房貸寬限期到期數激增! 延展房貸寬限期先續命

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房市買氣不振,投資客也開始急跳腳!根據內政部營建署公布最新數據,2018 年第 3 季全國房貸違約比率為 0.23%,比前年同期增加 0.01%,更比 2014 年同期增加 0.07% ,這顯示手握物件的投資客開始 hold 不住,如果不肯降價認賠,就只能讓房貸違約,由銀行收回房屋,這時候,該如何解決眼前的燃眉之急?不妨先透過跟銀行打交道續命,等到價格勉強可以接受,趁機逃命莫戀棧!

房貸期限將至 先談判展延房貸寬限期

根據金管會統計,今年底房貸寬限期到期金額將達 5,429 億元,這筆錢不僅是逼死來不及逃的投資客,銀行同樣心驚驚,就怕逾放潛在的風險也拉警報,其中,八大公股行庫寬限期將到期的房貸總量,包括台銀 260 億元、土銀 300 億元、合庫 250 億元、一銀 226 億元、華銀 170 億元、兆豐 120 億元、彰銀約 90 億元、台企銀 35 億元,總計約 1,500 億元,為了自保,八大官股行庫已經開始陸續祭出「五年寬限期內授權分行展延,一年一次」,有的甚至直接以「延長房貸年限取代直接展延寬限期」應變!

八大行庫的動作反映出房市的焦慮氣氛,但如果已經火燒屁股,來不及房貸搬家,其實多數銀行為了雙贏,也不願意貿然讓房貸戶進入斷頭拍賣的窘境,因此,寬限到期後,房貸戶可以提出展延寬限期的需求,銀行多會重新評估擔保品價值,再用剩餘的房貸年限,評估客戶的償貸能力來確認是否繼續展延;或是還可以申請展延還款年限,一般房貸還款多訂在 20 年,萬一真的快要撐不下去,可以向銀行要求展延到 30 年或 40 年,以減少每月月付款。

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寬限期繳納房貸試算
舉例:貸款 1,000 萬、利率 1.7% 、分二十年攤還
項目 寬限期內月付額 寬限期滿月付額
不使用寬限期 49,180 元/月
寬限期兩年 14,167 元/月 53,773 元/月
寬限期三年 4,167 元/月 56,478 元/月
製表:Money101.com.tw

一般銀行通常給兩年寬限期給,以貸款一千萬來說,不使用寬限期的房貸戶,月繳 49,180 元,但有兩年寬限期的,一個月可以先付利息 14,167 元即可,每月繳款壓力少了約 3.5 萬,感受自然天差地遠,如果申請再延展一年,雖然可以再寬鬆一陣子,但因為銀行寬限了三年,還款時間得壓縮在 17 年內,月付款比起沒用寬限期的房貸戶,每月要多繳 7,298 元,相較寬限兩年的房貸戶,單月也要多繳 2,705 元,這只是一個延遲痛苦的概念!

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2019「斷頭寬限宅」恐暴增 評估財力看準時機買房

切記!這畢竟是救急不救窮,如果你是無意長期持有的投資客,一定要評估財務槓桿,畢竟專家對這波房市低點的時間是眾說紛紜,有機會少賠出場也莫要糾纏不放,小心留來留去留成仇!而這批原本即將在 2018 年底就要變成房市斷頭炸彈,2019 年應該會先有一小批垂死掙扎的房市死士,他們都是之前就已經繳不起而展延寬限期,最後也無力回天,等喘過這一口氣,恐怕仍得斷尾求生。

根據統計,這類「寬限宅」,大約佔市場上房貸戶的三成,約莫是 5.5 萬戶,如果有一半撐不住了,市場上就有兩萬多戶的斷頭物件釋出,這數字不容小覷。建議有心逢低搶進的自助客,可以準備留意市場,一旦有「寬限斷頭宅」釋出就可立刻接下,簡而言之,在買方持續強勢下,投資客將會感受到越來越大的壓力,對於真正需要買房的剛性需求民眾來說,絕對是一大利多。

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想在 2019 年買到這批「斷頭寬限宅」,可以往前追溯到 2016 到 2017 年的使照核發戶數,去估算出 2019 的交屋量,大概就能按圖索驥,找到目標看屋區域!以此推算, 2019 全台約有 18.2 萬戶交屋,其中新北、桃園、台中的交屋量高達 2 萬戶以上,新竹縣市也高達 1.3 萬戶,以上四區都屬還本壓力極大的超級炸彈區,今年預期都可能出現委售潮,甚至不得不降價求售!

2019 年斷頭寬限住宅熱區
地區 2019~2020 寬限期屆滿戶數
台北市 3,180 戶
新北市 11,565 戶
桃園市 9,234 戶
新竹縣市 3,920 戶
台中市 7,430 戶
全台 54,705 戶
(資料來源:永慶房屋)製表:Money101.com.tw

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