房貸忘還款 小心掉入大本金陷阱 越還越多錢!

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繳貸還

雖然房貸利率走低,不過時機歹歹,繳不出房貸的斷頭戶也不少,過去,如果忘記繳房貸、未在期限內還款,過去銀行催繳的利息的算法千奇百樣,而且非常紊亂,有些銀行直接用「還沒繳清的貸款全額」算利息,按照這個計算方式,一旦遲繳,等同每次都要被罰上萬元,直到最近,金管會邀集 35 家本國銀行、銀行公會討論,現在金管會要出手管制了,借款人要自保,千萬睜大眼看清楚合約!想要知道各家銀行房貸,可以參考【各家銀行房貸數試算完整比較】。

房貸忘還款 滯納金計算大、小本金相差逾百倍!

事實上,由於過去金管會未關切,很多銀行鑽漏洞,一旦碰上客戶的房貸滯納,就以「大本金」計算違約金,讓不少房貸戶只能摸摸鼻子認了, 7 月 1 日起明訂,如果借款人發生遲延還款,但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態,仍屬「正常戶」,以「當期應攤還本金」的為計算基礎;但如果借款人發生財務困難,無法按月正常還款超過六個月,銀行才可以「未償還本金餘額」為基礎,計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大,不可不知!而所謂的「大本金」,指的是「未償還本金餘額」,簡單的說,就是你跟銀行借貸的總數;而小本金是指「當期應攤還本金」,用實際數字來計算,如果房貸戶向銀行申貸 800 萬房貸,以 20 年期、利率 2% 的貸款條件來算,每期本金加利息共要攤還 48,178 元,以「小本金」3.4 萬去計算,要繳 343 元的遲延利息;但如果用剩下 700 萬房貸的「大本金」計算,延遲利息就高達 6.9 萬元,大小本金兩種計算方式就相差兩百倍!自 7 月 1 日起的新制,金管會要求銀行,必須在今年 9 月底前完成系統設計,民眾也可主動向銀行查詢,以免當冤大頭!延伸閱讀:【如何爭取房貸低率、低利息】

滯納金計算方式(貸款800萬、20年期、利率2%)
滯納金計算 大本金 小本金
計算母數 尚未償還本金700萬元 每期本金3.4萬元
延遲利息 6.9萬元 343元
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直接法拍一了百了?本金還不盡 債信恐增負評

房貸契約期限,通常起碼有二十年以上,貸款金額動輒數百萬元,在本金緩繳期間,會被銀行「信用註記」,簡單的說,就是可能會被凍結信用卡以及其他貸款行為,以確保客戶緩繳期間內,不得繼續擴張信用,影響所及,可能是個人信用的一大瑕疵,與銀行的其它往來管道,也等同被關上了一扇門。

「是不是乾脆讓銀行拿去拍賣,我就沒事了?」這是瀕臨斷頭戶常常出現的錯誤認知,房貸付不出來,就算把房子交給銀行拍賣,也未必可以解套。房子只是貸款抵押品,銀行借出的還是款項,將房屋拍賣,是銀行取回該款項的方式,通常進入拍賣的房子,都會低於房屋市價,抵押的房子拍賣後,所得萬一不足以支付積欠的貸款金額,銀行還是會窮追猛打,討回剩餘的金額。

舉例來說,如果積欠銀行一千萬的房貸,但法拍只以五百萬元拍定,等同貸款人欠銀行五百萬元,銀行會繼續查封或假扣押房貸戶其他財產,包括名下的房子、車子,甚至是每個月三分之一的薪水!因此,如果真的有還款困難,可以盡早與銀行協商,各家銀行各有紓困方案,否則房子一旦遭到法拍,還債壓力不但不會消失,更會嚴重打擊債信紀錄,等同賠了夫人又折兵。延伸閱讀:【法拍屋貸款流程】

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失業勞工斷頭瀕絕?可協商申請暫緩、展延房貸

只要貸款戶能維持正常還款,絕對比不繳來得好,只是,如果有頭髮,誰願意當禿子?前幾年,金融海嘯來襲,不少人被迫放了「無薪假」,別說繳房貸了,連養家活口都有問題!碰到這種情況,根據政府與銀行公會協調的「非自願性失業勞工」的購屋貸款,只要本人或配偶,在近一年內,因非自願性失業,導致自用住宅購屋貸款繳款困難,都可以申請本金緩繳及展延還款。

根據規定,申請上限為六百萬元,但可視需要重複申請,累計緩繳期限最長為兩年,不過申請人先前都是「正常還款戶」,要提醒的是,倘若申請人的房貸利息延滯超過三個月,或是個人曾申請「無擔保債務協商」或「消費者債務清理條例前置協商」者,都不能再提出申請。延伸閱讀:【青年安心成家購屋貸款】

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