房屋除供自住使用外,更可將房屋抵押給銀行借貸,可說是真正的「有土斯有財」。一般民眾聽到房屋抵押借款,難免會有過多聯想,其實只要運用得宜、控制風險,透過這項理財工具,將可取得低成本的一套資金,Money101將剖析什麼是房屋抵押貸款?究竟有哪些管道?利率條件為何?讓你輕鬆透過房屋,借到一筆好便宜的資金!延伸閱讀:【房貸轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?如何申請?】
房屋抵押貸款是什麼
房屋抵押貸款就是民眾將名下的房子,抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構取得資金,優點是以房地作為抵押物擔保向銀行借貸,對於銀行來說風險較低,一般而言,民眾貸款利率也會較低。
房屋抵押貸款就像信用貸款,會依據借款人的需求、信用狀況有很多不同種類,比如說房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸這些都屬於房屋抵押貸款的一種。
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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準) | |||
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房產抵押貸款利率
房屋抵押貸款會視個人信用、房屋現有貸款成數,利率會有不同,像是拿家中無房貸的屋子進行原屋融資,利率最優,可比擬一般房貸水準約2%水準,但實際狀況仍要視房屋鑑價而定。
至於房屋已有貸款,想再拿房抵押借錢的二胎房貸,以銀行利率最優,約2.5~16%,但審核嚴格、放款相對保守,信用稍有瑕疵難過關。其他如融資公司,年利率7%~16%。至於民間抵押管道如當鋪、資產管理公司,年利率多半約20%起跳。
以房屋抵押貸款中常見的二胎房貸來看,現以新光利率、年限條件最優,不過實際上仍視個人信評、房屋貸款及鑑估條件,將會有不同。
二胎房貸利率 |
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銀行 | 額度 | 年利率 | 最長年限 | 開辦費 |
新光銀行 | 600萬 | 2%~7.5% | 15年 | 9000元起 |
兆豐銀行 | 依銀行規定 | 2.5%起 | 10年 | 3300元 |
國泰銀行 | 150萬 | 2.5%起 | 10年 | 貸款金額1% |
玉山銀行 | 50萬起 | 2.66%~9.88% | 15年 | 貸款金額1% |
凱基銀行 | 50萬起 | 2.92%起 | 10年 | 10000元 |
遠東銀行 | 25萬起 | 3%起 | 7年 | 5000元 |
台新銀行 | 300萬 | 3.25%~18% | 7年 | 12000元 |
日盛銀行 | 300萬 | 3.81%起 | 10年 | 15000元 |
王道銀行 | 500萬 | 4.50%起 | 15年 | 15000元 |
永豐銀行 | 50萬起 | 4.77%起 | 7年 | 12000元 |
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閱讀更多:【目前房貸利率最低是多少?2024各大銀行房貸利率、還款金額比一比】
房屋抵押貸款成數
房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右,假設房屋估價1000萬,房屋抵押約可貸款到800萬的額度,不過若房屋還有貸款200萬沒還完,銀行估價時會先扣除,再乘於房屋殘值8成。
舉例來說,房屋估價1000萬的房子,目前還有200萬房貸款,銀行會先扣除200萬的房貸,再乘上房屋殘值8成,大約可貸到640萬(1000萬 - 200萬 = 800萬,800萬X8成=640萬)。若是房屋再貸款後增值,實際可借的金額更多,實際上看個人信用狀況以及房屋鑑價而定。
房屋抵押貸款申請條件
- 年齡:申請人的年齡最低需滿20歲,最高視各家銀行有所不同,大約落在60歲。值得注意的是,若找銀行辦理,銀行會限制「申請人年齡」加上「貸款期限」加計不得超過75歲的規定,比如房屋抵押貸款30年,借款人不得超過45歲
- 個人信用狀況:若個人信用有瑕疵,貸款利率、成數會較差,尤其二胎房貸,對銀行風險更高,若是信用、房屋鑑價條件不佳,可能會被婉拒
- 屋齡:一般而言,房屋屋齡越舊、區段越差,貸款利率、成數會較差
房屋抵押貸款申請流程
房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似,包含估價、審核、設定、撥款等步驟,想知道詳細房貸流程可以參考此篇文章:房屋貸款流程有哪些?審核時間需要多久?要準備哪些文件?六步驟一次搞懂!
🔎房屋抵押貸款需要準備哪些文件
- 身分證、第二證件、印章
- 財力證明文件(薪轉資料或是報稅文件)、房屋土地所有權狀
- 若房屋仍有貸款,則需再準備近一年房屋貸款繳款明細
房屋抵押貸款管道有哪些
房屋抵押貸款管道包含銀行、融資公司與民間借貸,一般而言,銀行條件最嚴格,利率條件最優,之後依序為融資公司、民間借貸,其中民間借貸因風險評估最寬鬆,利率多半較高,甚至算月息。不過,民眾需特別留意,若曾有民間借貸紀錄,恐被多數銀行認為風險較高,短期內要再向銀行借貸,恐遭婉拒
增貸、轉貸、二胎房貸差別
房屋還有貸款的屋主,可透過增貸、轉貸、二胎等方式,再多貸一筆資金出來,以利率條件與成本來看,多半優先會找原貸款銀行辦理增貸,才會考慮轉貸,最後才是二胎。
房屋抵押貸款種類 |
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增貸 | 轉貸 | 二胎房貸 | |
內容 | 房貸繳款一陣子後,將已還完款的本金,再貸款出來申請房貸 | 將房貸從A轉到B銀行,房屋若有增值,將可增貸 | 原房屋有貸款時,再向另一家銀行抵押借款 |
優點 | 利率低、貸款年限長 | 可降低還款利率、增加還款年限、額度等 | 貸款額度有機會比房貸增貸高 |
缺點 |
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3.33% | 首期利率0.01% 第2期起為機動利率3.02%起 |
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房屋抵押貸款常見問題
Q1.房屋抵押貸款額度是多少?
房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右,不過若房屋還有貸款沒還完,銀行估價時會先扣除,再乘於房屋殘值8成。
Q2.申辦房屋抵押貸款需要準備哪些文件?
身份證、第二證件、印章、財力證明文件(薪轉資料或是報稅文件)、房屋土地所有權狀,若房屋仍有貸款,需再準備近一年房屋貸款繳款明細。
Q3.房屋抵押貸款流程是什麼?
房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似,包含銀行鑑價→聯徵審核→照會與簽約對保→不動產抵押權設定等步驟,詳細內容可參考👉房貸抵押流程
Q4.房屋抵押貸款優點?
房屋抵押貸款具備審核速度快、變現容易、利率低、年限長、成本低等優點。
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