房貸變成活資產 轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?

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房貸

房子是死的,但人的腦袋是活的!過去,我的長輩們都會說,存到錢趕快把房貸繳一繳,對他們來說,欠銀行錢簡直如芒刺在背,「薪」苦一輩子就是要把房貸繳清,但現在多數人不再「一生一屋」,苦繳房貸更不是唯一選項,如何把房子變成活用資產,是聰明投資的入門,畢竟市面上的投資標的百百款,報酬率都遠高於 2% 上下的房貸利率,「轉貸」是不少人省錢兼投資的理財好方法!

房貸推薦比較
銀行 花旗銀行 新光銀行
房貸方案 自由年貸 有巢氏信貸
最低利率 1.98% 3.5%
(前三個月利率為 1.68% 固定計息,優惠至 2019.1.31)
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房貸利率僅 2% 「轉增貸」整合車貸卡帳 利息省超大!

所謂「轉貸」,就是將現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,別以為銀行都差不多,當房貸利息談到 1%,等於一千萬的房貸可以省下十萬元利息!所以,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。

此外,常有人說房子就算漲價,但因為沒賣,根本沒享受到增值的好處,「轉增貸」可以讓你把房屋的增值立刻套現!所謂的「轉增貸」就是轉貸時,新銀行會重新針對房子重新鑑價,如果房價有比買進時還高,你可以順便把增值部分套現出來。舉例來說,如果你有一間一千萬的房子,最初貸款額度 80% 等於貸款八百萬,兩年後如果房子增值,轉貸銀行重新估價到一千二百萬,再按照 80% 的額度來貸款,就可以拿到九百六十萬的貸款,這樣就比之前的八百萬多了一百六十萬出來。

轉貸、增貸、轉增貸比較
轉貸 增貸 轉增貸
時機 降低利率
延長還款年限
需要額外資金 降低利率
同時需要資金
貸款方式 以新貸款
取代原貸款
由原貸款
增加新貸款
由新貸款
增加新貸款
承作銀行 新貸款銀行 原貸款銀行 新貸款銀行
貸款支出 需付原銀行違約金 管理費 5,000 元起跳 需付原銀行違約金
貸款限制 利率降低0.5%以上才划算 與原銀行關係好,已還一定額度本金 房屋增值幅度大,個人信用良好
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「轉增貸」這筆錢可以做什麼?最簡單就是把其它個人信貸、信用卡債務、車貸等,一起打包到房屋貸款中。信用卡 18% 的利率比起 2% 上下的房貸利率高出了九倍左右,就連買車,也可以改用較低的房貸利息來代替高昂的車貸利息,如此一來,不就省下了一大筆白白被銀行剝皮的利息支出?

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銀行不是吃素的!利差 0.5% 以上 「轉貸」才划算

不過,幫房貸「搬家」也不是穩賺不賠,以轉貸 300 萬為例,光轉貸代書設定費,起碼要 2,500 元到 6,000 元,視銀行規定有所不同,還有塗銷費約 2,500 元左右,萬一原貸款還在綁約期間之內,就得付出提前清違約金,這筆錢大約落在 0.5% 至 1% 之間,加上地政設定規費,還要轉貸金額的 0.12%,加上轉貸 300 萬要付出 3,600 元規費,另外,申請新貸款,也必須另付 5,000 元到 1 萬元左右的手續費,加總起來轉貸成本至少需 1 萬 5,000 元起跳。因此,在轉貸之前,最好先仔細試算一下,以轉貸 300 萬元為例,利率每降低一碼(0.25%),一年約可省下七千五百元的利息支出,換言之,轉貸前後的利差,至少要兩碼以上,也就是至少要 0.5% 以上,才適用房屋轉貸推薦,否則,就是白忙一場,還可能越虧越大,得不償失。

建議大家,在轉貸之前,一定要先跟原貸款銀行談降低利率的可能,若長期信用良好,銀行多半願意配合;如果有資金用用需求,這時甚至可以直接跟原銀行談「增貸」,這筆增貸金額通常就是已償還的房貸金額;同時要檢視原貸款合約,是否有綁約條文,一般綁約時間,大概落在一年半到三年。如在綁約時間提早解約,違約金額約為貸款金額的 0.5%~2% ,舉例來說,貸款一千萬,違約金為 2%,則表示轉貸時需支付二十萬的違約金,轉貸前一定要確認合約!

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財務穩健「轉貸」無礙 「增貸」先擬還款計畫

選擇辦理「轉貸」的人,多是因為原銀行無法增貸、百般刁難,或是利率、成數不如預期;「增貸」較適合臨時有大筆資金需求,且原先信用良好的人;而「轉增貸」則適合房子有大幅增值的人,可以先享受房價上漲利多。現在,一般銀行大多設有線上房貸增貸、轉貸試算工具,大家可以先上網評估後再決定,是否要讓房貸乾坤大挪移。

只是,接手的房貸銀行,評估「轉貸」的條件,還是跟第一手貸款的銀行一樣,必須評估房子的價值,與單一貸款人的財務狀況決定,所以,個人的貸薪資轉帳與財力證明,同樣缺一不可,同時,之前房屋貸款,也務必要按時繳款,維持良好的付款紀錄,否則想要轉貸,同樣有困難。

而且,跟銀行借錢跟投資一樣有風險,如果想靠轉貸增加現金流,一定要考慮自己的還款能力,因為不停重複借款,這筆錢早晚也是要還;就算想展延寬限期,後面連本帶利還的時候壓力仍在,甚至因為延後了還本時間,後面要還的金額會更高,不得不慎。

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