房屋增貸利率多少？2026增貸條件、額度公式與月付金試算

房屋增貸是什麼？房貸還沒繳完也能申請嗎？

房屋增貸通常是向原房貸銀行，以同一間房屋重新申請一筆額外貸款。房貸還沒繳完也可以提出申請，但銀行會重新鑑價，並依原房貸餘額、收入、負債、信用紀錄與資金用途決定是否核貸。

房屋增貸利率不一定等於原本的購屋房貸利率，可貸金額也不是房屋增值多少就能全部借出。申請前應同時試算額度、月付金、總利息與相關費用，並確認是否受到中央銀行不動產信用管制。

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房屋增貸、轉增貸與原屋融資差別

房屋增貸的前提是房屋已有貸款，而且仍有可貸空間。借款人通常向原房貸銀行提出申請，由銀行重新評估房屋價值與還款能力，再決定是否增加額度。

增貸核准後，銀行可能保留原房貸並新增一筆貸款帳號，也可能重新整合額度或調整契約，實際帳號、利率與還款方式以核貸方案為準，不一定都會變成兩筆獨立房貸。

2026房屋增貸利率多少？銀行方案與費用比較

房屋增貸利率通常不等於原購屋房貸利率，也不宜直接套用五大銀行新承做購屋貸款平均利率。銀行會依房屋重新鑑價、原貸款餘額、收入、總負債、信用紀錄與資金用途個別核定。

以下僅整理本次能從銀行官網確認的房屋增貸、房屋加值貸款或轉增貸公開方案。不同方案的適用客群並不相同，表列最低利率不等於實際核貸利率。

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房屋增貸可以貸多少？額度公式與案例

房屋增貸沒有固定額度。銀行通常先重新鑑價，再以核准的總貸款成數估算擔保空間，扣除原房貸剩餘本金後，才是可能的增貸空間。

上述800萬元只是理論擔保空間，不代表銀行一定核准800萬元。銀行仍會檢查收入、總負債、信用、資金用途及央行規定，實際核貸額度可能明顯低於公式結果。

哪些因素會降低房屋增貸額度？

• 房屋鑑價低於屋主預期，或房屋所在地、屋齡與流通性不佳。
• 原房貸餘額仍高，可增加的擔保空間有限。
• 收入不足、總負債偏高或每月還款能力有限。
• 近期有遲繳、信用卡循環或密集聯徵紀錄。
• 資金用途不明確，或案件受到央行信用管制。

房屋增貸條件有哪些？怎麼提高過件率？

申請人原則上須為成年人，但各銀行仍可能自行設定最低申請年齡、貸款到期年齡、收入與工作年資要求。民法成年年齡已自2023年起調降為18歲，因此不能再把20歲寫成所有銀行共通門檻。

銀行常見審核條件

• 還款紀錄：原房貸是否正常繳款，有無遲繳或催收紀錄。
• 收入與工作：薪資、營業收入、租金及其他可證明的穩定收入。
• 信用與負債：信用卡、信貸、車貸及整體月付金負擔。
• 房屋條件：所在地、屋齡、用途、產權、鑑價及流通性。
• 資金用途：裝修、週轉、購車或整合負債等用途須如實說明。

提高房屋增貸成功率的方法

1. 申請前先降低信用卡循環及不必要的貸款餘額。
2. 準備薪轉、扣繳憑單、所得清單或營業收入資料。
3. 保持原房貸正常繳款，避免近期遲繳。
4. 提出明確的申請金額、資金用途與還款規劃。
5. 先詢問原銀行，不要在短期內同時向過多銀行正式送件。

房屋增貸試算：貸款200萬元每月要繳多少？

假設增貸200萬元、貸款20年、採本息平均攤還，在不計開辦費及其他費用的情況下，年利率2.8%時每月約繳10,893元；若利率上升至3.8%，每月約繳11,910元。

延長年限可以降低每月付款，但還款時間越長，總利息通常越高。比較方案時，不能只看月付金是否下降，也要確認是否因延長年限而增加長期負擔。

房貸增貸會受到央行信用管制嗎？

會。若原購屋貸款屬於中央銀行規範的管制案件，增貸額度、寬限期與資金用途都可能受到限制。銀行不能只以一般增貸方案處理，而須依原貸款類型及現行規定重新確認。

• 部分受管制案件在原貸款撥款三年內辦理增貸，額度會受到原貸款成數及本金攤還進度限制。
• 相關增貸不得設置寬限期。
• 借款人須切結增貸資金不流向購買受限制貸款條件的不動產。
• 銀行必須核實認定資金用途，不能只以借款人口頭說明為準。
• 滿三年後辦理增貸，原貸款餘額加上增貸金額仍須符合適用的貸款成數上限。

最新適用範圍與個案判斷，可參考中央銀行不動產貸款規定問答，並向原房貸銀行確認。

房貸多久可以增貸？一定要繳滿一年嗎？

法規沒有規定所有房貸繳滿6個月或1年就一定能增貸。銀行通常會檢視一段期間的正常繳款紀錄，但實際受理時間仍取決於原銀行政策、房貸契約、房屋增值空間、已償還本金及央行信用管制。

即使銀行願意受理，也不代表一定核准。若房貸剛撥款不久、原始貸款成數已高、房屋沒有明顯增值，或申請人近期增加其他負債，能取得的增貸空間可能有限。

房屋增貸流程、文件與撥款時間

房屋增貸申請流程

1. 詢問原銀行：確認目前是否可申請增貸及初步條件。
2. 提出申請：說明申請金額、資金用途與希望的年限。
3. 準備文件：提供身分、所得、房屋與原貸款資料。
4. 房屋鑑價：銀行重新評估房屋市值及擔保空間。
5. 徵信審核：檢查收入、信用、負債及還款能力。
6. 確認核貸條件：比較額度、利率、年限、費用與綁約。
7. 簽約與撥款：完成契約及必要設定程序後撥款。

房屋增貸需要哪些文件？

• 身分證明文件。
• 所得、薪轉、扣繳憑單或其他財力證明。
• 原房貸餘額及近期繳款紀錄。
• 房屋及土地相關資料。
• 裝修報價、債務清單或其他資金用途證明。
• 銀行依個案要求的其他文件。

部分銀行提供線上申請、上傳文件及線上簽約，可縮短填表與補件流程；但實際撥款時間仍取決於鑑價、徵信、文件是否完整及是否須辦理抵押權設定，不能保證所有案件都能當日或數日內撥款。

房屋增貸優缺點有哪些？

房屋增貸、轉增貸與二順位房貸怎麼選？

建議比較順序：先詢問原銀行房屋增貸，再比較其他銀行轉增貸；前兩種方式不適用時，才審慎評估二順位房貸。

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土地銀行、臺灣銀行房屋增貸怎麼申請？

搜尋「土銀增貸條件」「土銀增貸利率」或「台銀房貸增貸試算」時，要注意銀行的一般購屋房貸利率不一定就是增貸利率。土地銀行、臺灣銀行及其他公股銀行仍會依原房貸、重新鑑價、資金用途與申請人條件個案審核。

• 先詢問原承貸分行：確認是否有可用的原設定額度，或是否須追加抵押權設定。
• 要求正式試算：取得核貸利率、月付金、總費用年百分率與相關費用。
• 確認央行限制：詢問原貸款是否屬管制案件，以及增貸額度與用途限制。
• 沒有公開專屬利率時：應標示「依個別審核」，不能以一般購屋房貸利率代替。

房屋增貸利息可以抵稅嗎？

房屋增貸若是額外取得資金，用於裝修、投資、購車、整合負債或日常週轉，其利息通常不屬於「自用住宅購屋借款利息」，不能列報購屋借款利息扣除。

如果辦理房貸轉貸，原始購屋貸款尚未清償額度內的利息，符合財政部規定時才可能申報。自用住宅購屋借款利息每一申報戶以一屋為限，當年度可扣除金額還須減除儲蓄投資特別扣除額，最高30萬元。詳細條件可參考財政部稅務入口網說明。

綁約與提前清償也要一起檢查

房屋增貸沒有所有銀行共通的綁約期間。銀行可能提供限制清償、無限制清償或分段計算違約金的方案。選擇無限制清償方案，也可能適用較高利率。

簽約前應確認部分提前還本、全部清償、塗銷抵押權的計費方式，以及原房貸與新增貸款是否分開計算違約金。

房屋增貸常見問題

Q1. 房屋增貸可以貸多少？

沒有固定金額。銀行會以重新鑑價、可核貸成數與原房貸餘額估算擔保空間，再依收入、負債、信用、資金用途與央行規定決定實際額度。

Q2. 房貸還沒繳完可以增貸嗎？

可以提出申請。只要房屋仍有可貸空間，且申請人重新通過銀行的鑑價與授信審核，就可能取得增貸額度。

Q3. 房貸多久可以增貸？

沒有所有銀行共通的6個月或1年規定。銀行會檢視繳款紀錄、貸款契約、房屋價值及央行管制，符合受理條件也不代表一定核准。

Q4. 房屋增貸好過嗎？

取決於原房貸繳款、收入穩定度、信用、總負債、房屋鑑價與資金用途。房屋有增值不代表申請人一定具有足夠還款能力。

Q5. 房屋增貸需要多久？

時間依文件完整度、房屋鑑價、徵信與抵押權程序而異。部分既有房貸客戶可使用線上流程，但不代表所有案件都能當日撥款。

Q6. 房屋增貸後會有兩筆貸款嗎？

不一定。銀行可能新增貸款帳號，也可能在原設定額度內增加分項，或重新整合契約，應以核貸通知及貸款契約為準。

Q7. 房屋增貸資金可以再拿去買房嗎？

須依銀行核准用途使用。適用央行管制的案件，借款人須切結增貸資金不流向購買受限制的不動產，銀行也會核實查驗用途。

Q8. 房屋增貸可以有寬限期嗎？

不能一概而論；但適用中央銀行信用管制規定的相關增貸不得提供寬限期。非管制案件是否提供，仍依銀行產品與個案核定。

Q9. 房屋增貸利息可以抵稅嗎？

額外取得並用於裝修、投資、購車或週轉的增貸利息，通常不能列報自用住宅購屋借款利息扣除；轉貸則僅有原購屋貸款未清償額度內的利息可能適用。