預售屋議價五招免踩雷 突破「暗價格」黑洞

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預售屋議價

預售房市有多不透明?這個世界很不公平,有關係就沒關係,在預售屋的銷售上更是屢見不鮮!正因為預售屋價格不夠公開,這裡頭有太多太多「under table」的秘密,與其被操作,不如把握個中訣竅,主動出擊議價,有機會突破預售房市不能說的暗黑祕密。除了主動議價之外,點交時也有一些注意事項必須知道,可參考【預售屋點交注意!客變等六大必知風險】;關於房屋貸款資訊,可至【各家銀行房貸利率】進行了解與比較。

預售屋議價招數一:「暗價格」黑幕重重 找到對的人省很大

過去,我有個在知名企業當董事長特助的好友,幾年前,她看上汐止一個在地的指標型建案,當時我要她別想了,因為我去看屋時,銷售人員態度硬梆梆,寧可不做生意也不肯降,誰知道一個多月後,因為她的老闆與建商有私交,替自己的特助要了個「特價」,當時,一坪非 40 萬不賣的建商,居然 25 萬賣給我好友。代銷人員口中的底價,通常不會是真正的底價,因此若能找到案場的專案經理,或有認識建商高層,價格平均比銷售專員談的價格,再低個 5~7% 左右,價差換算成實際的房價,以開價一千萬的物件為例,起碼可以省下 50~70 萬!

預售屋議價招數二:以高補低暗招多 別當「溢價」冤大頭

一般來說,建商的開價有三種,代銷最常放在檯面上的是「牌價」,也就是建案的開價,買過預售屋的人都知道,這個價格絕對可以砍;但預售屋買賣最關鍵的價格,卻是建商或代銷都不會坦白說的「底價」;此外,代銷還有一個「不能說的秘密」,碰上「狠殺客」,還有一個可以在上下其手的「溢價」。

所謂的「溢價」,是代銷上下其手的工具,碰上死命殺價的買家,為了偷偷降「底價」求成交,但,被砍掉的價錢,如何跟建商交代?這裡面有個不能說的秘密,就是他們碰上不會殺、不敢殺的冤大頭,會全力開出高於底價的價格,如此一來,代銷公司可以用這個「溢價」,以高補低,以求整個建案的總賣價,能維持在底價之上,因此,買預售屋千萬不要心軟,無論代銷如何動之以情,別成為被拿來補價的冤大頭!


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預售屋議價招數三:精挑看屋良辰吉日 潛銷期價可議、避開周末防墊價

首先,把握「潛銷期」購屋,是不少投資客的買屋撇步,因為很多建商在尚未開始行銷廣告前,願意議價的空間較大,尤其在建商尚未交給代銷銷售的潛銷期,一看到工地搭起圍籬,可以趕緊打電話問問,提早跟建商打交道,是議價的一大有利時間。

此外,買房切莫一窩蜂,跟著人群走的多半是建商眼中最好宰的肥羊,像是星期五到星期日,通常是預售案場人氣最旺的時候,一旦讓代銷有機會製造買氣活絡的景象,價格就很容易被墊高,建議在平日看房,讓代銷可以專心服務,也沒有藉氣氛耍花招的空間,此時看屋,可議價的時間較充裕,對買家來說相對有利。

預售屋議價招數四:用大坪數單價殺小坪數 先做功課再出手

一般來說,同一個建案的大坪數物件,通常因為總價較高,殺價空間也大,而小坪數則剛好相反,建議買家可以先做功課,找人先私下試探大坪數價格,再拆算成單價後,直接跟房仲攤牌說大白話,用大坪數的單價去談小坪數價格,就算無法拉到一樣的價格,也會逼得代銷不得不接招對話,有機會殺到一個比較令人開心的價錢!


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預售屋議價招數五:緊跟廣告戶價格出價 整數開殺莫心慈手軟

大多數預售案,都會打出低價廣告戶,建議可以先了解價錢,再從中去推算自己買的樓層價格,比如說廣告最低價,是開在每坪 50 萬在三樓,倘若買方看上的是五樓,在樓層差不多的狀況下,試著用差不多的價格去跟建商殺價;此外,通常只要有房價零頭的數字,建商都會有給殺價的心態,像是房子原先開價 1,050 萬,買方可以直接喊出 1,000 萬,房市低迷之下,建商為求成交,多半願意小小折讓,買家能殺多少,就賺多少。