買房子 影響房貸成數與房貸利率的關鍵

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貸款成數

買房子這檔事,除了花時間挑選適合物件,最關鍵的臨門一腳,莫過於跟銀行申請房屋貸款!別小看貸款這個步驟,萬一沒把條件談好,這個如同加入黑社會般的房貸漩渦,可是得跟著你二、三十年,絕對馬虎不得!但是該如何談好貸款條件?又該如何取得高額的貸款成數其實是有撇步的,就讓我們一起來了解影響房屋貸款的關鍵條件。

房子買賣簽約別馬虎 銀行貸款成數先評估

過去,就曾經有過案例,房仲說的天花亂墜,保證物件成交後一定可以貸到八成,等到買賣合約都簽了,銀行到物件鑑價後,買家才知道銀行只能核貸七成,剩下的一成頭期款,根本呼天不應、叫地不靈,此時想反悔不買,還得負擔違約金,否則別想解套!此時,坊間有不少惡質房仲,眼看買家已經脫身不得,就會趁機進言,願意協助提供信貸補足價差,但現在房貸的利率不到2%,可以分二十年以上攤還;而信貸利率4~9%起跳,約5~7年就要還清,對買家來說,壓力當然更顯沉重。

當然,多數房仲不是故意陷買家於不義,但買家仍必須捍衛自己的權益,通常雙北15坪以上的物件,倘若地段不算太差,以目前的市況,都有機會貸到八成上下!然而,為了避免爭議,建議跟銀行申請貸款,簽約付訂之前,可以請代書先向銀行評估核貸成數,心裡頭有個底,如此一來,就不用擔心房仲為了成交,信口雌黃;或是在合約中,加註所謂的「解約條款」,如此一來,萬一最後核貸結果,沒有達到房仲拍胸保證的成數,這筆交易合約,視同無效,對買家等於是張保命符。

銀行 貸款成數 貸款利率 貸款條件
渣打銀行 最高 85 成 1.58% 起 指定理財客戶申貸經鑑價金額
達 2000 萬(限雙北)、轉貸
永豐銀行 最高 85 成 1.58% 起 購屋、轉貸、
原屋融資或轉貸
星展銀行 最高 85 成 1.62% 起 指定理財客戶
貸款最長 40 年
第一銀行 最高 8 成 1.62% 起 Fortune編列全球 500 大企業
在台之分公司員工
台灣銀行 最高 8 成 2.05% 起 2500 大企業員工
之新貸、轉貸
製表:Money101.com.tw

*貸款成數僅供參考,實際成數會依照銀行方案、房屋地段、屋況以及申請者還款能力等因素而不同。

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薪轉銀行條件好談 信用不佳申貸不易

但銀行核貸,除了物件條件以外,如果是專業人士,像是醫師、律師、會計師,或是特定500大企業的正式員工、年收入50萬元以上的軍公教人員,則更有機會貸到較高的成數,而一般上班族又比SOHO族有貸款優勢。

如果貸款條件不佳,不妨考慮有長期往來的薪轉銀行,因為個人的薪資狀況,薪轉銀行最為瞭解,通常會比較願意給出比較寬鬆的條件;否則,透過房仲或者代書熟識的銀行申請貸款,透過整包送件,在成數上也較有談判條件;至於收入不穩的SOHO族,不妨提出「資金流證明」,在購屋前一年,可以準備一個銀行帳戶,固定在某個日期5號或10號,固定存一筆錢進去,如此一來,很多銀行願意核貸的空間就會大增。

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房貸選擇因時調整 保留理財彈性空間

至於要申請哪一種房貸?政府的首購優惠貸款,當然是優先首選,除此之外,建議大家依個別狀況,選擇對自己比較有利的方案,像是在選擇「固定式利率」或「浮動式利率」時,固定式利率通常比浮動式來得稍高一點,但以現在的低利環境來說,浮動式的利率空間較大,如果承貸了幾年之後,萬一環境改變,則可以透過轉貸的方式,換取更低的利息。

此外,很多人不希望因為房貸,影響接下來投資理財的空間,現在常見的「投資型房貸」,就屬於這種比較適合善於投資理財的買屋客層,舉例來說,如果跟銀行借了1000萬房貸,在還了500萬之後,仍可把500萬再借出來用,進行財務上的彈性操作,這樣的貸款方式類似二胎,但利率又比信用貸款來得低,也是不少房貸客層的新歡。

其實,我有很多朋友,明明有能力提前還清房屋貸款,卻寧可把資金放在投資市場,甚至有些人寧願先繳寬限期的利息,也不願意還到本金部分,在老一輩眼中,這樣的購屋模式,風險過大,不可採用,但隨著時代改變,買房思維也許無須如此僵化,舉例來說,很多年輕人把買房當消耗品,如果只是買個過渡期的物件,只打算住個五、六年,的確不用把錢卡的這麼死;或是善於投資的理財達人,試算一下,一年投資報酬率倘若有個10%起跳,又何必把資金都投在利率2%上下的房屋貸款裡?但,這一切的算計,仍必須回歸個人能力的詳細評估,不可不慎!

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