【買房注意事項】 首購族看過來 不能輕忽的買房流程小細節!

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房屋首購族

第一次買房子首購族,千挑萬選好不容易找到滿意的房子,申請了青年安心成家專案,開心的簽約、辦理房屋貸款,直到搬進新家後才發現,賣方隱瞞房屋瑕疵,原本開心買房變成一場交易糾紛。其實買房流程繁瑣,簽約時有許多細節需要注意,尤其攸關個人權利的部分若稍有不察,就可能產生交易糾紛,這篇幫大家整理了幾個買房注意事項,避免買房陷阱。想要知道哪家銀行房屋貸利率最低,可以前往【各家銀行房貸利率試算】

買房注意事項 簽字議價具效力 買家抽手斡旋金全額沒收

由於首購族沒有經驗,對於定型化合約的內容一知半解,常常出了問題才回去翻閱契約,但白紙黑字已經有法律效力!簽訂合約第一步,就是「價格協商」,為了讓買賣雙方在價格上達成共識,買方可透過要約書或斡旋金,這時,由買方先付房屋總價 2~5% 左右的金額,向賣方出價展現誠意,很多人都太輕忽斡旋金的法律效力,以為可以隨便出價,殊不知簽下斡旋單之後,等同簽了簡單的買賣契約,如果買家後悔,依法斡旋金將被全額沒收。

交屋簽約流程


價格協商(付斡旋金,簽斡旋單,與買家議價)付定(約總價 2~5% )

簽約(正式簽不動產買賣合約書)

銀行貸款(決定貸款銀行、準備貸款資料)

用印(提供印鑑,委託代書辦理增值稅、契稅申報書)

完稅(進行過戶、設定手續)

交屋(交屋及交尾款)

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買房流程第二步 簽約反悔一成簽約金有去無回

如果買賣雙方對價格有了共識,買方交付賣方總價 2~5% 左右的金額為定金,然後才進入簽約,接著,買賣雙方簽立「不動產買賣合約書」,買方簽立與尾款同面額之本票交由代書保管,等尾款交付後,本票再還給買方,而買方簽約須支付一成簽約金,如果突然反悔不買,賣方可以沒收買方已支付的全部價金。

如果簽約沒有疑義,通常首購的買方,都須要辦理銀行貸款,接下來由代書在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上用印,待稅捐單位核發稅單後,代書就會通知買賣雙方,在一定時間內繳交契稅及增值稅,完稅之後就進行過戶、設定手續,最後的階段完成交屋,至此交易完成。【買房、賣房有履約保證及代書相助最安心】

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瑕疵屋舉證難!房仲隱瞞交易資訊 多輕判減少價金

辛苦多年,小 M 終於買了一間 20 坪大小的舊公寓,800 萬成交,不過,他卻在簽約後才發現,這間房子的陽台外推,大小約 1.5 坪的面積,用單坪 40 萬來算,小 M 等於是多了 60 萬買下違建空間,更嚴重的問題是,外推的違建是這兩年才增加的,如果有人檢舉的話要立刻拆除!屋主自己做的違建沒跟買家提及,惡意想把多的 1.5 坪面積夾帶在總價中成交,居心不良,但買賣雙方約都簽了,木已成舟。

像這樣的仲介糾紛時有耳聞,不肖房仲業者為提高成交金額、賺取仲介服務報酬,刻意隱瞞房屋瑕疵,購屋人在裝潢或遷入後,才發現房屋有如壁癌與漏水等狀況,像是漏水問題難到達「危害居住安全」標準,所以解約的可能性極低,儘管仲介隱瞞重大交易資訊在先,在部分情況下,買方可主張解約,但法院若認為因隱瞞所減損的經濟價值並不嚴重,多判決「減少價金」。【小心低首付陷阱背負房貸壓力

以常見的兇宅爭議為例,目前普遍認為「主建物、附屬建物曾發生自殺或他殺情事」,如果社區中庭、地下室或停車場發生非自然死亡況狀時,仲介是否有義務主動告知?碰上仲介隱瞞資訊,不小心買到兇宅的買方,除非嚴重減損該屋經濟價值,否則法院也不一定判決「解約」,同樣只能參照損害情況減少價金。

對消費者來說,簽約前還有籌碼決定是否成交,但簽約後等同是篤定成交,所以,買屋前不僅要做足功課,簽約時更要將賣方與仲介的承諾註明於合約內,像兇宅認定不一、海砂屋標準變更,契約除了可註明「購入屋為兇宅或海砂屋,買方可無條件解約」,也應將自己認定的兇宅與海砂屋的定義一併列入,才能避免買到這類瑕疵屋。【避免瑕慈屋,看屋注意事項看這篇】

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