房地合一稅2.0是什麼？買預售屋有何影響？新舊制差異、試算範例、申報重點、節稅秘招公開

房地合一稅2.0是什麼

房地合一稅屬交易稅，2016 年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵。為了抑制炒作，持有時間越短，課徵稅率越高。持有 2 年內課稅45%、超過 2 年未逾 5 年課稅 35%、超過 5 年未逾 10 年課稅 20%、超過 10 年課稅 15%。至於非境內居住者， 持有不動產 2 年內稅率 45%、超過 2 年 35%。

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銀行方案	房貸最低利率	手續費	最低每月還款額
中國信託 房貸轉增貸	前12期機動利率2.185% 第13期起機動利率2.38%起	6,500元	37,894 元
中國信託 融資房貸	前12期機動利率2.185% 第13期起機動利率2.68%起	6,500元	37,894 元
註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準）
製表：Money101

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房地合一稅適用對象、申報時間、準備文件

房地合一稅適用對象包含法人與自然人，依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報，需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。賣方可到各地政事務所，請櫃檯人員協助申報，或花錢請地政士代辦。

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房地合一稅試算及申報範例

房地合一稅公式：課稅所得＝成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額X房地合一稅率

小白購買1戶房地產總價1000萬，持有4年後轉售賣了1455萬，其中另支付仲介及代書費用約45萬，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約10萬。小白出售房地產的課稅所得為400萬（成交價額1455萬－購入價1000萬－仲介及代書費用45萬元－土地漲價總數額10萬），再乘上持有4年35%稅率，需繳交140萬的房地合一稅。財政部也有提供 試算網站，供民眾參考。

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房地合一稅自用住宅認定條件

只要符合自住房地條件，即享有課稅所得400萬免稅額，以及超過免稅額的部分，可享10%的優惠稅率。條件如下：

• 個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿6年
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年，未曾適用本項優惠規定

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房地合一2.0 vs 1.0

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房地合一稅2.0對預售屋有什麼影響

房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。實務上，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，待成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。

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房地合一稅30萬免稅額是什麼

計算課稅所得時，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用，有30萬免稅額上限，未能相關費用證明文件，可按成交價3%計算。不過，預售屋換約部分則不適用，新規改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本。例如過去預售買價1000萬，換約出售1030萬，因有30萬免稅額，等於獲利30萬不用扣稅直接入袋。

但目前實施的新制規定，假如買方已支付價金的150萬元，加上利潤30萬元，計算總成本180萬，再乘上3%，最後僅有5.4萬的免稅額度，獲利30萬扣除5.4萬，最後乘上45%，最後需繳納約11萬的房地合一稅，大幅壓縮預售換約的獲利空間。

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房地合一可以避稅嗎

民眾換屋只要符合自住目的，無論先買後賣，或是先賣後買，房地合一稅可申請重購退稅，但要符合以下四項條件，否則會被追回退稅。

• 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
• 個人、配偶或直系親屬設有戶籍
• 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
• 重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

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低總費用年百分率貸款推薦

不符合補助資格或找不到理想貸款方案嗎？建議大家可以參考貸款商品中的「總費用年百分率」，總費用年百分率英文縮寫為 APR，是將貸款所有需繳交的費用加總計算後所得出的百分率。這項數值可以真實反應貸款的「實際負擔」。我們也在下方整理出幾個低總費用年百分率貸款方案，供大家參考：

低 APR (總費用年百分率) 貸款推薦
貸款產品	最低APR	年利率
台新銀行 Richart信貸	2.1%	一段式利率2.1%起
王道銀行 信貸優惠專案	2.1%	一段式利率2.1%起
永豐銀行 醫護貸	2.1%	一段式利率2.1%起
凱基銀行 Money101優惠專案	2.11%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.18%起
凱基銀行 一段式低利率專案	2.18%	一段式利率2.18%起
永豐銀行 軍公教貸	2.2%	一段式利率2.2%起
永豐銀行 數時貸	2.32%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.4%起
遠東商銀 Online貸	2.45%	一段式利率2.23%起
滙豐銀行 Money101限定專案	2.46%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.54%起
富邦銀行 Money101限定專案	2.61%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.70%起
渣打銀行 新春貸	2.79%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.88%起
樂天銀行 樂天貸	2.77%	一段式利率2.68%起
渣打銀行 尊爵專案	3.2%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率2.88%起
中國信託 Online貸	3.33%	首期利率0.01% 第2期起為機動利率3.02%起
製表：Money101

 

房地合一稅常見問題

Q1. 房地合一稅是什麼？ 2.0和1.0的差別？

房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵，修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，Money101有整理了房地合一稅新舊制差異和不同持有時間適用稅率。

Q2. 房地合一稅2.0實施日期和適用條件？

房地合一稅2.0自 110 年 7 月1 日開始實施。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地，於110 年6 月30 日以前交易者，適用房地合一稅1.0 規定課稅； 於110 年7 月1 日以後交易者，適用房地合一稅 2.0 規定課稅。

Q3. 房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響？

房地合一稅2.0上路後，預售屋自簽約日起，2年內換約也要課徵45%房地合一稅，而且持有期間不能跟成屋合併計算，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。實務上，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，待成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。

Q4. 房地合一稅2.0 重購退稅？

依所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵之稅額，但要記得要符合四個條件否則會被追回退稅喔！

Q5. 繼承取得之房地，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅2.0制的課稅範圍？

出售繼承取得之房地，以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制，被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制，繼承人出售後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。

【政府貸款政策彙整】