房地合一稅2.0是什麼?買預售屋有何影響?新舊制差異、試算範例、申報重點、節稅秘招公開

Rick

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最後更新於 04 九月, 2023

買房子無論自住、投資,只要轉售有獲利,就得被課徵房地合一稅,若不搞懂事先規劃,獲利最多將近一半,可是要繳給國庫!Money101整理了房地合一稅大補帖,包含房地合一稅是什麼?房地合一稅 2.0 和 1.0 有什麼差別?以及房地合一稅的試算範例、自用住宅認定條件、什麼是 30 萬免稅額、相關節稅小撇步,幫你一次搞懂房地合一稅。看更多政策:【社會住宅申請資格、條件 7大QA】【青安成家優惠貸款申辦懶人包!銀行、條件、利率】

房地合一稅2.0是什麼

房地合一稅屬交易稅,2016 年後取得的房地,扣除相關成本及費用後,轉售後有獲利就會被課徵。為了抑制炒作,持有時間越短,課徵稅率越高。持有 2 年內課稅45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。至於非境內居住者, 持有不動產 2 年內稅率 45%、超過 2 年 35%。

房地合一2.0稅率
持有期間 稅率
2年以內 45%
超過2年-5年內 35%
超過5年-10年內 20%
10年以上 15%
製表:Money101

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101

閱讀更多:【買房須知!銀行鑑價低於成交價 導致房貸成數不足怎麼辦?】

房地合一稅適用對象、申報時間、準備文件

房地合一稅適用對象包含法人與自然人,依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報,需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。賣方可到各地政事務所,請櫃檯人員協助申報,或花錢請地政士代辦。

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房地合一稅試算及申報範例

房地合一稅公式:課稅所得=成交價-取得成本-相關費用及土地漲價總數額X房地合一稅率

小白購買1戶房地產總價1000萬,持有4年後轉售賣了1455萬,其中另支付仲介及代書費用約45萬,而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬。小白出售房地產的課稅所得為400萬(成交價額1455萬-購入價1000萬-仲介及代書費用45萬元-土地漲價總數額10萬),再乘上持有4年35%稅率,需繳交140萬的房地合一稅。財政部也有提供 試算網站,供民眾參考。

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房地合一稅自用住宅認定條件

只要符合自住房地條件,即享有課稅所得400萬免稅額,以及超過免稅額的部分,可享10%的優惠稅率。條件如下:

  • 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記,持有並居住於該房屋連續滿6年
  • 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用
  • 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年,未曾適用本項優惠規定

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房地合一2.0 vs 1.0

房地合一新舊制差異
  適用稅率 1.0 2.0
境內法人 45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年
20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年
15% 10年以上 10年以上
境內營利事業 45% 依營所稅稅率20% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 超過2年未逾10年
製表:Money101

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房地合一稅2.0對預售屋有什麼影響

房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易,預售階段到成屋,持有期間將歸零計算。實務上,預售屋若在成屋前轉賣,因有2~4年的施工期,大多將被扣35%以上重稅,待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率,意味買預售屋等到成屋,大約7~9年才能有較大的獲利空間。

閱讀更多:【什麼是信用評分?認識信用分數 提升申辦貸款機會】

房地合一稅30萬免稅額是什麼

計算課稅所得時,包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用,有30萬免稅額上限,未能相關費用證明文件,可按成交價3%計算。不過,預售屋換約部分則不適用,新規改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本。例如過去預售買價1000萬,換約出售1030萬,因有30萬免稅額,等於獲利30萬不用扣稅直接入袋。

但目前實施的新制規定,假如買方已支付價金的150萬元,加上利潤30萬元,計算總成本180萬,再乘上3%,最後僅有5.4萬的免稅額度,獲利30萬扣除5.4萬,最後乘上45%,最後需繳納約11萬的房地合一稅,大幅壓縮預售換約的獲利空間。

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房地合一可以避稅嗎

民眾換屋只要符合自住目的,無論先買後賣,或是先賣後買,房地合一稅可申請重購退稅,但要符合以下四項條件,否則會被追回退稅。

  • 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
  • 個人、配偶或直系親屬設有戶籍
  • 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
  • 重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

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低總費用年百分率貸款推薦

不符合補助資格或找不到理想貸款方案嗎?建議大家可以參考貸款商品中的「總費用年百分率」,總費用年百分率英文縮寫為 APR,是將貸款所有需繳交的費用加總計算後所得出的百分率。這項數值可以真實反應貸款的「實際負擔」。我們也在下方整理出幾個低總費用年百分率貸款方案,供大家參考:

低 APR (總費用年百分率) 貸款推薦

貸款產品 最低APR 年利率
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1.91% 首期利率0.01%、第2期起為機動利率1.98%起
台新銀行 大口貸
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1.96% 一段式利率1.96%起
凱基銀行
一段式低利率專案
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1.98% 一段式利率1.98%起
樂天銀行 樂天貸
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2.07% 一段式利率1.97%起
王道銀行 信貸優惠專案
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2.1% 一段式利率2.1%起
永豐銀行 醫護貸
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2.1% 一段式利率2.1%起
永豐銀行 軍公教貸
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2.2% 一段式利率2.2%起
永豐銀行 數時貸
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2.32% 首期利率0.01%
第2期起為機動利率2.4%起
遠東商銀 Online隨時貸信貸
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2.45% 一段式利率2.23%起
滙豐銀行
Money101限定稅季減壓專案
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2.46% 首期利率0.01%、第2期起為機動利率2.54%起
富邦銀行 Money101限定專案
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2.62% 首期利率0.01%、第2期起為機動利率2.71%起
渣打銀行 Money101獨家限定專案
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3.21% 首期利率0.01%、第2期起為機動利率2.90%起
製表:Money101

 

房地合一稅常見問題

Q1. 房地合一稅是什麼? 2.0和1.0的差別?

房地合一稅屬交易稅,2016年後取得的房地,扣除相關成本及費用後,轉售後有獲利就會被課徵,修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,Money101有整理了房地合一稅新舊制差異和不同持有時間適用稅率

Q2. 房地合一稅2.0實施日期和適用條件?

房地合一稅2.0自 110 年 7 月1 日開始實施。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地,於110 年6 月30 日以前交易者,適用房地合一稅1.0 規定課稅; 於110 年7 月1 日以後交易者,適用房地合一稅 2.0 規定課稅。

Q3. 房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響?

房地合一稅2.0上路後,預售屋自簽約日起,2年內換約也要課徵45%房地合一稅,而且持有期間不能跟成屋合併計算,預售階段到成屋,持有期間將歸零計算。實務上,預售屋若在成屋前轉賣,因有2~4年的施工期,大多將被扣35%以上重稅,待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率,意味買預售屋等到成屋,大約7~9年才能有較大的獲利空間。

Q4. 房地合一稅2.0 重購退稅?

依所得稅法第14條之8規定,個人重購自住房地,無論是「先賣後買」,或是「先買後賣」,只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠,就已(應)繳納稅款範圍內,按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵之稅額,但要記得要符合四個條件否則會被追回退稅喔!

Q5. 繼承取得之房地,若日後出售,如何判斷是否為房地合一稅2.0制的課稅範圍?

出售繼承取得之房地,以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制,被繼承人於105年1月1日以後取得之房地,一律適用新制,繼承人出售後,應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

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房產媒體人員,專注於房市與股市,希望不斷累積財商與資產,透過時間複利,滾雪球放大,邁向自由人生。

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