首購族第一次買中古屋就上手 貸款成數/利率/年限/購買流程全解析

JC

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最後更新於 24 三月, 2024

首購族在購入人生第一間房子時,常會遇到自備款頭期款不足、新成屋有高公設比、價格高買不起的問題,而中古屋實坪多且總價低,成為許多年輕首購族的最愛。Money101本次將帶大家了解中古屋貸款、影響中古屋貸款成數的因素、購買流程...等,想買中古屋看這篇就對了!延伸閱讀:【青年安心成家購屋優惠貸款懶人包!申辦時間/承作銀行/條件/利率一次看】

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101
 

中古屋定義

普遍對中古屋的定義,是指屋齡超過3年的房子,或者只要有人居住過的房子,就可以統稱為「中古屋」。除此之外,中古屋也可以說是,完工且領取使用執照超過3年以上的房屋,又或者經過1次以上轉手買賣的房屋。一般來說,中古屋的屋況尚可,價格比預售屋、新成屋、新古屋低,且跟老屋相比,不需大量整修就可入住。

房屋類型 預售屋 新成屋 新古屋 中古屋 老屋
屋齡 0年 3年以下 3~10年 10年以上 30年以上
入住狀態
入手價格 最高
(比成屋至少貴1成)
中偏高
(比新成屋低)
中等 較低
整修費用 最低 較低 中等 最高
貸款成數 8-85成 75-8成 7-75成 6-7成 6-7成
製表:Money101

閱讀更多:【內政部自購住宅貸款利息補貼申請資格/補貼額度總整理】

中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

中古屋貸款成數可以貸到6成到7成之間,同時要注意的是,中古屋的貸款成數並不是指房屋市值,而是指「銀行鑑價」,一般銀行鑑價會比房屋市價略低,因此,會建議購買前先直接找銀行評估可以貸款的額度,才不會在房屋簽約後,才發現跟實際成交價有差異,進而面臨貸款不足額的問題。

哪些因素會影響中古屋貸款成數?

影響中古屋貸款成數的因素,大致可以分成以下三點:

  1. 中古屋座落地段 銀行會根據申貸的房屋座落地段,分成 A 級、B級、C級、D 級等四個等級,A級最高能申請到8成房貸,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的房子。
    此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,大部份六都的市中心都屬於 A 級,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體來說,不動產較其他縣市值錢;而澎湖、金門屬於C級。
  2. 中古屋使用建材 中古屋的建材、結構、強度及屋況等,也是銀行進行評估貸款年限及成數的條件項目,越耐用的建築結構的房屋,越有機會拿到高的貸款成數,反之,則只能拿到相對低的貸款成數。
    一般來說,建築結構從弱到強依序為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),磚造房屋的耐用年限是 25年,加強磚造房屋耐用年限是 35年,鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋是 50年。
  3. 中古屋耐用年數(屋齡) 若是臨近房屋的耐用年限,房屋的價值就相對低,進而影響到房屋貸款的條件。以金融聯合徵信中心的房貸統計分析,中古屋的估值最高的時期是屋齡 6到9 年,其次是 9 至 12 年。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎?

銀行房屋貸款目前分成20年期、30年期、40年期,而貸款年限的長短,與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款,或是房屋太過老舊而可能大幅折價,因此部分銀行有以下限制:

    • 「年齡+貸款年限」不得超過75年
    • 「屋齡+貸款年限」不得超過50年

因此,若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限,像是超過 12 年以上的中古屋,加上貸款年限(20年期、30年期、40年期)後,就會接近耐用年限,因此較不推薦。

閱讀更多:【目前房貸利率最低是多少?2022各大銀行房貸利率、還款金額比一比】

中古屋貸款利率會比較高嗎?

根據聯徵中心最新統計,2022年下半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為:

屋齡(年) 平均鑑估值 (千元) 核貸成數(%)-加權平均 平均貸款利率(%)
0-3 11762 74.23 1.74
3-6 15231 72.70 1.82
6-9 16609 71.95 1.82
9-12 18871 71.50 1.83
12-15 17720 69.81 1.84
15-18 14818 70.63 1.87
18-21 13810 67.62 1.90
21-24 11492 71.37 1.90
24-27 9407 71.83 1.92
27-30 8128 72.52 1.94
30-33 9426 71.44 1.95
33-36 12256 70.05 1.91
大於36 10550 71.29 1.92
製表:Money101

透過上方表格可了解到,房屋的屋齡越高,取得的貸款利率相對高一些,不過實際上的差距並不大,但銀行對於房屋鑑價部分,房價就會跟著屋齡上升,房屋價值逐年下降,呈現反比的狀況,進而影響申貸人最後取得的中古屋貸款成數。

中古屋貸款流程是什麼?

    1. 提出申請:申貸人提供相關申請文件.如雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等,並同步提供薪轉存摺近6個月的出入明細,說明財務狀況之後,即可向銀行或民間代書等提出貸款申請。
    2. 房屋鑑價:一般會參考房屋買賣的成交價格外,也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價,來決定可以申貸的金額約5到9成。
    3. 審核比對:銀行會審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件,像是:年齡、收入、持分與否等。會透過聯徵記錄會查詢申貸人在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估,最後核定額度。
    4. 簽約對保:申貸人同意銀行提供的中估屋房貸額度及利息條件後,申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員,三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時,此流程須要屋主本人親自出席。
    5. 抵押設定:簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定,需繳交設定金額千分之一的規費,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由申貸人支付,一年一期直到貸款還清為止。
    6. 核貸撥款:抵押權設定完成,銀行確認已經投保不動產投保火險與地震險後,便可隨時進行撥款。

閱讀更多:【房屋貸款流程有哪些?審核時間需要多久?要準備哪些文件?六步驟一次搞懂!】

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

若是因為個人信用或財務狀況不穩定,首購自備款不足,或是房屋鑑價銀行綜合考量認為不理想,導致貸款額度不足,可透過以下方式拉高成數:

    1. 申請個人信貸

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    延伸閱讀:內政部房屋修繕住宅貸款條件、利息、如何申請看這裡 
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    延伸閱讀:信用貸款保證人是什麼?「6大情形」必備 細節完整看
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    延伸閱讀:財力證明能做什麼?10大類申請流程、準備文件一次搞定

剛申請中古屋貸款,還可以再借嗎?

可利用二胎、增貸、轉貸的方式,將尚未繳清的房貸再申貸可以透過來處理,說明如下:

  • 房屋二胎:把已有房貸的房子拿去第二次抵押貸款。
  • 房屋增貸:將已經還給銀行的房貸本金再貸款出來。增貸如同和銀行重新打一個新的房貸合約一樣,申貸人需同時需要負擔兩個房貸費用。
  • 房屋轉貸:將房貸從 甲銀行轉到乙銀行,在轉換過程,有可能談到更好的額度與利率,等於增加一筆可使用的資金。

中古屋貸款常見問題

Q1.中古屋貸款年限是否較短?

沒錯,中古屋貸款評估年限主要有兩個公式:「貸款年限+屋齡」要小於 65;「貸款年限+貸款人年齡」要小於75,以這兩個公式作為中古屋貸款年限的標準。

Q2.買中古屋可以全額貸款嗎?

不行,中古屋貸款成數一般為~8成,想要全額貸款有一定的難度,另外提供足夠的擔保品或信用良好的保證人有機率可以,但絕對不能保證可全額貸款。

Q3.40年中古屋還可以貸款嗎?

可以,只要銀行綜合評估鑑價後,認為房屋評估具有價值都可以向銀行申請貸款。

從事過媒體、行銷、產品工作,在身份的轉換之間,相信「理財,財理你」是不變的真理,文字始終是興趣,享受知識化繁為簡的過程。

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