2026中古屋貸款成數最高幾成？首購、30年老屋與自備款試算

購買中古屋時，信用與房屋條件良好的首購族，房貸成數常見約為房屋鑑價的 7～8 成；但銀行是依「鑑價」核貸，不一定依成交價計算。若成交價高於鑑價，即使銀行核貸8成，換算後的實際貸款成數仍可能只剩7成左右。

2026年自然人第2戶購屋貸款最高6成，且不得有寬限期；30年以上老屋則仍可申貸，但成數與年限可能較保守。因此，買中古屋除了準備頭期款，也要預留鑑價差額、契稅、代書費、仲介費、保險與裝修支出。

中古屋貸款成數最高幾成？

中古屋通常是指已完工，並曾經使用或轉手交易的住宅，並沒有全國統一的法定屋齡門檻。市場上常將屋齡30年以上的中古住宅稱為老屋，但銀行不會只用屋齡決定是否核貸，還會評估地段、屋況、建築結構、坪數、產權及借款人的信用與收入。

首購中古屋可以貸幾成？

首購且作為自住用途，若收入穩定、信用正常、負債不高，房屋也具備良好市場性，常見可貸銀行鑑價的7～8成。但這不是法定保證成數，銀行仍可依申請人及房屋條件調整。

第二間中古屋可以貸幾成？

自然人名下已有1戶購屋貸款，再申請第2戶購屋貸款，2026年3月20日起最高為6成，且不得有寬限期。這項限制是依名下購屋貸款戶數判斷，不是因為買的是中古屋。

若屬實質換屋自住，可向銀行了解換屋協處措施；符合資格並完成切結者，須在規定期限內出售原房屋、清償原貸款並塗銷抵押權。

30年、40年老屋還可以貸款嗎？

可以。銀行不會只因房屋超過30年就直接拒絕，仍會綜合評估地段、建築結構、保存情況、土地持分、都市更新潛力與轉售性。位於市中心、結構良好且成交活絡的老屋，仍可能取得房貸；但偏遠、產權複雜或屋況不佳的房屋，成數及年限可能較低。

中古屋可以貸款9成嗎？

一般銀行房貸要直接核貸成交價9成並不常見。即使特定專案標示最高8成或更高，也要看銀行鑑價、借款人資格及貸款額度。若另外使用信貸補足資金，並不等於房貸成數提高，反而可能增加負債比及每月還款壓力。

銀行說貸8成，為什麼實際只有7成？

中古屋貸款最常見的誤解，是把「銀行鑑價8成」直接當成「成交價8成」。銀行會先依實價登錄、區域行情、屋齡、坪數、樓層、屋況及產權進行鑑價，再以鑑價結果計算核貸金額。

例如房屋成交價1,000萬元，但銀行只鑑價900萬元，即使銀行同意核貸鑑價的8成，核貸金額仍只有720萬元。換算成交價後，實際貸款成數為72%，購屋人須自行準備其餘280萬元及交易相關費用。

簽約前先做房貸預審及初步鑑價，比簽約後才發現貸款不足更重要。買賣契約中的貸款條件與解約安排，也應交由專業代書或律師協助確認。

中古屋貸款成數與自備款試算

上表只是理解鑑價差額的示例。實際買中古屋時，除了成交價減去核貸金額的差額，還要準備契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費、住宅火災及地震基本保險，以及可能發生的裝修費用。

哪些因素會影響中古屋貸款成數？

1. 收入、信用與負債比

銀行會檢查收入穩定度、薪轉紀錄、信用卡繳款、既有信貸、車貸及其他負債。收入越穩定、信用紀錄越正常、每月負債占收入比例越低，越有機會取得較好的成數與利率。

2. 房屋地段與市場流通性

銀行在意房屋未來是否容易出售。鄰近大眾運輸、生活機能完整、區域成交活絡的住宅，通常較容易鑑價；偏遠地區、成交樣本少或鄰近嫌惡設施的房屋，鑑價可能較保守。

3. 屋齡、屋況與建築結構

屋齡不是唯一標準，銀行還會檢查建物結構、外觀、公共設施、漏水情況、管理維護與剩餘經濟價值。同樣是30年老屋，市中心電梯大樓與偏遠地區屋況不佳的公寓，鑑價結果可能差異很大。

4. 坪數、用途及產權

小套房、工業住宅、地上權住宅、持分建物、違建、產權不完整或用途不符的物件，銀行承作意願及核貸條件可能較保守。看屋時除了權狀坪數，也要確認主建物、附屬建物、共有部分及土地持分。

5. 首購、第二戶與央行規定

中古屋本身不會決定央行管制成數，關鍵在借款人名下的購屋貸款戶數、房屋是否屬於高價住宅，以及申貸目的。即使房屋條件很好，仍不能突破適用的法規上限。

中古屋貸款利率與年限

中古屋貸款利率一定比較高嗎？

不一定。房屋較舊可能影響鑑價與銀行風險評估，但房貸利率仍會受到借款人收入、信用、負債比、往來關係、貸款成數及銀行方案影響。條件良好的中古屋首購族，仍可能取得接近一般自住房貸的條件。

比較房貸時，不要只看廣告最低利率，還要確認總費用年百分率、開辦費、帳戶管理費、綁約期、提前清償違約金，以及優惠利率結束後的計息方式。

30年中古屋可以貸30年或40年嗎？

有可能，但不是每家銀行都會核准。部分銀行會設定「借款人年齡加貸款年限」或「屋齡加貸款年限」的內部上限；各銀行標準不同，不宜用單一公式概括。屋齡較高時，銀行也可能縮短年限或要求較高自備款。

中古屋可以申請青安3.0嗎？

可以。青安貸款的標的是符合規定的自用住宅，不限於新成屋，購買中古屋也能申請。但申請人、家庭名下住宅、年齡、所得、住宅總價及取得時間都要符合青安3.0規定，銀行仍會辦理徵信與房屋鑑價。

最高額度不等於一定可以貸滿，最高8成也不等於成交價8成。例如中古屋成交價1,500萬元，但銀行鑑價只有1,300萬元，即使符合8成條件，仍會受到鑑價、方案額度與申請人還款能力限制。

買中古屋貸款流程

1. 申請房貸預審：提供收入、職業、現有負債及預計購買物件資料，先了解可能的利率、成數與額度。
2. 簽訂買賣契約：確認付款期程、貸款不足的處理方式、違約責任及交屋條件。
3. 提出正式申請：準備身分證件、財力證明、薪轉或所得資料、買賣契約與房屋資料。
4. 銀行房屋鑑價：銀行依成交行情、地段、屋況、坪數、屋齡與產權評估擔保品價值。
5. 聯徵及授信審核：銀行查詢信用紀錄、負債、繳款情況與還款能力，核定利率、成數及年限。
6. 簽約對保：確認貸款條件並簽訂契約；若有共同借款人、保證人或擔保物提供人，也須依銀行通知辦理。
7. 抵押權設定與投保：由代書至地政事務所辦理抵押權設定，並依銀行要求投保住宅火災及地震基本保險。
8. 過戶與撥款：完成完稅、產權移轉、抵押設定及銀行要求事項後，由銀行依約撥款。

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中古屋貸款成數不足怎麼辦？

銀行核貸不足時，先確認問題來自「房屋鑑價偏低」還是「個人還款能力不足」。原因不同，處理方式也不同。

1. 比較其他銀行鑑價：各銀行採用的成交案例與風險政策不同，鑑價可能出現差異。
2. 補充收入與財力證明：可提供薪轉、扣繳憑單、所得清單、定存、基金、股票或租金收入等資料。
3. 降低其他負債：先清償高利率信貸、信用卡循環或小額分期，有助改善負債比。
4. 增加自備款：由自有資金補足成交價與核貸金額的差額，通常是風險較低的方式。
5. 重新協議價格或付款條件：若鑑價明顯低於成交價，可評估與賣方協商或改看符合預算的房屋。
6. 最後再評估信貸：必須先計算房貸與信貸合計月付金，並確認不會影響房貸核准或撥款。

若是交屋後因裝修、周轉或其他用途需要資金，可再比較信貸、房屋增貸、轉貸或二胎房貸。不過這些產品的利率、擔保順位與風險不同，不應直接視為提高原購屋房貸成數的方法。

中古屋貸款常見問題

Q1：買中古屋可以全額貸款嗎？

一般銀行房貸很難直接貸到成交價100%。銀行通常依鑑價及申請人條件核貸，購屋人仍要準備頭期款、鑑價差額及交易費用。即使以其他貸款補足，也不代表房貸本身是全額貸款。

Q2：中古屋通常要準備幾成頭期款？

若以常見7～8成房貸估算，至少應準備成交價2～3成；如果銀行鑑價低於成交價，還要多準備鑑價差額。另建議預留稅費、仲介費、代書費與裝修預算。

Q3：中古屋貸款可以貸40年嗎？

可以提出申請，但是否核准取決於銀行方案、借款人年齡、收入及房屋屋齡。貸款年限拉長可降低每月月付金，但總利息通常會增加。

Q4：30年以上老屋還能貸款嗎？

可以。地段佳、結構與屋況良好、產權完整的老屋仍有機會取得房貸；銀行可能依剩餘價值調降成數或縮短貸款年限。

Q5：第二間房屋貸款成數是多少？

自2026年3月20日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成，且不得有寬限期。若屬實質換屋自住，可進一步向承貸銀行詢問換屋協處措施。

Q6：中古屋頭期款什麼時候付？

中古屋價金通常依簽約、用印、完稅及交屋等階段分期支付，實際比例由買賣契約約定。簽約前應先確認銀行可能核貸金額，避免到了完稅或交屋階段才發現資金不足。

Q7：首購中古屋可以申請青安3.0嗎？

可以，但須符合青安3.0的年齡、所得、自有住宅、自住用途及住宅總價等條件。最高貸款額度與最高8成都是上限，最終仍依公股銀行徵信與房屋鑑價結果辦理。

本文資訊更新至2026年9月。貸款成數、利率、年限與核貸額度依中央銀行規定、各銀行授信政策、申請人條件及房屋鑑價而定；本文試算僅供參考，不代表銀行核貸承諾。