訂閱Money101電子報
Hello, 輸入 Email 快速訂閱電子報

熱門理財省錢撇步分析
多樣化產品比較不偏頗
最新限定活動及優惠

訂閱電子報即表示您同意Money101 服務條款 隱私政策及收到我們的電子報。

訂閱成功
恭喜成功加入 Money101 電子報
歡迎訂閱電子報
Hello, 輸入 Email 快速訂閱電子報
熱門理財省錢撇步分析
多樣化產品比較不偏頗
最新限定活動及優惠

訂閱電子報表示您同意Money101服務條款隱私權政策及收到我們電子報。

訂閱成功

恭喜成功加入Money101電子報

當「實價登錄」都不老實了 你該怎麼出價?

Maggie

Maggie

最後更新於 22 八月, 2019

從「實價登錄」上路以來,就不斷傳出有建商或房仲上下其手,不管作低還是作高,都大大影響購屋族權益,當業界唯一具公信力的房價參考值都不可信了,買家該如何判斷出價,以免被坑騙?莫驚莫慌,只要找出遊戲規則,從登錄的「實價」資料中,也能簡單計算出值得入手的真正「老實價」!破解實價登錄,可以參考【實價登錄2.0打假球?四招破解灌水屋奧步】

依實價登錄比對出「中間值」 先殺一成下馬威

首先,先透過實價登錄網站,找出區域房價的「中間值」。最簡單的方法,就是縮小範圍查詢,觀察「小區域」的實價登錄價格,先判斷出該區房價的區間,接著,進一步交叉比對各大房仲自行建置的網站成交價,相互比對後,就能訂出該區房價的中間值。值得提醒的是,實價的參考範圍,要往前推五年內的歷史紀錄,在拿掉相對高價與低價的登錄實價後,還要順便檢視這個社區,五年內到底成交了幾戶?戶數越少,實價越不具參考價值。

掐頭去尾,計算出「合理實價」後,可以開始大膽開口出價,基本上,不要管賣家開價多少,依房價中間值再往下抓10%,差不多就是安全的開價範圍,舉例來說,如果心中的合理價是1000萬,口頭開價就可出900萬,但,每間房子的條件不同之外,像是是否有頂樓加蓋?是否有可使用的地下室?都可能影響價格;此外,買、賣雙方態度也是影響關鍵,像是該物件賣方缺不缺錢?或是買方是否特別喜歡這個物件?都會影響成交價,切記!抓出實價中間值後,再怎麼喜歡,都不可以出超過合理實價的一成,否則就等著當冤大頭吧!

閱讀更多:想省房屋仲介費又怕當冤大頭?破解跟自售屋主買房三大風險

大、小坪數單價差5%以內 「頂加價」大砍三分之一

其次,通常同一社區內,大、小坪數的單價略有差異,一般來說,坪數大的物件,單坪價格較低;坪數小的,單憑價格會較高,這是房地產界的不成文規定,不過,就算如此,大、小坪數的價差,最好「不要超過5%」,價格差距相較之下才合理,舉例來說,如果實價登錄的大坪數單價是50萬,小坪數的單坪實價門檻,至多只能訂在52.5萬。

至於另一個實價陷阱,是「頂樓加蓋」物件,在實價登錄上,不一定會註明,有些屋主會混水摸魚,趁亂用同棟其他樓層的房價出價,由於單一物件,沒有其他頂加交易資料可參考,建議可以依照主建物其他樓層單價的二分之一到三分之一,來拆算頂樓加蓋的單坪價格,像是同棟的一般物件,實價登錄單坪60萬的,頂樓開價就只能在一坪20~30萬之間,以此類推回算。

閱讀更多:實價登錄 2.0 變 0.5?揭密建商「作價」四大手法!

中古屋實價「中間值」加五成 推估周邊預售屋行情

要計算根本還沒有實價登錄的預售屋價格?這簡直就是隔空抓藥!不過,如果掐頭去尾,算出了區域房價平均值後,還是有跡可循,一般來說,預售屋、新成屋的價格,都會比中古屋來得高,幅度從1.5倍起跳;如果是知名建商蓋的新案,還可能上看兩倍左右,換言之,如果區域實價「平均值」落在單坪40萬,新案的單坪開價,大約就是一坪60萬,才算合理,至多不能高於80萬。

不過,這樣算出的開價,通常還可以打折進行議價,議價空間視屋主及建商態度而定,難有統一標準,尤其,最近房市走低,不少讓利建商,寧可降價以求,就連雙北都有不少新成屋物件,開出比中古屋還低的價格,這種奇特現象,被稱之為「房市倒掛」,意指房價出現異常翻轉,這也說明了在房市不振之際,實價登錄的可信度大減,最聰明的出價方式,莫過於勤加打聽,從物件的鄰居到管理員,多方詢問,「實價」跟不上變化,有時登錄不及,還不如自己去問出「時價」,來得更即時可信!

閱讀更多:實價登錄2.0打假球?四招破解灌水屋奧步!

在媒體工作十多年的資深專題記者,跑政治、財經新聞起家,也曾經擔任過房地產網站的新聞主管,對於台灣的房市現況與市場經濟都有長期觀察與高度興趣

FINANCIAL TIP:

Use a personal loan to consolidate your outstanding debt at a lower interest rate!

理財新訊、獨家優惠絕不錯過,一鍵迅速訂閱 Money101 理財電子報!