投資農地蓋農舍？先看最新規定與辦法

你想投資農地嗎？開車出了大台北，或走台三線，從大溪段到苗栗，沿路很多中小型的廣告招牌，寫著「農地出售」、「每坪8000元」，或是「XX莊園」、「XX山莊」、「買地送屋」、「總價350萬起」。

「莊園」、「田園」，環境真的很世外桃源，從當地較熱鬧的街區，必須一路彎彎曲曲地進入方能到達，他們一般都是遠離塵囂、空氣新鮮、有採菊東南的況味。尤其農莊多幅員廣闊，前有草坪庭院、後有花園農地，許多還是背倚山坡丘陵，形成拱衛之勢，讓一些喜歡「拈花惹草」的「假日農夫」趨之若鶩。

不過，正因為如此，農舍興建與買賣開始氾濫，特別是別墅型與豪宅型的豪華農舍，這些並非依據大自然所做的建造，很有破壞自然水保的可能。重點是，豪華農舍的擁有者，八成以上不是農民、而是投資客，這麼買來賣去，加上農舍比起都會區的大樓要相對便宜，讓許多退休族把錢砸在農舍上。

但是，在假農舍遭到環保團體等人士的抨擊後，政府決定改弦易轍，修改「農舍興建辦法」與「農業發展條例」，前者修法後已經實行，後者還須立法院三讀通過。然而，現行規定已經是，「未來只有農民及取得農地二年且有實際農業生產者，才可申請蓋農舍」。

換言之，你如果考慮要投資農地，除非你有務農的事實，而且作物不能是自給，要有銷售的實際情況才可以。如此規定，讓許多仲介直喊苦，認為會讓農舍買賣完全停滯、農地價格崩跌。

投資農地

根據相關法令，農舍有幾項重要規定：
1.參加農保、農會及水利會、漁會會員，從事農業生產一年以上，且提出相關佐證資料。
2.購買農舍：年滿20歲或未滿20歲已婚者，實際從事農業生產一年以上的農民，無自用農舍。
3.面積只能是農地的十分之一。
4.農舍不能蓋在農地中央。
5.農地不能只種花花草草。
6.農舍外十分之九農地未耕作，最重可撤照。

事實上，農莊或農舍若不能蓋別墅或豪宅型，就沒有太吸引人之處，而且農莊未來的保值性如何？只是大多數買農莊的人多是用來度假，然而看到這麼多的規定，要當個真正的農夫已經不容易了，更遑論買個小木屋。

再者，銀行對於農舍的貸款，也不見得成數會比較高，因為農舍的地點比較鄉村，土地也是非都市土地，地價較為便宜，因此，如果沒有多一點現金可以使喚，要貸款到一個好數目與好利率，就要看你其他的財富條件了。

最新農舍興建、購買與移轉規範
項目	修法前	修法後
誰可以興建農舍？	農民，但未納入農民身分認定、申請興建農舍資格。	只有農民、健保第三類被保險人及檢附有農業生產證明者。
誰可以購買農舍？	未規範農舍移轉承受人。	農民、從事農業生產超過一年，且沒有自用農舍者。繼承者不受上述條件限制：受贈者限配偶或二等親，且受贈人法拍人都沒有自用農舍。
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購買興建農舍最新規定
	《農業發展條例》18之1條修正草案	「農舍興建辦法」修正草案
實施時間	待立法院審議完成三讀後實施	已公布實施
規範對象	農舍購買者	農舍興建者
農民資格	1.參加農保者 2.農會及水利會、漁會會員 3.實際從事農業生產1年以上，並有相關佐證資料。	1.參加農保者 2.農會及水利會、漁會會員 3有心從事農業生產的自然人，須提供取得農地2年實際耕作佐證資料，並提出營運計畫書。
備註	如因為繼承、配偶或二等親內直系血親贈與、法院拍賣，雖不具農民資格，可以購買農舍。	農舍如影響實際耕作，或農地無耕作之實，最重可撤照。
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