高雄買房超優惠?安居首購房貸專案最低1.6% 小心還到溜皮溜骨

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高雄房貸專案

2020 大選接近,高雄市的話題,隨著市長韓國瑜的參選,連房市也跟著炒得風風火火!最近,高市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」,只要是設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭「首購高雄宅」,享有超低房貸利率 1.6% 起,最高還能貸到八成,貸款年限最長可達 40 年,消息一出立刻引發話題。但要小心掉入數字的陷阱,越長的還款年限,所繳納的利息越高,這項政策嘉惠了剛出社會的年輕族群,但是要提醒大家,雖然最高年限可達40年,但是隨著收入提高,儘早還完房貸才是正確的選擇。

高雄政府買房新方案:貸款 400 萬、利率 1.6%、40 年攤還 總繳利息達 150 萬

利息低、還款年限也拉長,對年輕人來說極具吸引力,開出的條件看起來也很簡單,只要符合設籍高雄、買高雄房、首購、負債比 10 倍以下等四大要件,都可提出申貸,開辦費還只統一收 5,000 元!但,真的有這麼好康嗎?

首先,「安居高雄」首購的優惠房貸,試辦額度只有 10 億元,釋出有限,多數人看得到吃不到;其次,延長還款時間,每個月固然輕鬆不少,但延長還款年限之後,等於要還銀行利息的時間也變長,承擔風險變高的銀行,當然不是吃素的,以貸款 400 萬元、房貸期限 40 年為例,光房貸戶總繳的利息,就逼近 150 萬元,能賺進更多利息,就是銀行願意承貸的最大誘因!

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一般房貸方案:貸款千萬 20 年延至 40 年 利息翻倍還到海枯石爛

事實上,這類 40 年房貸產品並非新創,過去幾年很多銀行跟風搶食首購大餅,包括永豐、星展、王道以及合作金庫等銀行,都有提供類似方案,只是門檻相對比較高,申請不像高雄這麼簡單,因為一般銀行提供的 40 年房貸,除了要評估個人的收入、財力、年紀、信用外,還要考量「貸款人」和「房子」的「年齡」,年齡與屋齡相加,最好不要超過 75 年,換言之,真的不是大家都可以用時間換取空間,靠銀行寬限買到房子的!

更何況,一般房貸利率都比高雄提出的 1.6% 來得高,如果不考慮未來可能大幅升息,先以 2% 利率、貸款一千萬來算,也已經很可怕!以台北市來說,貸款千萬只是小 CASE,但不算不知道,如果是分 20 年還,一個月還 50,588 元,大家都會覺得壓力沉重;如果延長還款年限到 40 年,每個月只要付 30,283 元,只是,看似壓力減輕的背後,糖衣裡包裹的是銀行的剝皮利息陷阱,因為分 20 年還的方案,總繳利息約 224 萬;但如果貪輕鬆分 40 年還,總繳利息就高達 454 萬,相差超過一倍!

貸款 1,000 萬 利率 2% 試算
貸款年限 每月繳款 總繳金額 總繳利息
20 年 50,588 元 1,224 萬元 224 萬元
30 年 36,962 元 1,331 萬元 331 萬元
40 年 30,283 元 1,454 萬元 454 萬元
製表:Money101.com.tw

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斷頭脫手恐綁「違約金」陷阱 「升息」風險將暴增月繳款

除了利息暴增的風險,大多數會用到延長還款年限的客層,手頭資金都不會太寬裕,萬一斷頭想脫手逃命,小心沒這麼容易,因為銀行房貸方案多有「綁約年限」,多半需要綁約 2 到 3 年,有的銀行甚至會要求要長達 5 年,如果想於綁約年限內出售房屋,必須繳交「貸款總金額」0.5%~2% 的「違約金」,如果貸款金額 1,000 萬,以 1% 的「違約金」計算,違約就要繳交 10 萬,在貸款之前,最好先了解「綁約年限」和「違約金的計算方式」,以免連逃都沒得逃。

更何況,40 年的時間這麼長,還得考量「升息」的風險,以貸款 1,000萬分 40 年,利率 1.6%、前 5 年寬限期來看,寬限期內每月繳息 13,333 元,寬限期後每月本息攤還 31,111 元,但如果利息從 1.6% 升息為 3.5%,寬限期後每月本息攤還金額將提高到 41,329 元,壓力瞬間放大,如果口袋不夠深,真的還能輕鬆過關嗎?切記!千萬不要被還款年限的帳面數字唬住,萬一讓自己住進套房,恐怕難以脫身自拔!

最後還是要提醒大家,買房絕對是量力而為,當手上資金越來越充裕時,應該儘早還完房貸。

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