【買房須知】銀行鑑價低於成交價 導致房貸成數不足怎麼辦?

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銀行鑑定房價

碰上「銀行鑑價」低於「實際成交價」,對多數小資購屋族來說,這樣的落差是不可承受之重!翻譯成大白話,就是銀行認定的房地產價值,比房子實際的成交價來得少,倘若等到鑑價後才發現手頭資金不足,真的會讓買屋客雞飛狗跳,除了在簽約時,可以要求房仲與屋主同意加註「解約條款」,意即萬一貸款成數不足,交易視同取消外,如果買的是新成屋或預售屋,萬一買家貸不了那麼多錢,不少建商可能會搭配「公司貸」,或是與銀行合作搭配「房貸信貸」,讓消費者可以貸足資金,一圓買屋成家夢。

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銀行鑑價前 提供「擬成交價」、「戶籍謄本」試算可申貸條件

首先,房地產的鑑價,通常要由鑑價人員親自到場勘查,但在還沒確定成交之前,相關工作人員無法到場鑑價,建議可以先打電話跟銀行的窗口聊聊,通常可以透過發 email 或簡訊提供詳細資料,先簡單諮詢估價,最基本的像是包含地址、建物坪數、土地持分坪數、屋齡、類型等基本資料;此外,也可以先申請物件謄本,提供詳細的物件資訊,也有助於銀行房貸人員正確評估。

此外,由於銀行的貸款成數核定,是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者,所以,物件的實際成交資訊,是銀行決定的另一個重要參數,建議購屋客如果已經簽約,當然可以直接提供合約價格給銀行;如果還沒有簽約,也可以告知「擬成交價」,讓鑑價人員參考,切記!事前評估總比事後跳腳來得好,起碼有機會根據個人財力,決定簽約與否。

建商「公司貸」利率好談 與房貸銀行斡旋 「房貸信貸」最低 3%

如果思慮再三,買家願意以「信貸」或「公司貸」先解燃眉之急,不用太擔心利率,因為通常建商與銀行合作的「房貸信貸」,因為是整個建案去和銀行談,不但過件機會比較高,也有機會拿到比較低的優惠利率,這時,不妨透過試算表,列清每月包括信貸加房貸後的應繳款項,詳細評估是否可以接受負擔。

但如果是買中古屋,基本上都會建議,盡量跟房貸銀行討論看看,是否能做「房貸信貸」,簡而言之,就是直接拿房子再當抵押品的信貸,不過,由於房貸與信貸在同一家銀行,銀行為了降低風險,「房貸信貸」的利率通常比較高,大約落在 3~5% 上下,而且市面上願意承作的銀行並不多。

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量力而為!「個人信貸」最高近6% 貸款上限僅月薪22倍

如果房貸銀行無法提供房貸信貸,不少銀行會提供「個人信用貸款」,通常這樣的利率,就會再高一點,萬一申貸者的財力狀況不佳,信貸利率甚至可能高到 6% 以上!建議這類有需求的申貸客層,可以直接找薪轉銀行談,或是持有信用卡的銀行,利率有機會比較好談。

不過,一定要提醒大家的是,「個人信用貸款」額度上限,是月薪的 22 倍,如果申貸者的月薪不夠高,就算貸到最上限,也未必夠力;加上信貸利率比一般房貸高出三倍左右,如果要同時使用兩種貸款工具時,一定要審慎評估繳款能力,每月要付的貸款金額到底能否負擔得起;此外,如果在房貸核貸之前,申貸者已經有信貸,很容易影響銀行貸款機率與意願,建議真的不得以要用信貸補房貸缺口,最好等房貸核准過後,再申請信貸,以確保兩種房貸都順利貸款。

先還信用再還房貸 省息還款聰明運用資金

要提醒的是,信貸的還款時間約 1~3 年,但因為信貸的利率較高,只要有閒錢或額外收入,能早點還就早點還,不要跟錢過不去,所以,盡可能挑選「免綁約」的信用貸款,省去被銀行收取提前清償的 5% 違約金;此外,要動用到信貸的房貸戶,多半資金不足,需要用時間換取空間,通常會設定 2~3 年的「寬限期」,切記!一定要善用這 2~3 年房貸「只繳息不還本」的時間,努力還完信貸,減低 2~3 年後的還款壓力。

另外,可以的話,讓自己過得苦一點,也能早點解脫,最好一開始就不考慮寬限期,每月除了「信貸」之外,也一併償還「房貸本金」,繳了一段時間後,房貸已經還了部分,就可以考慮透過「轉增貸」,跟銀行借出已經還完的額度,來償還利率比較高的信貸,轉換之間,房貸戶手上就只會剩下利率較低的房貸,先苦後甘,後面的貸款金額,還能拉長期限慢慢還,也不失為一個聰明運用資金的妙方!

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