九成房貸救房市?貸款成數不足你可以這樣做

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貸款成數不足

新任內政部長徐國勇一上任,就喊出由「信保基金」額外提供一成房貸,讓首次購屋的青年貸款成數高達9成,這樣一來,自備款不足的年輕人只要拿出一成自備款就能買房!此話一出,PTT 網友罵聲排山倒海,痛批「這不是在幫年輕人解套,而是在幫建商解套!」還有人直指,這是根本是一場由政府做莊的「龐氏騙局」,政府為了討好建商,才祭出這樣的「幹話政策」,試圖維持房市泡沫的假象。買房子關鍵在於自備款加上還得起的貸款成數,貸款成數怎麼計算的,其實跟收入有很大的關係。

貸款成數怎麼計算的? 產品與信用是關鍵

年輕人不買單的,是這個無腦政策,只治標不治本的倉促無知,但也突顯現在青年成家最大的困境,就是少了「頭期款」這個房市入場券,而所謂的「貸款成數」,指的是買房時,除了「自備款」之外,需要向銀行借貸的款項,通常可以分 20 年~30 年左右的時間,攤還本金與利息,借款時間越長,繳納的利息越多。

一般來說,銀行在評估貸款成數條件時,會考慮「物件本身條件」與「貸款人財務狀況」兩大部分,物件坪數15坪以上的物件,核貸成數較高,蛋黃區或捷運站附近的房子較保值,銀行也願意提供較高的貸款成數;至於貸款人的財務狀況評估,則包括個人月收入能否負擔每月房貸,或是是否有積欠信用貸款與動用信用卡循環利息等,經過綜合評分後,計算出銀行願意核發的貸款成數。

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不同房屋產品房貸成數簡易表
預售屋 小套房
(15 坪以下)
一般新成屋或中古屋
(15~60 坪)
豪宅產品
(120 坪以上)
約 8 成 約 5~6 成
7~8 成 約 6 成
製表:Money101.com.tw

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以目前的市況來看,一般首購族的貸款成數,約可達房屋總價的七到八成,其中,預售屋如有建商配合的銀行,大部分可貸八成;而新成屋或中古屋,只要坪數在十五坪以上,八成的額度問題也不大,因此,建議一般購屋族,最好備足兩成自備款再考慮進場房市,會較為游刃有餘,但,如果已經手握資金,但差距不大,或是物件條件不足以貸到八成,又想趁房市低迷之際卡位?還是有不少跟銀行過招斡旋的方法!

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貸款成數不足怎麼辦? 設法證明收入穩定

首先,曾經被銀行列為優貸條件的前五百大企業員工,如果長期在某家銀行有穩定的存款,維持與該銀行良好的往來紀錄,對申辦房貸都有幫助,最好不要持有現金卡,因為這顯示貸款人曾出現需要小錢救急,會影響銀行以此衡量申貸者的理財方式與財務狀況,如果貸款人有定期儲蓄及投資理財的習慣,只要是持續性的理財行為,對銀行評分會有一定的加分效果,但如果只是向親友借一筆資金放在戶頭,這種「短期」行為對銀行評分都不會有太大幫助,至少須在戶頭一年以上才有意義。

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