小套房貸款難通過 三招數解「套」貸款關卡

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套房物件申請房貸不容易,這是大家都知道的購屋常識,但房屋價格這麼高,只買得起小套房的人怎麼辦?尤其,套房商品總價格低、收益性高,很受到單身上班族、頂客族的歡迎,在銀行緊縮房貸,對小套房貸款承作相對保守的狀況下,想申請貸款買套房,只要把握解「套」三招,有機會拉高貸款成數到七、八成!

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套房貸款解套招一:打通兩小房 權狀 15 坪物件 貸款上看七、八成

首先,一般銀行認定的套房,是坪數低於 15 坪的物件,只要超過 15 坪,他們就可認定是「一般住宅」,貸款成數可能從六成變成七、八成,現在有不少聰明的房仲,都會私下對購屋客面授機宜,可以挑選不到 10 坪的套房兩戶打通,坪數增加到 15 坪以上,一方面提高銀行核貸成數;另一方面也有利後續轉手,因為坪數相較大一些,住起來不會有壓迫感,至於比較棘手的門牌合併問題,可請代書處理,完全不用擔心。

但也許你會說,就是手上自備款不足,才會買套房,如此一來,不是增加支出,被房貸綁死?從數字來算,單坪 40 萬的套房,買八坪大小,總價 320 萬,核貸六成,等同要自備 128 萬,每個月付 1 萬左右的房貸;如果買下兩戶打通,總價 640 萬,核貸八成,自備款還是 128 萬,一個月要付 2.5 萬,同樣的自備款,倘若能力許可,每個月多花 1.5 萬,住起來多一倍空間,等到未來轉手,接手的人看在坪數夠大,貸款成數也高,賣出價格勢必更具競爭性,購買意願也會增加,千萬不要短視近利,只為了眼前可以有更多寬裕揮霍的現金!

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套房貸款解套招二:近商圈、有捷運、鄰學區 聰明有腦「貸」

套房商品絕對不是票房毒藥,「地點」超級重要!首先,距離捷運站周邊 1,000 公尺的套房商品,多數銀行願意貸到 7 成;此外,在熱門商圈,像是有商辦大樓,出租、出售都不難找租客與買家的套房,銀行貸款也很阿莎力;而明星學區套房也相當搶手,像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中,木柵的政大附中等,往往一屋難求,銀行也會樂意核貸;而雙北的貸款利率,也遠比其他六都縣市來得低,這代表地段無敵,仍是王道!

六都小套房核貸條件
都 市
核貸成數

核貸利率
台北市 67.07%
1.79%
新北市 66.89% 1.87%
桃園市 67.68%
2.36%
台中市 69.09%
2.49%
台南市 68.37%
2.67%
高雄市 66% 2.59%
(資料來源:聯徵中心)製表:Money101.com.tw

這道理很簡單,銀行不是吃素的,他們核貸的最高指導原則,就是房子脫手容易與否,舉例來說,一般釋出量大的套房社區,應該是銀行眼中的黑名單,但如果想賣的人多,而想買的人也不少,銀行也會開方便之門,畢竟只要放貸,他們也有錢賺,把門檻設這麼高,對銀行 也沒有好處。像是板橋「新巨蛋」社區,先前待售量高,但因為是鄰近捷運的優質地點,買方仍可談到不錯的貸款成數,就是最典型的例子!

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套房貸款解套招三:管理有序套房、附財力證明買家 銀行眼中金雞母

所以,發現沒?套房是不是毒藥,背後可有千絲萬縷的條件糾結,其實,很多銀行內部都有個自己的名單,滿滿記載著市面上管理優良的套房社區或大樓,這些物件的小套房商品,一直都是外商公司的高階主管,與收入優渥的電子新貴最愛,在有管理、有制度的條件下,一旦釋出,幾乎一星期內完售,這類型的套房,通常都可貸到不錯的成數。

而這類具有相當「個人財力」的優質申貸戶,只要有正當職業、足夠的財力證明,就算買的只是小套房,要達到高成數,機率也大增,就算只是 15 坪以下的小套房,透過房仲協助與銀行談,貸款成數甚至可達到八成,近來包括兆豐銀行、台新銀行、台北富邦銀行等,都願意承貸小套房,條件好談,就是希望可以在低迷房市中,殺出一條血路!

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