2026 豪宅貸款成數最高幾成？台北、新北、高雄等豪宅定義與限貸令一次看

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註：以貸款1000萬、20年期房貸試算（實際金額以銀行為準）
製表：Money101

想買豪宅可以貸幾成？依中央銀行目前的房市信用管制規定，2026 年自然人購買符合「高價住宅」定義的房屋，房貸成數最高僅 3 成，至少需要準備約 7 成自備款，而且不得有寬限期。

不過，央行對「豪宅」的認定並不是單看房屋總價高不高，而是依房屋所在地區設定不同門檻。目前台北市為 7,000 萬元以上、新北市為 6,000 萬元以上，桃園、新竹、台中、台南、高雄及其他地區則為 4,000 萬元以上。

因此，同樣是一間總價 4,000 萬元的房子，在台北市、新北市不屬於央行定義的高價住宅，但如果位於高雄、台中、桃園或新竹，就會達到高價住宅門檻。

2026 豪宅貸款成數最高幾成？最高只能貸 3 成

依中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自然人購買符合高價住宅定義的房屋，貸款額度最高不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的 3 成，而且不得有寬限期。

要特別注意，「最高貸 3 成」只是央行規定的最高上限，不代表銀行一定會核貸到 3 成。銀行仍會依照借款人的收入、負債、信用紀錄、還款能力，以及房屋所在地、屋況與市場流通性決定最後核貸金額。

另外，就算是名下沒有其他房屋或房貸的首購族，只要這次購買的房屋符合央行高價住宅定義，一樣受到最高 3 成、不得有寬限期的限制。

2026 豪宅定義是什麼？台北、新北、高雄門檻不同

一般人口中的「豪宅」可能會依坪數、地段、房價或建商品牌判斷，但央行在房貸管制中使用的正式名稱是「高價住宅」，並直接按照房屋所在地區及鑑價、買賣金額設定門檻。

依 2026 年現行規定，台北市高價住宅門檻為 7,000 萬元、新北市為 6,000 萬元，台北市及新北市以外地區則一律為 4,000 萬元。

Money101 提醒：本文所稱「豪宅」主要是依中央銀行「購置高價住宅貸款」規定整理，與房屋稅、地方政府豪宅稅制或一般市場對豪宅的認定不完全相同。

豪宅門檻看成交價還是銀行鑑價？

央行規定使用的是「鑑價或買賣金額」。因此只要銀行鑑價或實際買賣金額達到所在地區的高價住宅門檻，就可能被認定為高價住宅。

但在計算最高可貸金額時，則必須使用銀行鑑價與買賣金額中較低的一個數字，再乘以 30%。這也是為什麼實際購買豪宅時，需要準備的自備款可能超過房價的 7 成。

豪宅貸款可以貸多少？4,000 萬、6,000 萬、7,000 萬與 1 億元試算

如果成交價與銀行鑑價相同，可以先用「房價 × 30%」快速估算豪宅房貸最高額度，再以房價扣除貸款金額估算最低需要準備的自備款。

以上試算假設成交價與銀行鑑價相同，且銀行願意核貸到央行規定上限。實際核貸仍須依個人條件與銀行鑑價結果為準。

銀行鑑價低於成交價，自備款可能超過 7 成

例如在台北市購買一間成交價 8,000 萬元的住宅，銀行鑑價只有 7,500 萬元，兩個數字都已達到台北市高價住宅門檻。

計算房貸額度時必須使用較低的 7,500 萬元，因此最高貸款金額為：

換算下來，自備款約占成交價 71.9%，已經高於單純以「7 成自備款」估算的結果。因此購買高總價住宅時，除了成交價格，也應先確認銀行可能的鑑價範圍。

4,000 萬豪宅貸款可以貸多少？要先看房子在哪裡

「4,000 萬元房屋就是豪宅嗎？」答案取決於房屋所在地。央行高價住宅門檻具有地區差異，因此同樣 4,000 萬元的住宅，在不同縣市適用的貸款規定可能完全不同。

例如在高雄購買成交價與鑑價皆為 4,000 萬元的住宅，即符合高價住宅定義，房貸最高為 1,200 萬元，至少需準備約 2,800 萬元自備款。

但如果同一間 4,000 萬元住宅位於台北市，就不會因「高價住宅」規定而直接被限制只能貸 3 成；實際可貸成數仍須再看借款人是否屬於第 2 戶、第 3 戶以上購屋貸款，以及銀行本身的授信條件。

2026 央行豪宅限貸令有哪些限制？

目前央行針對高價住宅的信用管制，最重要的限制有 3 項：最高只能貸 3 成、不得使用寬限期，以及不得利用其他貸款名目額外增加購屋資金。

豪宅貸款限制 1：貸款成數最高 3 成

高價住宅最高房貸成數為 3 成，而且計算基準是銀行鑑價與買賣金額較低者。因此即使借款人收入或資產條件良好，銀行也不能突破央行規定的貸款成數上限。

豪宅貸款限制 2：不得有寬限期

一般房貸有時會提供前幾年只繳利息、不償還本金的寬限期，但高價住宅貸款不得設置寬限期，因此貸款開始後就必須依約償還本金及利息。

豪宅貸款限制 3：不能用其他貸款名目突破 3 成

央行規定，金融機構除了核准的高價住宅貸款額度外，不得再以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加貸款金額。也就是不能先把豪宅房貸做到 3 成，再由同一金融機構用其他名義補足購屋資金。

豪宅貸款和第 2 戶、第 3 戶房貸限制有什麼不同？

2026 年 3 月 20 日起，央行將自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成調升至 6 成，但高價住宅貸款並沒有同步放寬，仍維持最高 3 成、無寬限期。

如果房屋同時符合高價住宅定義，即使是第 1 戶或第 2 戶，仍應依高價住宅規定，最高只能貸 3 成。因此不能因為 2026 年第 2 戶房貸已放寬到 6 成，就推論第 2 戶豪宅也能貸到 6 成。

豪宅貸款利率會比較高嗎？銀行還會看哪些條件？

央行的豪宅限貸規定主要限制貸款成數、寬限期及額外增貸，並沒有統一規定「豪宅房貸利率」。因此實際豪宅貸款利率仍由各銀行依個案授信條件決定。

銀行審核高總價住宅房貸時，通常會綜合評估借款人的收入與資產、工作與收入穩定度、信用紀錄、其他負債、負債所得比，以及房屋所在地段、成交行情、屋齡、物件流通性與銀行鑑價結果。

因此即使兩名借款人購買相同總價的房屋，最後取得的貸款利率與核貸額度也可能不同。若準備購買高價住宅，可以先向不同銀行詢問估價及授信條件，再比較實際房貸利率、開辦費、綁約期限與提前清償規定。

台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄豪宅貸款成數有差嗎？

一旦房屋符合央行「高價住宅」定義，全台最高貸款成數都是 3 成，並沒有台北豪宅貸 3 成、高雄豪宅可以貸 4 成之類的地區差異。

各縣市真正的差別在於「多少錢開始被認定為高價住宅」：台北市門檻最高，為 7,000 萬元；新北市為 6,000 萬元；桃園、新竹、台中、台南、高雄以及其他地區則都是 4,000 萬元。

因此在桃園、新竹、台中、台南或高雄購買總價 4,000 萬元以上住宅時，就要特別注意是否會直接進入高價住宅 3 成限貸範圍。

豪宅貸款常見問題

Q1. 2026 豪宅貸款最高可以貸幾成？

最高 3 成。依中央銀行現行規定，自然人購置符合高價住宅定義的房屋，最高貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的 30%，而且不得有寬限期。

Q2. 豪宅貸款需要準備多少自備款？

若成交價與銀行鑑價相同，原則上至少需要準備約 7 成自備款。不過若銀行鑑價低於成交價，貸款是以較低的鑑價計算，因此實際自備款可能超過成交價的 7 成。

Q3. 台北市多少錢算豪宅？

依央行高價住宅貸款規定，位於台北市的住宅，只要鑑價或買賣金額達 7,000 萬元以上，即屬央行房貸管制所稱的高價住宅。

Q4. 新北市多少錢算豪宅？

新北市高價住宅門檻為 6,000 萬元，只要鑑價或買賣金額達 6,000 萬元以上，就適用高價住宅最高 3 成的貸款限制。

Q5. 高雄豪宅貸款成數是多少？

高雄市與台北市、新北市以外其他縣市相同，鑑價或買賣金額達 4,000 萬元以上即屬高價住宅，最高貸款成數為 3 成，且不得有寬限期。

Q6. 4,000 萬元房子算豪宅嗎？

要看地點。4,000 萬元住宅位於台北市或新北市，尚未達央行高價住宅門檻；如果位於桃園、新竹、台中、台南、高雄或其他縣市，則已達 4,000 萬元的高價住宅認定門檻。

Q7. 首購豪宅可以貸 8 成嗎？

不行。高價住宅的貸款限制是依購買物件是否符合高價住宅定義判斷，即使名下沒有其他房貸，只要購買的住宅達到央行規定門檻，最高仍只能貸 3 成。

Q8. 豪宅房貸可以使用寬限期嗎？

不行。央行明定購置高價住宅貸款不得有寬限期，因此房貸開始後即須依約償還本金及利息。

Q9. 第 2 戶房貸放寬到 6 成，豪宅也可以貸 6 成嗎？

不可以。2026 年 3 月 20 日起，一般自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成放寬至 6 成，但購置高價住宅仍維持最高 3 成、無寬限期。

Q10. 豪宅可以另外辦增貸補足自備款嗎？

央行規定金融機構不得在高價住宅貸款額度之外，再以修繕、周轉金或其他貸款名目額外增加購屋貸款金額。因此不能單純利用其他貸款名目突破高價住宅最高 3 成的信用管制。

資料更新時間：2026 年 9 月。本文依中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」及 2026 年 3 月 19 日理監事聯席會議公布內容整理。實際房貸成數、利率與核貸結果仍以金融機構個案審核為準。