賣房子賺錢要繳多少房地合一稅？房地合一稅是針對房屋、土地的交易所得課稅，一般境內居住個人的稅率會依持有期間落在15%至45%；如果持有不超過5年，通常適用35%或45%的較高稅率。
計算房地合一稅時，不能直接拿房屋售價乘上稅率，而是要先從成交價扣除取得成本、可減除費用、前3年可扣抵損失及土地漲價總數額，再用課稅所得乘上適用稅率。符合自住房地條件者，另有課稅所得400萬元以內免稅、超過部分適用10%稅率的優惠。
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本文目錄
房地合一稅試算懶人包
房地合一稅可以依下列四個步驟初步試算：
- 確認成交價額：以實際出售房屋、土地的交易價格為準。
- 扣除取得成本及費用：例如原始買價、取得時必要支出、仲介費及代書費等。
- 扣除可抵減損失及土地漲價總數額：計算出房地交易的課稅所得。
- 依持有期間乘上稅率：一般境內居住個人的稅率為15%至45%。
快速判斷：
- 持有2年以內出售：一般稅率45%。
- 超過2年、未逾5年出售：一般稅率35%。
- 超過5年、未逾10年出售：一般稅率20%。
- 超過10年出售：一般稅率15%。
- 符合自住6年條件：課稅所得400萬元以內免稅，超過部分10%。
財政部另提供官方試算工具，輸入取得日、交易日、成交價、成本與費用後，即可初估稅額。
房地合一稅怎麼算？計算公式一次看懂
房地合一稅不是以房屋總售價直接課稅，而是針對扣除合法成本及費用後的交易所得計算。
第一步：計算房地交易所得
房地交易所得＝成交價額－取得成本－可減除費用
第二步：計算課稅所得
課稅所得＝房地交易所得－前3年可扣抵房地交易損失－土地漲價總數額
第三步：計算應納稅額
房地合一所得稅＝課稅所得×適用稅率
如果符合自住房地租稅優惠，則可先從課稅所得扣除400萬元免稅額，餘額再乘以10%稅率。
2026房地合一稅率表
境內居住個人房地合一稅率
房地合一稅2.0稅率 |
||
| 持有期間／交易情形 | 稅率 | 說明 |
| 2年以內 | 45% | 短期交易最高稅率 |
| 超過2年、未逾5年 | 35% | 持有剛好5年仍適用35% |
| 超過5年、未逾10年 | 20% | 必須超過5年才適用 |
| 超過10年 | 15% | 一般交易最低稅率 |
| 符合非自願交易等法定情形 | 20% | 須符合財政部公告條件 |
| 符合自住房地優惠 | 400萬元內免稅 超過部分10% |
須持有、設籍並實際居住連續滿6年 |
| 資料來源：財政部｜製表：Money101 | ||
5年內賣房課多少稅？
境內居住個人持有房地不超過2年出售，一般稅率為45%；超過2年但未逾5年，稅率為35%。「持有5年」仍屬未逾5年，必須實際超過5年，才會進入20%的級距。
持有期間通常按取得日與交易日計算，不能只以年份相減。例如2021年10月取得、2026年10月同一天以前出售，可能仍未超過5年，應以實際登記日期確認。
非境內居住個人房地合一稅率
- 持有2年以內：45%。
- 持有超過2年：35%。
是否屬於中華民國境內居住個人，須依所得稅法的居住者認定判斷，不能只看國籍或是否持有臺灣身分證。
房地合一稅計算範例
範例一：持有4年出售房屋
假設小明以1,000萬元購入房地，持有4年後以1,455萬元出售，支付可舉證的仲介費、代書費等45萬元，土地漲價總數額為10萬元，且沒有前3年可扣抵的房地交易損失。
| 試算項目 | 計算結果 |
| 成交價額 | 1,455萬元 |
| 減：取得成本 | 1,000萬元 |
| 減：可減除費用 | 45萬元 |
| 減：土地漲價總數額 | 10萬元 |
| 課稅所得 | 400萬元 |
| 持有4年適用稅率 | 35% |
| 應納房地合一稅 | 400萬元×35%＝140萬元 |
| 本例未計其他特殊扣除或優惠｜製表：Money101 | |
範例二：相同獲利，持有超過5年
如果上述房地已持有超過5年但未逾10年，同樣有400萬元課稅所得，適用稅率會降為20%：
400萬元×20%＝80萬元
和持有4年出售相比，試算稅額相差60萬元。但是否值得延後出售，仍應同時考量房價、利息、持有稅費、資金成本與市場風險。
範例三：符合自住房地400萬元免稅額
假設房地課稅所得為500萬元，而且符合自住房地租稅優惠：
- 課稅所得：500萬元。
- 減除自住房地免稅額：400萬元。
- 超過免稅額部分：100萬元。
- 優惠稅率：10%。
- 應納稅額：100萬元×10%＝10萬元。
房地合一稅可以扣除哪些成本與費用？
可減除項目會直接影響課稅所得，因此買房、裝修及賣房時應保存契約、發票、收據與付款紀錄。並不是所有與房屋有關的支出都能扣除。
| 可能核實減除 | 原則上不得減除 |
|
|
| 實際認定仍以國稅局審核為準｜製表：Money101 | |
沒有費用單據可以扣30萬元嗎？
30萬元不是房地合一稅免稅額。依現行規定，若未提示費用證明，或提出的費用證明金額未達成交價額3%，稽徵機關得按成交價額3%認定可減除費用，並以30萬元為上限。
例：房地成交價為1,500萬元，3%為45萬元，但無法提出費用證明時，推計費用仍以30萬元為上限；若能提出合法且經核實的仲介費等支出共45萬元，則可能依實際金額減除。
房地合一稅400萬元免稅額怎麼用？
個人出售符合條件的自住房地，課稅所得在400萬元以內免稅；超過400萬元的部分，適用10%優惠稅率。
必須同時符合以下條件：
- 個人、配偶或未成年子女在該房屋辦妥戶籍登記。
- 個人持有並實際居住該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 個人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用這項優惠。
因此，只有把戶籍遷入、但沒有實際居住，或房屋曾出租、作為公司營業地址，不一定符合優惠條件。國稅局可依水電使用、生活重心、租賃及其他資料判斷是否確實自住。
400萬元免稅額原則上每6年才能適用一次，而且是以個人、配偶及未成年子女作為同一優惠單位，不是夫妻各自都能在同一期間使用一次。
房地持有期間怎麼計算？
房地合一稅率主要依持有期間決定，不同取得方式的起算日不完全相同。
| 取得情形 | 持有期間判斷重點 |
| 一般買賣房地 | 原則上從取得房地完成所有權移轉登記日起算。 |
| 預售屋契約交易 | 原則上以簽訂預售屋買賣契約日起算至契約交易日。 |
| 預售屋交屋後出售 | 出售的是完成登記後的房地，原則上從所有權移轉登記日起算；預售契約期間不能直接併入。 |
| 繼承或受遺贈 | 符合規定者，可將被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。 |
| 配偶贈與 | 依配偶原始取得方式、日期及相關規定判斷，不能只以受贈日直接下結論。 |
| 特殊取得案件建議先向國稅局確認｜製表：Money101 | |
房地合一稅適用哪些交易？
房地合一稅不是單純對所有賣屋案件一律適用。房地合一稅2.0主要包含：
- 2016年1月1日以後取得並交易的房屋、土地。
- 2016年1月1日以後取得的設定地上權房屋使用權。
- 2021年7月1日起交易的預售屋及其坐落基地。
- 符合一定條件、實質上移轉我國境內房地的股份或出資額交易。
如果房屋是在2015年12月31日以前取得，可能仍適用舊制財產交易所得，而不是直接套用房地合一稅率。繼承、受贈、配偶贈與、都市更新或危老重建案件也可能有特殊的取得日期及成本認定方式。
房地合一稅2.0與1.0差在哪？
房地合一稅2.0自2021年7月1日起施行，主要差異是延長短期交易適用35%、45%高稅率的持有期間，並將預售屋及符合條件的股權交易納入課稅。
| 比較項目 | 房地合一稅1.0 | 房地合一稅2.0 |
| 45%稅率 | 持有1年以內 | 持有2年以內 |
| 35%稅率 | 超過1年、未逾2年 | 超過2年、未逾5年 |
| 20%稅率 | 超過2年、未逾10年 | 超過5年、未逾10年 |
| 預售屋交易 | 未納入房地交易範圍 | 納入課稅範圍 |
| 特定股權交易 | 原則上未納入 | 符合條件者納入 |
| 本表以境內居住個人一般交易為主｜製表：Money101 | ||
目前有房地合一稅3.0嗎？
截至2026年9月，財政部現行房地交易所得稅制度仍以「房地合一稅2.0」為正式稱呼，沒有正式施行一套可直接套用的「房地合一稅3.0」。網路上的3.0可能是政策倡議、媒體評論或對未來修法的稱呼，不能直接當成現行稅率。
預售屋房地合一稅怎麼算？
房地合一稅2.0將預售屋及其坐落基地交易納入課稅。符合規定而交易預售屋契約時，原則上以預售屋買賣契約簽訂日至契約交易日計算持有期間。
不過，自2023年7月1日起，預售屋及新建成屋買賣契約原則上不得換約轉售，只有符合《平均地權條例》及主管機關規定的例外情形，才可能辦理讓與或轉售。因此，現在不能只討論預售屋換約要繳多少稅，還要先確認該交易是否合法。
預售屋交屋後再賣，預售期間可以併入嗎？
如果預售屋已經完工並完成所有權移轉登記，之後出售的是成屋房地，持有期間原則上從取得房地所有權移轉登記日起算。先前持有預售屋契約的期間，不能直接併入成屋房地持有期間。
預售屋交易所得怎麼計算？
預售屋交易所得原則上仍以成交價額減除取得成本及可減除費用計算，再按持有期間適用稅率。原文常見的「獲利30萬元可以使用30萬元免稅額」並不正確，因為一般預售屋交易沒有30萬元免稅額。
房地合一稅如何申報？
房地合一稅採分離申報、分離計稅，不需要等到隔年5月再併入綜合所得稅申報。納稅義務人應向管轄國稅局申報，或使用財政部電子申報繳稅服務辦理，不是在地政事務所申報所得稅。
房地合一稅申報期限
- 一般房屋、土地：完成所有權移轉登記日次日起算30日內。
- 房屋使用權：交易日次日起算30日內。
- 預售屋及其坐落基地：交易日次日起算30日內。
- 符合條件的股份或出資額：交易日次日起算30日內。
申報需要準備哪些資料？
- 個人房屋土地交易所得稅申報書。
- 買入及賣出的買賣契約書影本。
- 取得成本及必要費用證明。
- 價款收付、匯款或其他金流證明。
- 計算結果有應納稅額者的繳納收據。
- 申請自住優惠或重購退稅所需的戶籍及居住證明。
賣房虧損也要申報嗎？
要。符合房地合一稅課稅範圍的交易，不論獲利、虧損或計算後沒有應納稅額，原則上都應在期限內申報。
經國稅局核定的房地交易損失，可在交易日以後3年內，自其他房地合一新制交易所得中減除。因此，即使賣房虧損，也應保存資料並依法申報。
逾期未申報會罰多少？
未在期限內申報者，可能被處3,000元以上、30,000元以下罰鍰；如果另有應補稅額，除補稅外，還可能按補徵稅額處罰。
換屋如何申請房地合一稅重購退稅？
因自住需求換屋，無論先買後賣或先賣後買，只要新、舊房地符合自住及期限規定，就可能申請房地合一所得稅扣抵或退稅。
主要條件包括：
- 出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年以內。
- 個人或其配偶、未成年子女在新、舊房地辦妥戶籍登記並具有居住事實。
- 舊房地出售前1年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 重購的新房地在重購後5年內持續供自住使用。
- 重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則可能被追繳退稅。
重購退稅可以全部退嗎？
不一定。可扣抵或退還的稅額，會在原已繳或應繳稅額範圍內，依重購價額占出售價額的比率計算。重購價額低於出售價額時，通常不是全額退還。
- 先買後賣：辦理出售房地的房地合一稅申報時，計算可扣抵稅額。
- 先賣後買：重購完成後，可在規定期限內向國稅局申請退還出售舊房地時已繳的部分稅額。
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房地合一稅常見問題
Q1. 房地合一稅是什麼？
房地合一稅是針對房屋、土地交易所得課徵的所得稅。計算時會將房屋及土地合併，以實際成交價減除取得成本、可減除費用、損失及土地漲價總數額後，按規定稅率分離計稅。
Q2. 房地合一稅怎麼算？
先以成交價額減除取得成本及可減除費用，算出房地交易所得；再減除前3年可扣抵房地交易損失及土地漲價總數額，算出課稅所得；最後用課稅所得乘上持有期間所對應的稅率。
Q3. 5年內賣房稅率是多少？
境內居住個人持有2年以內出售，一般稅率為45%；超過2年、未逾5年為35%。持有剛好5年仍屬35%級距，須超過5年才適用20%。
Q4. 房地合一稅有30萬元免稅額嗎？
一般房地交易沒有30萬元免稅額。30萬元是無法提示費用證明時，依成交價額3%推計可減除費用的最高上限。真正的400萬元免稅額則只適用符合條件的自住房地。
Q5. 房地合一稅400萬元免稅額可以用幾次？
自住房地優惠條件之一，是個人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用這項優惠，因此原則上每6年才能使用一次。
Q6. 只有設戶籍就能適用自住優惠嗎？
不一定。除了戶籍登記外，還必須持有並實際居住連續滿6年，交易前6年不得出租、營業或供執行業務使用。
Q7. 房貸利息可以扣除嗎？
房地所有權移轉登記完成前，為取得房地向金融機構借款所支付的利息，符合規定並有證明者可能列入取得成本；完成登記後持有期間支付的一般房貸利息，原則上不能從房地交易所得減除。
Q8. 賣房子沒有賺錢也要申報嗎？
要。符合房地合一稅範圍的交易，不論盈虧都應在期限內申報。經國稅局核定的交易損失，可在交易日以後3年內扣抵其他符合規定的房地交易所得。
Q9. 預售屋持有期間可以和成屋合併嗎？
原則上不能直接合併。預售屋契約交易與完成所有權登記後的房地交易，屬於不同階段；成屋出售的持有期間通常從所有權移轉登記日起算。
Q10. 房地合一稅可以重購退稅嗎？
可以。先買後賣或先賣後買都可能適用，但新、舊房地移轉登記時間須在2年內，並符合設籍、實際居住、未出租營業及重購後5年用途限制等條件。
Q11. 房地合一稅3.0已經上路了嗎？
截至2026年9月，現行正式制度仍為房地合一稅2.0，沒有已正式施行、可直接套用的房地合一稅3.0。
Q12. 房地合一稅與土地增值稅一樣嗎？
不一樣。房地合一稅是國稅，針對房屋、土地交易所得課徵；土地增值稅是地方稅，針對土地移轉時的土地漲價利益課徵。出售房地時可能同時涉及兩種稅負。
Q13. 兩稅合一和房地合一稅一樣嗎？
不一樣。「兩稅合一」通常是指營利事業所得稅與個人綜合所得稅之間的股利課稅制度；房地合一稅則是房屋與土地合併按實際交易所得課稅。
資料來源：財政部房地合一專區、財政部稅務入口網。本文僅供一般資訊參考，特殊取得、繼承、贈與、合建、都市更新、危老重建或營利事業案件，建議向國稅局或專業稅務人員確認。
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