中年買房還到退休成常態?20 年房貸 VS. 30年房貸 怎麼選?

Maggie

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最後更新於 11 September, 2020

買房這種勞民傷財的支出,很多人少說得存個十年才有能力,才能拿到一張入場券,而聯徵中心 2020 年的統計資料也顯示,目前的房貸族,以35~40歲的族群最多 ,其次為 40~45 歲,邁入中年才購屋,已成不得已的潮流,而且就算有了頭期款可以買屋,房貸一繳 20 年起跳,壓力沉重,這幾年,銀行開始推出一繳30年期的房貸,這對口袋不深,卻想一圓成家夢的中年購屋族來說,內心百轉千迴,想愛又怕受傷害!Money101.com.tw也為大家整理2020全台銀行房貸比較,快參考2020全台各銀行房貸利率試算比較與推薦

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35歲才買房貸款一還30年!退休之後的生活恐埋隱憂?

對年紀已經不小的無殼蝸牛來說,買房的壓力的確相對沉重,前一陣子就有網友在論壇「mobile01」表示,自己已經40歲了,租屋快20年還沒有房子,怕年紀大了以後租不到房,下定決定當「屋奴」,但又在「20年房貸」與「30年房貸」中難以抉擇,因為總繳房貸的支出就有落差,更別說,就算35歲買房,繳個30年後,都已經屆齡退休,買個房貸款繳到退休,聽起來也著實有點心酸,萬一屆時還沒存到錢還清貸款,沒了收入,日子又該怎麼過?中年購屋族的心情,不難理解。

不過,這幾年,改用30年房貸,以時間換取空間,已經成為高房價世代購屋的新趨勢!數字會說話,根據內政部統計,2010年第一季,六都的購屋貸款期數,多在216~226個月,換算下來,平均貸款年限約為18年,但2019年第三季起,拉長到261~272個月,貸款年限等同延長到約21.7年~22.6年,這個數字,也創下內政部開始統計以來的新高點,大家對於拉長時間的貸款方式,雖不滿意,卻已可接受。

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房貸相對低利!碰上通膨怪獸作怪 拉近20年、30年選項差距

理由很簡單,以購買1000萬的房子為例,自備款三成,再向銀行申貸700萬元,再以單一利率 2% 分別來比較,如果以二十年的還款年限計算,每個月本利攤還要支付35412元,本息總計要還 850 萬元;如果是三十年的貸款年限,每個月本利攤還25873元,本息合計 931 萬元,以每個月的支出來說,可以少了1萬左右!

但,你可能也已經發現,總繳金額卻多了81萬,這筆錢,等同白白進了銀行口袋,不過,有頭髮的誰願意做禿子?會選30年房貸的,多半是口袋不夠深的購屋族,進一步從資金市場的變化來看,這筆錢也未必有這麼難以割捨!首先,台灣近年的消費者物價指數成長率,約在 0.6% 左右,換算下來,三十年與二十年的房貸總額差距,並沒有帳面上那麼多。

善用投資、有錢先還 銀行不會告訴你的解套招數!

此外,房貸已經算是資金市場上利率相對較低的金融產品,如果你是懂得投資的理財一族,先保留部分資金投資,也可以是另一種理財選擇!過去,就曾有網友舉例說,他跟銀行貸1000萬元,以已經下修的利率1.6%來算,倘若選了20年房貸,每月本利攤還48716元;如果改選30年期房貸,每月只要繳34994元,每月省下來的13722元,一年就是16萬4664元,這筆錢投入2.4%的儲蓄險,20年後,前者雖然還清了貸款,後者還欠銀行388萬本金,但儲蓄險會有416萬,領出來還清房貸388萬元,還倒賺28萬元,而房貸戶在這段期間,還享有儲蓄險的保障!

而最簡單的方法,當然還是「有錢就還」,因為房貸是以日息計算,而大部分的銀行,沒有限制提早還款;加上每個月的利息計算,都是以當期的剩餘本金計算,本金越少,利息越低,如果有年終獎金或業務獎金等額外收入,可以先償還少許房貸本金,以節省更多的利息!一但本金還得多了,利息支出的部分就會慢慢減少,月繳金額也逐漸遞減,壓力變小之後,有機會在30年滿之前先解套!

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在媒體工作十多年的資深專題記者,跑政治、財經新聞起家,也曾經擔任過房地產網站的新聞主管,對於台灣的房市現況與市場經濟都有長期觀察與高度興趣