央行降息房貸更省?買房好時機?三個影響指標告訴你

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央行降息房貸影響

繼美國聯準會日前一口氣調降四碼後,同樣身陷疫情風暴的台灣也宣布降息一碼,儘管在目前的低利環境下,對伺機進場的房市觀望買家,並無太大激勵誘因,但利多釋出,首先感受到好康的,莫過於每個月付房貸的「有屋族」,這個樸實無華的小確幸,仍讓不少瀕臨放無薪假風險的上班族,有種小喘一口氣的幸福感!這篇Money101.com.tw 要來與大家分享,央行降息到底可以幫房貸省下多少錢?以及現在是進場購屋買房的好時機嗎?

優惠利率房貸
項目 中信
Online貸
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降低疫情經濟影響!央行降息一碼 房貸族小確幸年省1.4萬

央行降息一碼,房貸戶可以省多少?簡單來算,調降 1 碼,也就是降 0.25 個百分點,銀行在房貸的基準利率,大約會反映 14 個 bp,舉例來說,原本的房貸利率 1.7%,約可以降到 1.56%,以一千萬的房貸戶計算,每個月可以省下 1,166 元,一年下來省下 1.4 萬元,如果利率條件不斷,二十年期的房貸,甚至可以省下 28 萬元,拉長時間來看,這的確可以讓自住房貸族開心到笑出來。

「指標利率」各家銀行調幅略異 房貸降多少有差!

儘管每家銀行的利率都得跟著央行利率變動,不過,這只是一個大致的計算方式,各家銀行的房屋貸款利率計算,最簡單的公式就是「指標利率+加碼利率=房貸利率」,央行的升降息,最直接的影響,就是各銀行的「指標利率」,簡單的說,就是每家銀行內部計算出來的放貸資金成本;一般銀行,會根據多家公股銀行「一年期定存機動利率」算出平均數,成為銀行的「指標利率」;此外,有的銀行在取官股銀行的「一年定存機動利率」之外,會另外再加上短天期的「票券市場利率」,採用各半的權數,計算出「指標利率」。

■指標利率+加碼利率=房貸利率
房貸 1,000 萬X(利率 1.7% 降至 1.56% ) = 月省 1,166 元
1,166 元/月 X 一年 = 1.4 萬
1.4萬/年 X 20 年 = 28 萬

「加碼利率」因人而異 銀行保有核定決定權

攸關房貸的另一個條件,就是「加碼利率」,這個利率代表銀行要賺的利潤,包含銀行的承作成本與利潤,這屬於銀行內部要自行評估的部分,通常會依據客戶本身的信用條件而定,或是銀行評估後,依據個人或物件的風險來決定,風險越高、加碼利率就越高!正因為各大民營銀行,保有「指標利率」與「加碼利率」計算的決定權,儘管央行釋出降息利多,每一個房貸戶能得到的降息空間仍不同,大家一定要自行跟房貸銀行確認,接下來每個月要繳多少房貸金額!

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降息房貸一定會馬上跟著降?合約調整日期是關鍵!

很多人都會發現,降息的新聞炒翻天,看似好康端上,卻有房貸戶看得到吃不到?所以,建議大家先回家翻翻當初簽的房貸合約,確認自己的利率是「季調」還是「月調」?以房貸利率每季調整來說,貸款戶最近調整時間在一月底,最快要到四月底才能享受到新利率;此外,還要再看「指標利率」的調整日是哪天?真的不是銀行降定儲利率,房貸利率就會馬上跟著降,如果真的不放心,可以直打去銀行詢問降息相關規定,以確認自己的權益。

至於利率調降,是不是代表買房子的時候到了?這又另當別論!買房子必須先取決於自己是否有居住的需求?有沒有足夠的購屋自備款?如果只是著眼於當前的「低利率」衝動購屋,萬一疫情未減,經濟情勢每況愈下,也有可能又被套在房市相對高點,與其如此,不如讓房貸族先安享小確幸,購屋族再放長線觀望,不要讓低利率的微小利多,牽著鼻子走,才是上策!

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