房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款是將名下房屋設定抵押權，經銀行鑑價與授信審核後取得資金。由於房屋可作為擔保品，核貸額度通常高於無擔保信用貸款，還款期限也可能較長；但申辦時仍須負擔開辦費、鑑價、代書及抵押權設定等相關成本。
常見房屋抵押貸款包括房屋增貸、轉貸與轉增貸、理財型房貸及二胎房貸。不同方案的申請銀行、利率、額度及抵押權順位皆不同，應依目前房貸狀況與資金需求選擇。
房屋抵押貸款種類有哪些？
房屋抵押貸款利率是多少？
房屋抵押貸款沒有統一利率。第一順位房屋增貸或轉貸的利率通常較接近一般房貸；二胎房貸因債權清償順位排在原房貸銀行之後，承作銀行承擔的風險較高，利率通常也比較高。
銀行會依據房屋鑑價、所在區域、屋齡、剩餘房貸、申請人收入、負債比例、信用紀錄及資金用途決定核貸利率。比較方案時，除了廣告利率，也要查看總費用年百分率，才能將開辦費等成本一併納入評估。
銀行二胎房貸利率比較
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房屋抵押貸款可以貸多少？
房屋抵押貸款額度不是直接用房屋市價計算，而是先由銀行進行鑑價，再依房屋條件、抵押順位及申請人財務狀況決定核准成數。若房屋已有貸款，還要扣除原房貸剩餘本金。
概念公式如下：
預估可貸空間＝銀行鑑價金額 × 核准總成數－原房貸剩餘本金
假設銀行鑑價為NT$1,000萬元、核准總成數為8成，原房貸剩餘本金為NT$200萬元，預估可貸空間為：
NT$1,000萬元 × 80%－NT$200萬元＝約NT$600萬元
以上僅為示意。二順位銀行可能採用較保守的鑑價或成數，實際額度還會受到申請人收入、信用、負債比例及資金用途影響。
房屋抵押貸款成數一定有8成嗎？
不一定。自住首購、第二戶購屋、增貸及週轉金貸款的規範並不相同。若貸款資金實際用於購置住宅，還可能受到中央銀行選擇性信用管制限制。
自2026年3月20日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成且不得有寬限期；第3戶以上購屋貸款最高成數仍為3成。若是原屋增貸或二順位房貸，銀行也會確認資金用途，不能以增貸方式規避購屋貸款限制。
房屋抵押貸款申請條件
各銀行規定不同，一般會綜合評估以下條件：
- 申請人年齡：最低及最高年齡依各銀行規定，部分銀行也會限制貸款到期時的申請人年齡。
- 房屋所有權：申請人原則上須為房屋所有權人；若非所有權人，須由屋主同意提供不動產設定抵押。
- 收入與還款能力：銀行會確認工作收入、現金流、負債比及每月還款能力。
- 信用紀錄：信用卡或貸款遲繳、債務協商及近期頻繁申貸，都可能影響核貸結果。
- 房屋條件：地段、屋齡、坪數、用途、產權是否完整及市場流通性都會影響鑑價。
- 原房貸繳款狀況：申請增貸或二順位房貸時，銀行會檢查原房貸餘額及還款紀錄。
房屋抵押貸款需要哪些文件？
- 身分證及第二證件。
- 房屋及土地所有權狀。
- 財力證明，如薪轉存摺、扣繳憑單、所得清單或報稅資料。
- 近一年房貸繳款明細或貸款餘額證明。
- 印章、印鑑證明及銀行要求的其他文件。
- 若為共同持有或由第三人提供房屋，須準備相關所有權人資料及同意文件。
房屋抵押貸款申請流程
- 提出申請：說明資金需求並提交身分、房屋及財力文件。
- 房屋鑑價：銀行評估房屋地段、屋齡、坪數、成交行情及產權狀況。
- 聯徵與授信審核：檢查信用紀錄、收入、負債與還款能力。
- 通知核貸條件：銀行提供額度、利率、期限、費用及綁約條件。
- 簽約對保：確認契約內容及雙方權利義務。
- 抵押權設定：至地政機關完成第一順位或第二順位抵押權設定。
- 撥款：設定完成且符合撥款條件後，銀行將款項撥入指定帳戶。
詳細流程可參考：房屋貸款流程有哪些？審核時間需要多久？要準備哪些文件？
房屋抵押貸款有哪些費用？
除了貸款利息，申辦房屋抵押貸款還可能產生以下費用：
- 銀行開辦費或帳務管理費。
- 房屋鑑價費。
- 代書費及地政規費。
- 抵押權設定費。
- 火災保險及地震基本保險費。
- 原房貸提前清償違約金。
- 轉貸時可能產生的塗銷及重新設定費用。
比較方案時不要只看最低利率，應將總費用年百分率、綁約期間及提前清償條款一併納入評估。
房屋抵押貸款管道有哪些？
銀行
銀行的利率及契約規範通常較透明，但對收入、信用及房屋條件的審核較嚴格。建議有資金需求時優先詢問原房貸銀行能否增貸，再比較轉貸與二順位房貸。
合法融資公司
若銀行無法承作，可比較具一定規模、公司資料及費用揭露清楚的合法融資業者。不過利率及費用通常高於銀行，簽約前須確認實際年利率、總費用、抵押設定內容及提前清償條款。
民間借貸
民間借貸的利率與契約品質差異較大。《民法》第205條規定，約定利率超過年利率16%的部分無效；但當舖另受《當舖業法》規範，兩者不能混為一談。
辦理前應確認業者是否合法，並檢查是否另收代辦費、顧問費、保管費或其他名目費用。切勿簽署空白本票、空白契約或內容不明的房屋移轉文件。
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房屋抵押貸款常見問題
Q1.房屋抵押貸款額度怎麼算？
可先以「銀行鑑價金額 × 核准總成數－原房貸剩餘本金」估算，但實際額度仍會受到房屋條件、抵押順位、收入、信用、負債比例及資金用途影響。
Q2.有房貸還可以再用房子借錢嗎？
可以，可依序詢問原銀行房屋增貸、其他銀行轉增貸或二順位房貸。通常先比較原銀行增貸，再評估轉貸及二順位房貸的總成本。
Q3.房屋抵押貸款一定比信用貸款便宜嗎？
不一定。第一順位增貸利率可能低於信用貸款，但二順位房貸的利率、開辦費與設定成本可能較高。若需求金額不大，也要比較信用貸款的總費用與辦理時間。
Q4.房屋抵押貸款多久可以撥款？
須經過鑑價、聯徵、授信審核、對保及抵押權設定，因此通常不會像部分信用貸款一樣快速。實際時間依銀行、文件完整度及地政設定進度而定。
Q5.房屋抵押貸款有哪些風險？
若未依約還款，債權人可依法處分抵押房屋。申請前應確認每月還款能力、利率調整方式、綁約期間及提前清償費用，不宜只看核貸額度。
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