買房子房貸怎麼選? 固定利率 VS 分段利率 首購族、雙薪家庭適合哪一種?

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房貸利率

市面上的房貸百百款,一般首購戶首選為政府的首購優惠貸款,不過最常見的選擇是「固定式利率」與「浮動式利率」。簡單的說,「固定式利率」通常比浮動式來得稍高一點,比較沒有未來升息的風險;如果環境正當低利時,「浮動式利率」的空間較大,短期房貸支出相較輕鬆,所以,充分了解自身需求與房貸屬性,格外重要!

「固定利率」無懼升息壓力 適合長期持有戶

所謂的「固定型房貸」,利率固定,不受利率起伏影響,一開始的利息通常較指數型房貸高,但因利率固定不變,可避免央行升息的風險。不過,由於房屋貸款的年限大多為 20~30 年,目前幾乎沒有銀行提供長期間的固定型房貸,大多提供一定期間的固定利率,期滿後便改為「指數型房貸」,也就是「一段式利率」,借款期間採指標利率,也就是土銀取6家公股銀行,一年期定儲存款機動利率平均數計算,加上固定加碼數計息。

由於現在處於升息循環中,銀行販售固定式利率房貸風險較高,所以固定式利率房貸的利率往往會超過現行利率 2% 以上,房貸戶的利息負擔自然較重;如果央行大幅度或長年累月不斷升息,那使用利率波動低的固定式房貸的民眾,未來付出的利息反而較其他人少,這種變動性較低的房貸,適合預算有限且準備長期還款的首購族,或收入較穩定的雙薪家庭,或是預期未來利率可能走升的購屋族群。

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「分段利率」前低後高 適用短期資金不足但想換屋者

至於「分段式房貸」,同樣採指標利率為基準,依據客戶條件、貸款時間,核給分段不同的加碼數計息,常見可分成 3 段不同的加碼數,第 1 年最低,第 2、3 年遞增,提供短期內資金較不充裕的民眾選擇,或是想兩年後就想換屋的族群,目前市面上的「分段式利率房貸」,最高可貸 8 成,但如果提早還款,視簽約條件,恐怕會衍生違約金問題,不可不知!

房貸利率一覽表
房貸利率方案 固定式 一段式 分段式
內容 合約期間均採
固定利率計息
依照「指標利率」
搭配一段「加碼利率」計息
依照「指標利率」
搭配三段「加碼利率」計息
利率 固定 通常較低 合計較高
限制 利率穩定
無法反映市場利率
承作銀行較少
利率變動彈性
還款溫和穩定
利率變動彈性
但遇上升息
容易感受壓力
各家銀行房貸利率比較
製表:Money101.com.tw

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除了從「房屋持有時間」來決定哪一種利率之外,也可以從「利率調升度」來判斷,如果你認為利率會在兩年內快速走高至 2% 以上,選固定利率;但你認為利率將維持不變或越走越低的話,就選機動利率,當然,申貸後還是可以變動,如果承貸了幾年後環境改變,也可以透過轉貸的方式,換取更低的利息。

假固定真浮動?魚目混珠房貸 讓你繳更多

有許多房貸族發現,選擇固定式利率房貸後,不僅沒省到利息錢,每月所付的利息還比其他房貸商品來得高,這是因為銀行利用申貸戶對房貸商品的不熟悉,推出魚目混珠的房貸商品所致!

有業者打出低於 2% 的固定房貸商品,但他們推出的固定式、一段式房貸,其實是「混合型」或「階梯型」房貸商品,目的是利用較低的「假固定式利率」吸引購買,萬一簽約綁定,幾年之內都不得脫身,屆時要轉換銀行房貸,恐怕還要付出更多手續費,得不償失。