頭期款要準備多少錢?頭期款不夠怎麼辦?首購族必知的購屋策略

Kevin

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最後更新於 13 八月, 2023

口袋相對不夠深的小資族,有資格買房子嗎?坦白說,如果想要備足完整銀彈再進場,很多人一輩子都買不到房。換句話說,最多人被卡在頭期款不足的問題。但是頭期款不足該怎麼辦?解決方法分成兩種,一種是用其它貸款來填補資金缺口,例如個人信貸裝潢貸款房屋轉增貸;另一種則是降低標準或標的,畢竟總價降低頭期款也會比較少,像是往蛋白區找房、用預售屋降低資金壓力或是挑選相對冷門的樓層。延伸閱讀【第一次買房就上手 首購族必知的購屋流程】【第一次買中古屋就上手】

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101
 

頭期款需要準備多少錢?

一般房貸隨屋齡、地段不同,平均可貸7~8成,可別以為頭期款只要繳剩下的2~3成就好,因為房屋交易需要繳納仲介費、代書費、書狀費、各類規費,這些隱藏費用加起來大約也有1成。

  • 仲介費:買方要繳總價1~2%
  • 代書費:設計登計費4~6,000;實價登錄代書費2~5,000
  • 契稅:核定契價的6%
  • 印花稅:土地及建物價值的0.1%
  • 地價稅(每年):公告地價0.2%
  • 房屋稅(每年):房屋評定現值的1.2%
  • 裝潢費:老屋翻新約8-12萬/坪;新屋裝潢約5-9萬/坪,依屋況和需求浮動
  • 管理費(預售屋):預收3~6個月代管管理費

套房雖然總價比較低,但最高只能貸6成,因此頭期款金額不一定比較低。如果買的是預售屋,最初的頭期款平均只要負擔一成五,剩下的一成五則隨著工程進度支付。因此如果小資族頭期款不足,選擇預售屋也是不錯的方法。

如同前述,想要解決頭期款不足的問題,要嘛降低自己購屋標準,要不然就只能想別的管道填補缺口。依現今房價持續緩漲的趨勢,如果只是傻傻的存錢,就算沒被通膨吃光光,也追不上頭期款隨房價增加的速度。如果採用其它貸款方式來籌頭期款,最主要的問題是會增加每月還款金額,使經濟負擔變大。而採降低購屋標準,打算未來小換大、蛋白換蛋黃的做法,則需要考量房價未來幾年的發展,該物件未來是否好脫手。

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填補頭期款缺口1:裝潢貸款

銀行的裝潢貸款一般和房貸一起申請,額度為鑑價的10%,最長年期為20年。多了裝潢貸款的10%,等於頭期款也減少10%,大大降低首購族的購屋門檻。裝潢貸款的利率通常也較信用貸款低、期限較長,每個月還款金額相對較小。不裝申請裝裝潢貸款需要檢附工程估價單、發票等證明文件。

閱讀更多:裝潢貸款是什麼? 裝潢借款額度、貸款方案、申請準備文件及常見問題

填補頭期款缺口2:信用貸款

如果信用狀況良好,可考慮申請信用貸款來當頭期款。個人信貸最高貸款金額為月收入的22倍,最長年期為7年。雖然在利率、年期上信用貸款不如裝潢貸款,但信貸最大的優勢為申請較為簡便、快速。當你買的是中古屋,而且沒有裝潢打算,有把握可以在幾年內清償,信用貸款也不失一種籌頭期款的方式。

 

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填補頭期款缺口3:現有房屋轉增貸

此方案適合已經有一棟房產的情況,即使原貸款還沒還完,若房屋在這段期間內有增值,申請房屋轉增貸就可將房價增值的部份貸出來當第二間房的頭期款,除此之外還有機會和銀行談調降利率,有機會降低現有房貸利率。

倘若是家中父母的房子,且房貸早已繳清,也可考慮拿舊屋抵押當頭期款,但需要先和家人溝通好償還計畫,例如每個月幫忙繳房貸,並保證幾年前就要還清,以免演變成家庭糾紛。

閱讀更多:房貸變成活資產 轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?如何申請?

不論選擇上述何種方式,切記不要讓月付金額超過你收入的三分之一。當你收入大部份都拿來繳房貸,不但會成為所謂的房奴,當人生有任何意外變故的時候,很容易沒有轉寰空間,最糟的狀況就是房子被法拍。

退而求其次1:預售屋

退而求其次,絕對是必要妥協!「中古屋」,眼見為憑固然方便,但頭期款得一次到位,壓力不可謂不小,如此一來,不如把手上資金先拿來卡位「預售屋」,把籌存頭期款的時間拉長。舉例來說,買房要自備兩到三成自備款,預售屋可以在兩到三年的工程施建期間,分批給付,購屋客還可以在這段時間存錢,或是把年終等額外收入拿來付款;但如果買的是中古成屋的話,頭期款必須要在一到一個半月之內備齊,相較之下,預售屋的付款方式,對資金無法一次到位的人來說,當然相對輕鬆。

退而求其次2:往蛋白區找房

此外,想要首購成家,取捨之間,切莫好高騖遠,如果手頭上只有一百萬,那麼可以考慮的區域當然有限,以自備三成來換算,大約可以買到300萬的房子,不妨考慮雙北相對比較蛋白的地方,像是是淡水的公寓、鶯歌,或是往北的基隆與往南的桃園,以時間換取空間,用多一點的通勤時間,買到屬於自己的窩,也就是以「交通成本」,替代「房價成本」的概念。

如果不想跨縣市這麼遙遠,也可以以「捷運延伸」的概念來挑選物件,舉例來說,一個在信義計畫區工作的上班族,在信義區要買到房子,起碼要準備大概3000萬左右,但如果沿著板南線上尋找物件,把看屋點拉到板橋或是土城,在同一條捷運線上,多花半小時的捷運通勤時間,可能只要一半,甚至於更低的價格,就有機會可以買到跟自己預算比較接近的理想宅,在雙北交通與捷運網絡相對發達的區域工作與生活,這不啻是一個輕鬆成家的好方法。

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退而求其次3:挑二樓或四樓

此外,一般老舊公寓的二樓,多會有個管道的旋轉空間,像是水管或是糞管,都會集中在這層樓,萬一年久失修,很容易出狀況;或是四樓的諧音同「死」,老一輩的長者很忌諱,過去,二樓跟四樓的價格通常會因而被砍,或是比較少人願意購買入住。

不過,隨著建築技術與工法的改善,二樓管線的問題,已經越來越少見,四樓的諧音忌諱,其實也越來越少人在意,值得注意的是,這種低樓層的物件,因為鄰近一樓馬路,相對噪音較多,如過特別在意居家安寧,選購這類物件,必須格外注意;而依據實價登錄來看,現在比較低賣的物件,反而是一些比較特殊的樓層,像是窗外的景觀不是這麼好,或者是本身設計有問題,甚至是該樓層某戶有瑕疵,建議可以參考附近實價登錄的行情來斟酌,出價也會比較精準一點。

常見問題

Q1.買房頭期款需要準備多少錢?

一般頭期款需準備2~3成,隨著物件座落地點和地段會有所不同。此外,房屋交易需要負擔仲介費、代書費、政府規費等等,再加上裝潢費大體上需要再多準備一成隱形成本。

Q2.頭期款不夠怎麼辦?可以貸款嗎?

如果期款不足,可以利用個人信貸、裝潢貸款、房屋轉增貸來填補缺口。另一方面,選擇預售屋、相對蛋白區或是市場上相對不受歡迎的樓層物件,有機會找到自己目前可負擔的物件。

人文相關科系畢業,數位行銷經驗七年。喜歡咀嚼各類知識並傳遞給讀者。興趣包括數位金融、投資理財、獨立音樂、韓國文化。

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