實價登錄2.0打假球?四招破解灌水屋奧步!

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實價登錄系統的「先天不良」,加上建商的「後天作價」,實價登錄武功盡廢了嗎?凡走過必留下痕跡!在修法受阻的情況下,只要保有戒心,多方採證,仍破解有招!以下教你四招破解招式,另外,破解前先了解【實價登錄 2.0 變 0.5?揭密建商「作價」四大手法!】。另外,完整比較房貸利率,可以參考【 2019 各家銀行房貸利率試算】

破解招數一:贈裝潢.併家電價登錄?避開「買菜送蔥」物件避險

建商大方送出裝潢、家電,千萬別開心過頭,有時是黃鼠狼給雞拜年,不安好心眼!舉例來說,在房市低迷的當下,原本一坪50萬的物件,在近日行情明明已經跌到40萬的市況下,不少建商會以送出裝潢、家電為由,讓房價維持原價,並以50萬為登錄價,但,這些贈品是否有一坪10萬的價值?這些附贈品,建商多半是以低價取得,或是大批購入,價值大都遠不如建商宣稱的這麼誇張,這類「買菜送蔥」的建案,都是中看不中用,如果可以,避開這類物件,也不至於被建商坑騙,讓房價繼續撐在實價高點。

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破解招數二:「合併車位」計價登錄?探聽車位價格後扣除回算

至於有的建商會「合併車位坪數」,是希望營造房屋單價被大幅拉低的假象,這個道理很簡單,車位價格往往比房價低,直接將總價除以總坪數,單價將低於行情,舉例來說,實價登錄網站公告單價每坪65萬元,但扣除車位後重新拆算,每坪售價82萬元,差了17萬元!因此,把停車位價格扣除,獨立計算房價,是解讀「實價登錄」數字的基本功。

建議大家,一定要善用實價登錄功能,以子之矛,攻子之盾,透過單獨查詢「區域車位價格」的功能,查出該區位的車位行情,也可以向房仲或是管理員,直接打聽車位價格後,把總價含車位的價格,扣除車位價格,再除以建物坪數,算出真正房屋單價。

正確計算方式如下:

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破解招數三:選擇性參考「登錄價」 莫信最高價.最近價

首先,參考「實價登錄」的同棟價格,絕對不要參考「最近成交價」,或是「最高價」,因為買房子這檔事很主觀,有人遇上喜歡的物件,再貴也肯買,碰上這種實價參考值,真的是欲哭無淚,建議大家,最好列出一、兩年內的交易起落,找出一個比較能夠被接受的中間值。

此外,萬一同棟物件,近期沒有任何實價交易紀錄,可以透過跟附近物件的成交金額交叉比較,但比對必須有相當邏輯,舉例來說,如果你想買的是25年的中古屋,就千萬別跟附近的5年新成屋比價,兩個物件的條件不同,價錢還是有落差;如果老屋的出價,跟中古屋的價格差不多,屋主就是存心魚目混珠,千萬別被實價登錄表面的資訊矇蔽了!

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破解招數四:格局變更.特殊交易 失去實價參考價值

「實價登錄」會剔除前後5%最高、最低價的資料,但購屋者還是要特別注意是否被註記「特殊交易物件」,根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,如有註記且價格異常,就跳過不參考,以免產生誤判。

此外,如果原本是三房格局,裝潢打通變兩房,交易紀錄上會顯示為兩房,但房間數變少,房價也會跟著打折,建議購買這類物件實,先詢問房仲或前屋主,才能掌握房屋現況,免得買貴了後悔,更影響購屋者出價失準,影響日後轉賣權益。

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