高齡屋也有春天 政府重建貸款補助 老屋貸款這樣借!

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重建貸款

全台灣的老舊建築物,超過三十年的有 384 萬間,但都更牛步,萬一碰上個地震或意外,安全堪虞!其實,為了加速重建更新,不只政府歷年都有推出老屋重建專案,讓一般民眾入門申請;不少公營行庫也推出「重建貸款」,只要政府認定符合老舊、以及危樓,甚至可以申請全額貸款,最低利率是 2.3% ,不少老屋翻修後煥然一新,還成了報酬率倍增的金雞母!若不需要貸款太多額度,也可以申請信用貸款來做翻修。

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上班族貸款
貸款金額/年限 最高 300 萬/ 7 年 最高 350 萬/ 7 年 最高 200 萬/ 7 年
貸款利率 前二期固定利率 0.88% 、第三期機動利率 2.76% 起 第一段固定利率0.07%、第二段機動利率 2.98% 起 1.68%
總費用年百分率
APR
3.04% 3.81% 起 7.13%
手續費 3,000 元 6,800 元 8,000 元
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政府力推危老重建 重建貸款補助 45%、上限 220 萬

幾年前的台南與花蓮大地震,讓不少災民家破人亡、餘悸猶存,辛苦一輩子買的房子,瞬間崩塌,或倒或斜,甚至奪走摯愛親人的性命,這種不可承受之痛,是不少老屋屋主心中最大的恐懼,然後住了幾十年的房子要重建,少說是幾百萬的支出,這筆錢打哪來?成為重建老屋的最大絆腳石,但人命關天,咬牙住著,同樣讓人憂慮不安。

其實,經過多次天災,政府的補助政策已經有了相當的規劃!政府對危險老舊建築物重建,已補助民眾申請耐震評估的費用,初評一件補助新台幣六千到八千元;詳評則最多補助 45% ,補助上限為 40 萬;至於後續重建計畫擬訂的費用,政府補助每案 5 萬 5 千元;而補助民眾在初評後,直接進行階段性補強,一案最多補助 45%、220 萬,希望可以大幅減少老屋重建屋主的金錢負擔,讓危老重建能夠加快腳步。

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公營行庫給力相挺!低利全額貸款 房屋轉貸最低 1.7%

如果 45% 的重建補強預算不夠,現在公營行庫也有配套措施,像是台銀首創「更新重建優惠貸款」專案,符合資格的老舊、危樓住戶,可申請全額貸款,目前可享最低 2.3% 優惠利率,如為原房貸戶轉貸,利率更優惠至最低 1.8%;土銀的「危險及老舊建築物加速重建貸款」,也可協助借款人取得重建所需資金,提供 2.2% 左右優惠利率,個人房貸轉貸利率 1.7% 至 1.9% ,但利率仍需視借款人條件、整體規劃、土地坐落位置而有不同;至於兆豐銀行也推出「危險及老舊建築物重建貸款專案」,備妥專案貸款額度新台幣 100 億元。

儘管政府積極提出貸款方案,希望促進都更和老屋重建,但最主要困難是都更過程中,涉及太多權益變換而難以整合,因為現行的「危險與老屋重建條例」,是以獎勵方式鼓勵老屋住戶重建,最大的困難點,在於要住戶 100% 同意,但前端的整合問題未解決,後續的行政流程更是繁複困難,老屋重建的申請數,始終數量稀少,推動不易。

銀行重建貸款比較
銀行 台灣銀行 土地銀行
貸款金額 1,000 億 無上限
利率 提供 2.3% 左右優惠利率
個人房貸轉貸利率約 1.8%
提供 2.2% 左右優惠利率
個人房貸轉貸利率約 1.7% 至 1.9%
條件 1.屋齡超過 30 年
2.符危老重建條例資格
3.經政府評估危險建物
1.屋齡超過 30 年
2.符危老重建條例資格
3.經政府評估危險建物
4.符合地方政府重建相關規定
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卡關!老屋屋主整合不易 「釘子戶」死守不讓

換句話說,因為多數老屋屋主眾多,意見整合困難,只要有一戶不贊成,幾乎就等同不可能執行;尤其現行都更老屋重建涉及法規相當複雜,住戶權利保障等問題,加上權利變換的價值不夠公開透明,多數住戶只想要換回更多坪數,像是頂樓住戶增建、一樓住戶含地下室、陽台等權利價值認定,都讓都難以用公平機制服眾。

就算有建商介入主導,住戶與實施者之間缺乏互信,以少數要脅多數的「釘子戶」問題也有所聞,耗時多久難以預測;甚至有些原住戶,因為年事已高無力搬家,這類上了年紀的屋主,根本不想再勞師動眾,寧可現況安老,他們更擔心新屋蓋好後,會增加高額的持有稅和管理費等,乾脆不參與都更,這種多一事不如少一事的心態,讓台灣的老屋數量居高不下,安全隱憂,仍深埋在下一次不知何時爆發的天災人禍背後!

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