房貸寬限期解析:寬限期是什麼?過了怎麼辦/能不能展延?還款金額怎麼算?寬限期會導致房市泡沫?

Jacky

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最後更新於 21 十一月, 2024

新青安房貸與景氣旺盛的雙重加持下,台灣房地產近年相當熱絡,成交量與成交價更是逐年攀高,不少人更是槓桿與融資更是開好開滿,透過房貸寬限期房貸信貸等操作,全力「錢」進不動產市場。不過在房價攀升與投機氛圍濃厚下,央行祭出「第七波不動產信用管制」,大刀揮向投資客買盤,大幅限縮房貸寬限期。Money101本篇就要告訴大家,房貸寬限期是什麼?寬限期過了怎麼辦?如何延長寬限期?寬限期還款金額試算、寬限期與房市泡沫間的關係。

閱讀更多:【台灣各大銀行最新房貸利率比較、每月還款金額一次看】

房貸寬限期是什麼?

房貸寬限期是指在房貸合約中約定的一段時間,借款人在此期間只需支付利息,而不需償還本金!用於減緩還款人的負擔金額和還款壓力。

房貸寬限期有多久?

寬限期時間長短通常會在借款人與銀行簽訂的合約中明確列出。這段期間的長短各銀行有所不同,通常在1~3年。寬限期通常適用於首次購房者或有財務壓力者,目的是減輕短期內的還款壓力,寬限期使每月的還款金額較低,需要注意的是寬限期內的還款壓力雖然較小,但在寬限期結束後,借款人將承擔更高的月還款金額,因為未償還的本金將在未來的還款期內攤還。

房貸寬限期的優缺點

簡而言之,房貸寬限期就是提供借款人一段「寬限時間」,透過只繳交利息的方式,降低房貸還款前期的還款壓力,因此房貸寬限期有以下優點:

  1. 減輕財務壓力:寬限期間可以減少每月還款金額,有助於暫時緩解財務壓力。
  2. 增加運用資金靈活性:寬限期內可以將資金用於其他必要支出,如生活費或突發狀況。
  3. 改善信用評分:寬限期內按時支付最低還款,有助於保持良好的信用紀錄。

除上述三項優點外,房貸寬限期則有以下4項缺點:

  1. 總利息增加:寬限期通常只支付利息,未償還本金將導致總利息支出增加。
  2. 未來還款壓力加大:寬限期結束後,月還款金額將大幅提高,增加未來還款壓力。
  3. 可能影響信用評分:若無法按時支付或在寬限期後出現還款問題,可能影響信用評分。
  4. 不適合所有人:對於財務狀況較穩定的借款人,寬限期反而會導致不必要的利息支出。

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101
 

房貸寬限期還款試算

房貸寬限期內僅需支付利息,寬限期結束後,需要開始償還本金和利息。為了更好地掌握自己的還款計劃,借款人可以使用房貸試算工具進行計算。假設借款人貸款金額為1,000萬元,一段式年利率為2%,寬限期為2年。寬限期內每月僅需支付利息16,666元(貸款金額 × 年利率 ÷ 12),即每月需支付的利息為1,000萬元 × 2% ÷ 12 = 16,666元。

寬限期結束後,也就是第三年開始,貸款者需開始進行本金和利息還款,這時候的還款金額將大幅提高,第25~359個月需償還約38,893元的本息攤還,第360個月需還款38,954元,合計本金加利息需還款13,306,292元。

相同條件之下,一樣以房貸貸款1,000萬元與2%年利率進行試算,在沒有申請寬限期的情況下,本息分30年攤還,借款者在第1~359個月需還款36,962元,最後一個月則需還款36,934元,合計攤還13,468,117元,相較有寬限期者需多付約16萬元的利息。

30年房貸/金額1,000萬元

一段式2%房貸利率
本息平均攤還
寬限期2年 無寬限期
第1~24個月 16,667元 36,962元
第25~359個月 38,893元 36,962元
第360個月 38,954元 36,934元
本金+利息 13,468,117元 13,306,292元
製表:Money101

房貸寬限期可以展延嗎?

寬限期內若遇到特殊情況,無法如期開始償還本金和利息時,可以考慮申請展延寬限期,展延需要向貸款銀行提交正式申請,還款正常且寬限期仍在規定內的情況下,銀行會根據貸款人的具體情況進行評估,決定是否批准延長寬限期的請求,往往能獲得寬限期展延。此外,將銀行貸款換到另一家銀行,也有機會獲得新一期的寬限期,但要注意的是這樣會產生違約金、手續費、代書費和規費等額外支出。

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第7波選擇性信用管制:房貸寬限期限制

至於被稱作「金龍海嘯」的房市第七波選擇性信用管制,對於房市和寬限期又有什麼影響和限制呢?2024/9/20 開始實施的第七波信用管制,採取了以下幾項措施:

  • 購屋者若名下有房,購屋貸款不可有寬限期。
  • 自然人購買第二間房子時,貸款成數自6成下修至最高5成。
  • 公司法人購買住宅、自然人購買高價住宅,以及第三戶以上的購屋貸款,最高貸款成數都由4成降為3成。
  • 建商的餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

但在第7波選擇性信用管制發布不久後,為了避免錯殺真正需要房貸資金的購屋者,央行發布了以下豁免對象與條件:

  • 透過「繼承」所取得的房屋和房貸,新申辦的購屋條款免於管制(限非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用。
  • 自然人有實質換屋需求者,與承貸金融機構切結約定後,新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款(非高價住宅貸款),得排除「本規定」之適用。
  • 自然人已簽訂購屋(包括成屋及預售屋)合約,即將申辦貸款時,得排除「本規定」之適用。

房貸寬限期 vs. 房市泡沫

至於「房貸寬限期」和「房市泡沫」之間,存在著什麼樣的關係呢?如果房貸寬限期過長,可能會助長房市泡沫,因為借款人在寬限期內負擔較輕,投資客的投機資金預期未來房價會繼續上漲,進而透過房貸寬限期來增大槓桿和購屋,並且進一步推高房價。

當寬限期結束後,借款人將開始償還本金,且月還款金額將大幅上升,如果此時這些貸款者沒有足夠資金來償還貸款,或是市場上沒有足夠的買方來支撐價格和成交量,將使得房價開始下跌,最終造成「多殺多」的惡性房價循環,令房地產市場泡沫化,最後甚至可能會出現大量的房貸違約。

前財經記者,自高中就愛上研究股票與基金等投資工具,目前已有逾10年投資經驗

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