不想給仲介賺!自售房屋流程照過來

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委託仲介銷售房屋,成交後買賣雙方皆須給付服務費,雙方服務費加總不得超過成交金額6%,通常仲介會向賣方收取4%、買方收2%,在網路售屋平台興起後,越來越多屋主選擇自售房屋,節省這筆開支!但,少了專業仲介居中協助,繁複的交易流程,屋主都得親力親為,勢必得付出更多心力,此時,建議可以找代書協助,以免掛一漏萬,引發交易紛爭。想要知道各家房貸利率,可以參考【各家房貸利率試算表】

流程一:買方「付訂」予賣方 代書協助見證 「簽約」

進入正式交易後,買賣雙方都得對流程有基本了解,第一步是確認交易意向的「付訂」,也就是買方要交付訂金給賣方,賣方也要簽立訂金收據給買方。一般來說,訂金可分為「小訂」與「大訂」,大訂就是簽約金,而小訂則是簽約前的訂金,也就是俗稱的「斡旋金」,等到雙方有了合意價格,未來簽約後,「小訂」可以併入「大訂」,而「大訂」金額約為買賣價金的3~5%,可由雙方協商敲定。

建議雙方一旦進入約定簽訂買賣契約的時間與地點,最好就可以委託代書來承辦,並提供訂金收據的範本,根據內政部規定,買方依法有三天以上的契約審閱權,買家千萬要思慮清楚,一旦進入「大訂」繳付階段,就不能再殺價了,所以要確認價格之後才付訂金;賣家收訂金後,也不可再將房屋轉賣給其他人,否則需要支付雙倍訂金,作為違約金給買家。

建議買賣雙方,要在代書協助見證下,簽立買賣契約書,此時,買方要支付部分價金予賣方,一般價金的支付,通常分為四次,包括簽約、用印、完稅與交屋時,正式簽約時是第一次付費,買方要準備印章、身份證等證件,以及繳付簽約款;賣方也須備證件與土地、建物權狀正本,每次給付金額,則在簽約時由雙方約定。

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流程二:「用印」、「完稅」轉移產權 規費稅金一次清

從「用印」到「完稅」,這時進入繁複的公文流程,一般來說,交由代書處理會比較輕鬆快速,此時,買方要預繳規費兩至三萬元給代書,代書會向地政機關申請,包括產權移轉過戶登記所需的相關申請書,再由買賣雙方簽名並蓋印鑑章,買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書,雙方再於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上蓋好印鑑章。

接著,稅捐機關會針對代書申請移轉的各項稅費單據,收取稅款完稅後,再由地政機關檢視各項完稅單據,始能核准與完成移轉登記,這個階段,賣方應繳的稅費,包括土地增值稅,賣出後次年應申報財產交易所得稅,賣方不動產如有抵押權設定時,需負擔塗銷登記費,另外,其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等也必須完稅。

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流程三:交付尾款銀貨兩訖 正式「交屋」水,電費門清

等到房屋及土地產權,過戶到買方名下後,買方必須立刻支付賣方價金尾款,或由銀行貸款匯入賣方帳戶,賣方點交房屋,接著交付鑰匙給買方,整筆買賣才算完成。要提醒第一次買屋的買家,交屋時,為了避免日後爭議,雙方要依照交屋日,按當月天數比例,分擔水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅,這些繁複的稅金算,要由代書詳列細目後,各自收款結清。

此外,簽約時,通常代書會讓買方預先開立本票,放在代書手上為擔保,加上過戶中提供的相關身分證件、存簿影本等個人資料,交屋時,要確定通通取回,最好是當場做廢掉;最後,房子所有權既然已移轉完成,不要忘記去遷戶口、變更各種水電、帳單地址,最重要的,事別忘記去申請「自用住宅優惠稅率」,不然報稅時,會採取「一般稅率」課徵,等於白白把錢送給政府,非常不划算!

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