熱門理財省錢撇步分析
熱門房貸方案推薦 | |||
| 銀行方案 | 房貸最低利率 | 手續費 | 最低每月還款額 |
中國信託 房貸轉增貸 | 前12期機動利率2.06% 第13期起機動利率2.26%起 | 6,500元 | 37,263 |
| 遠東商銀 房屋轉貸 | 轉貸額度(均攤型)2.1%(浮)起 增貸額度(循環型)2.5%(浮)起 | 5,000 元 家中有幼兒享手續費 2,000 元 (限民國106年(含)後出生) | 37,464 |
| 中國信託 融資房貸 | 前12期機動利率2.06% 第13期起機動利率2.56%起 | 6,500元 | 37,263 |
| 註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準） | |||
| 製表：Money101 | |||
頭期款需要準備多少錢？
一般房貸隨屋齡、地段不同，平均可貸7~8成，可別以為頭期款只要繳剩下的2~3成就好，因為房屋交易需要繳納仲介費、代書費、書狀費、各類規費，這些隱藏費用加起來大約也有1成。
- 仲介費：買方要繳總價1~2%
- 代書費：設計登計費4~6,000；實價登錄代書費2~5,000
- 契稅：核定契價的6%
- 印花稅：土地及建物價值的0.1%
- 地價稅(每年)：公告地價0.2%
- 房屋稅(每年)：房屋評定現值的1.2%
- 裝潢費：老屋翻新約8-12萬/坪；新屋裝潢約5-9萬/坪，依屋況和需求浮動
- 管理費(預售屋)：預收3~6個月代管管理費
套房雖然總價比較低，但最高只能貸6成，因此頭期款金額不一定比較低。如果買的是預售屋，最初的頭期款平均只要負擔一成五，剩下的一成五則隨著工程進度支付。因此如果小資族頭期款不足，選擇預售屋也是不錯的方法。
如同前述，想要解決頭期款不足的問題，要嘛降低自己購屋標準，要不然就只能想別的管道填補缺口。依現今房價持續緩漲的趨勢，如果只是傻傻的存錢，就算沒被通膨吃光光，也追不上頭期款隨房價增加的速度。如果採用其它貸款方式來籌頭期款，最主要的問題是會增加每月還款金額，使經濟負擔變大。而採降低購屋標準，打算未來小換大、蛋白換蛋黃的做法，則需要考量房價未來幾年的發展，該物件未來是否好脫手。
填補頭期款缺口1：裝潢貸款
銀行的裝潢貸款一般和房貸一起申請，額度為鑑價的10%，最長年期為20年。多了裝潢貸款的10%，等於頭期款也減少10％，大大降低首購族的購屋門檻。裝潢貸款的利率通常也較信用貸款低、期限較長，每個月還款金額相對較小。不裝申請裝裝潢貸款需要檢附工程估價單、發票等證明文件。
閱讀更多：裝潢貸款是什麼? 裝潢借款額度、貸款方案、申請準備文件及常見問題
填補頭期款缺口2：信用貸款
如果信用狀況良好，可考慮申請信用貸款來當頭期款。個人信貸最高貸款金額為月收入的22倍，最長年期為7年。雖然在利率、年期上信用貸款不如裝潢貸款，但信貸最大的優勢為申請較為簡便、快速。當你買的是中古屋，而且沒有裝潢打算，有把握可以在幾年內清償，信用貸款也不失一種籌頭期款的方式。
精選熱門貸款推薦 |
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| 凱基銀行 Money101限時專案 |
首期利率0.01% 第2期起為機動利率1.98%起 |
0元 |
| 中國信託 Online貸 |
首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.90%起 |
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| 王道銀行 信貸優惠專案 |
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| 遠東商銀 信用貸款 |
一段式利率2.1%起 | 0元 |
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| 永豐銀行 醫護貸 |
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| 製表：Money101 | ||
填補頭期款缺口3：現有房屋轉增貸
此方案適合已經有一棟房產的情況，即使原貸款還沒還完，若房屋在這段期間內有增值，申請房屋轉增貸就可將房價增值的部份貸出來當第二間房的頭期款，除此之外還有機會和銀行談調降利率，有機會降低現有房貸利率。
倘若是家中父母的房子，且房貸早已繳清，也可考慮拿舊屋抵押當頭期款，但需要先和家人溝通好償還計畫，例如每個月幫忙繳房貸，並保證幾年前就要還清，以免演變成家庭糾紛。
閱讀更多：房貸變成活資產 轉貸、轉增貸是什麼？利率多少？如何申請？
不論選擇上述何種方式，切記不要讓月付金額超過你收入的三分之一。當你收入大部份都拿來繳房貸，不但會成為所謂的房奴，當人生有任何意外變故的時候，很容易沒有轉寰空間，最糟的狀況就是房子被法拍。
退而求其次1：預售屋
退而求其次，絕對是必要妥協！「中古屋」，眼見為憑固然方便，但頭期款得一次到位，壓力不可謂不小，如此一來，不如把手上資金先拿來卡位「預售屋」，把籌存頭期款的時間拉長。舉例來說，買房要自備兩到三成自備款，預售屋可以在兩到三年的工程施建期間，分批給付，購屋客還可以在這段時間存錢，或是把年終等額外收入拿來付款；但如果買的是中古成屋的話，頭期款必須要在一到一個半月之內備齊，相較之下，預售屋的付款方式，對資金無法一次到位的人來說，當然相對輕鬆。
退而求其次2：往蛋白區找房
此外，想要首購成家，取捨之間，切莫好高騖遠，如果手頭上只有一百萬，那麼可以考慮的區域當然有限，以自備三成來換算，大約可以買到300萬的房子，不妨考慮雙北相對比較蛋白的地方，像是是淡水的公寓、鶯歌，或是往北的基隆與往南的桃園，以時間換取空間，用多一點的通勤時間，買到屬於自己的窩，也就是以「交通成本」，替代「房價成本」的概念。
如果不想跨縣市這麼遙遠，也可以以「捷運延伸」的概念來挑選物件，舉例來說，一個在信義計畫區工作的上班族，在信義區要買到房子，起碼要準備大概3000萬左右，但如果沿著板南線上尋找物件，把看屋點拉到板橋或是土城，在同一條捷運線上，多花半小時的捷運通勤時間，可能只要一半，甚至於更低的價格，就有機會可以買到跟自己預算比較接近的理想宅，在雙北交通與捷運網絡相對發達的區域工作與生活，這不啻是一個輕鬆成家的好方法。
閱讀更多：農地貸款好過嗎?可以貸幾成?
退而求其次3：挑二樓或四樓
此外，一般老舊公寓的二樓，多會有個管道的旋轉空間，像是水管或是糞管，都會集中在這層樓，萬一年久失修，很容易出狀況；或是四樓的諧音同「死」，老一輩的長者很忌諱，過去，二樓跟四樓的價格通常會因而被砍，或是比較少人願意購買入住。
不過，隨著建築技術與工法的改善，二樓管線的問題，已經越來越少見，四樓的諧音忌諱，其實也越來越少人在意，值得注意的是，這種低樓層的物件，因為鄰近一樓馬路，相對噪音較多，如過特別在意居家安寧，選購這類物件，必須格外注意；而依據實價登錄來看，現在比較低賣的物件，反而是一些比較特殊的樓層，像是窗外的景觀不是這麼好，或者是本身設計有問題，甚至是該樓層某戶有瑕疵，建議可以參考附近實價登錄的行情來斟酌，出價也會比較精準一點。
常見問題
Q1.買房頭期款需要準備多少錢？
一般頭期款需準備2~3成，隨著物件座落地點和地段會有所不同。此外，房屋交易需要負擔仲介費、代書費、政府規費等等，再加上裝潢費大體上需要再多準備一成隱形成本。
Q2.頭期款不夠怎麼辦？可以貸款嗎?
如果期款不足，可以利用個人信貸、裝潢貸款、房屋轉增貸來填補缺口。另一方面，選擇預售屋、相對蛋白區或是市場上相對不受歡迎的樓層物件，有機會找到自己目前可負擔的物件。
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