買房看建商?解構「重劃區」預售房市的三大房價密碼!

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重劃區房市

想搶進單一區域房價起點,很多人都會想到買重劃區,但一樣買房,價錢卻差很多!以最近紅透半邊天的板橋「江翠北側重劃區」為例,為吸引首購族青睞,全力主打「高坪效宅」,希望讓手頭不夠充裕的年輕人,也有在房市一搏的資格,不過深入比較後,江翠北側重劃區相對低價的新建案,一坪 38 萬元可到手;但如果是知名建商的建案,卻要賣到一坪 55 萬元,價差高達四成以上!接下來就解密重劃區房價,而買房時也要注意建商銷售話術。關於房屋貸款資訊,可至【各家銀行房貸利率】進行了解與比較。

解密一:重劃區「首案價格」成指標 喊漲起點回頭太難

幾乎所有的重劃區,在發展初期,生活機能都有待加強,所以來看區域內第一案的客層,幾乎都會考量再三,擔心入住後會不會進出不易、生活不便?眼見為憑是人性之常,但看屋買房,往往過這村、沒那店,因為重劃區的首推案,預售屋的價格通常會開得較低,甚至多是該重劃區房價的起漲點,等到建商們紛紛入駐插旗,接著,所有的投資、置產的需求出現,房價就如變了心的女友,從此一去不回頭!

所以,要破解重劃區的房價密碼,第一件事,就是眼光要放遠,不要光看到眼前的荒煙蔓草就失去信心,能越早進入重劃區的買家,越有機會買到便宜的重劃區物件。當然,這必須建立在對重劃區的區域房市有一定的了解,在做過功課之後,能放長線等回收的客層,幾乎都能撿到便宜,千萬不要等到重劃區進入百家爭鳴的中後段才買,此時進場,多半已經買在相對高點,價格回頭太難。


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解密二:建商「插旗時間」越早 日後越有讓利空間

重劃區內的諸多建案,通常喊出最高價的,都會是名氣響噹噹的大建商,很多購屋客有迷思,以為品牌就是王道,像是五股洲子洋、桃園中路與青埔重劃區,依建商的品牌大小不同,價差甚至高達 50% 以上,同樣的價錢,跟大牌建商買到的空間,比小品牌的建案相比,甚至可能差到十坪左右,但還是有人喜歡買大牌子,覺得保障才夠安心。

事實上,房價與建商品牌的關係,遠不如取得土地成本的關聯性來得大,目前重劃區走讓利路線的建商,多數取得土地的時間較早,因此,儘管基地條件更好,但售價可能就是比大牌建商便宜一點,在房市低迷的當下,小牌建商希望靠最初的眼光優勢,增加房價競爭門檻;而大建商的招牌大,自然也有好處,像是售後服務較佳,或是萬一有紛爭不怕找不到人,兩者相較,優劣互見,如何取捨,端視買屋客層的自我判斷。


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解密三:失之毫釐.差之千里 小區域「地段」決定房價

由於重劃區多是一片荒涼,很多人都認為,「買在重劃區哪一塊地方,條件都差不多!」事實不然,以江翠北側重劃區為例,整個狹長型重劃區,目前分為四區,A、B、C區是相對低價區,A、B 的區段位置比較差一些,而 C 區有殯儀館,是房價較低的主要因素;至於 D 區比較貴,未來還有 E、F 區會推案,價差可能還會擴大。

而距離捷運出口較近的建案,當然價格還是較有支撐,建商開價,也沒在客氣,一分錢一分貨,建商也會掌握優勢,不斷強調自身的區位優點,競爭激烈的重劃區,就算已經用都會蛋白區的概念,開出相對低價搶市,但小區域的地段,還是有所謂「蛋白中的蛋黃」,選擇這類物件,千萬不要用單一直線的方式思考房價,如何在小區內的便利性,與購入的預售價格間,找到完美平衡點,考驗買家在購屋時的抉擇!


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