值) - 轉增貸:
若臨時有較大資金需全的人可考慮轉增貸,若房子有大幅增值能先享受房價上漲收益
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房貸轉增貸申請文件
申請轉增貸需準備的文件其實和房貸時差不多,只是要注意須提供戶籍謄本影本、土地建物權狀影本及原房貸繳款明細,完整準備文件及證明可參考下方:
- 申請書、同意書
- 雙證件影本
- 財力證明如薪資轉帳證明、扣繳憑單等
- 戶籍謄本影本
- 土地、建物所有權狀影本
- 近1年原房貸繳款明細(繳款存摺影本及收據)
房貸轉增貸申請流程
- 向合適銀行提出申請:
諮詢銀行轉貸/增貸方案,確認相關條件後進行申請 - 估價:
承貸銀行受理後會進行評估 - 審核對保:
經銀行審核通過後會進行簽約對保。 - 設定第二位抵押權人:
簽約對保後須設定轉貸銀行為第二位抵押權人,該銀行會繳清申貸者原銀行之房貸餘額 - 索取清償證明:
向原銀行索取清償證明與抵押權塗銷同意書等文件 - 辦理塗銷:
完成上述流程後攜證明文件至地政事務所辦理「塗銷」,並將轉貸銀行改為第一順位抵押權人
跟銀行借錢與投資一樣有風險,如果想靠轉貸增加現金流,一定要考慮自己的還款能力,因為不停重複借款,這筆錢早晚也是要還;就算想展延寬限期,後面連本帶利還的時候壓力仍在,甚至因為延後了還本時間,後面要還的金額會更高,不得不慎。
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房貸增轉貸常見問題
Q1. 什麼是轉貸?
所謂「轉貸」,就是將現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。
Q2. 什麼是增貸?
申貸房貸一段時間,已清償部分本金後,再向原銀行申請,將已還款的本金再貸款出來運用。
Q3. 什麼是轉增貸?
將貸款從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,再額外增貸出資金給貸款人。
Q4. 哪些情況適合轉增貸?
爭取寬限期、降低房貸利率、延長還款年限、取得資金運用。