買屋該選「青年安心成家」還是「一般房貸」?

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低利時代

房價高漲的時代,資金有限的首購族,為了減輕首購族的負擔,政府提供「青年安心成家」貸款利多,讓年輕人可以用比較優惠的房貸利率購屋,看似立意良善的優惠方案,真的有比較有利嗎?新的「青年安心成家」購屋優惠貸款有新制上路,如何選擇?攸關動輒二十年,甚至三十年的房貸重擔,不可不慎!延伸閱讀:【中年買房還到退休成常態?20 年房貸 VS. 30年房貸 怎麼選?】【央行重手打房 九成房貸已成往事?小心勿踩房貸加信貸的三大陷阱!】

【政府貸款政策彙整】

👌 勞工紓困貸款 👫 青年創業貸款 👨‍👩‍👧‍👧 青年安心成家
🏠 住宅貸款利息補貼 📚 教育部留學貸款 📖 就學貸款申請資格
🏘 住宅補貼/租金補貼 🤱 育兒津貼/托育補助 🤰 全台各縣市生育補助
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2021「青年安心成家」最高可貸800萬 寬限延至五年 新增「本金攤還」方式

2011年起,「青年安心成家」房貸新制方案, 提供優惠貸款給18歲以上,借款人和配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅的人,貸款成數最高8成,貸款額度最高800萬,超過的部分,則另外搭配一般房貸方案。而現行「青年安心成家」的房貸利率方案有三種,第一種為一段式機動利率方案,利率1.43%,1月1日起,降至1.4%;第二種為二段式機動利率方案,前兩年利率1.19%,第三年起1.49%;第三種為混合式固定利率方案,第1年固定利率1.37%、第2年固定利率1.47%,第3年起機動利率1.49%。

此外,受到疫情影響,「青年安心成家購屋優惠貸款」不受貸款年限最長30年限制,寬限期可延長,但最多不逾五年,如果原貸款人貸款30年,但沒有適用寬限期,就可以新增五年寬限期,貸款年限可以「30+5」,也就是35年;如果先前已適用三年寬限期,那麼新增寬限期只能給兩年。

110年的新制,還增加了「本金平均攤還」的方式,由於目前市場多半適用「本息平均攤還」,每一期的攤還金額都一樣,但有一些貸款人,希望有能力就多還一些,新增的「本金平均攤還」方式,隨著本金減少,利息跟著減少,每期攤還金額會逐漸下降。

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新低利時代顛覆過往!「一般銀行」利率比「青年安心成家」更優惠

過去,「青年安心成家」對於短期持有條件,的確優於一般民營銀行,但,看似優惠的「青年安心成家」房貸方案,在後疫情時代,卻不如以往那麼優惠了!因為央行去年率先祭出降息利多,現在的房貸利率,平均降至1.31%,這是十年來的最低點,如果房貸戶選擇的是民營銀行的「一段式固定利率」方案,比起選擇「青年安心成家」房貸,採日後「分段機動計息」方式來還款,也就是前兩年利率1.19%,第三年起1.49%,兩者的總繳金額,已經相距不遠。

舉例來說,如果同樣貸款800萬,沒有寬限期,採20年攤還的房貸,採「青年安心成家」二段式機動利率方案,前兩年利率1.19%,第三年起1.49%,總繳金額約921萬;如果採「一般銀行」平均1.31%的利率來計算,總繳金額約910萬,高下立判,「青年安心成家」房貸並沒有比較優惠,可見在低利時代下,選擇青年安心房貸的人,恐怕會越來越少。

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貸款金額拉高、計息時間拉長 「青年安心成家」優惠恐成口號迷思

事實上,在央行降息之前,持有越久的房貸戶,選擇「青年安心成家」房貸方案,就未必比較划算!以「青年安心成家」房貸的最高800萬元額度來看,房貸族如果買房想投資,持有房子時間可能會少於10年者,選擇「青年安心成家」可能比較划算一點;如果持有時間有可能超過10年的話,選擇「一般民營銀行」一段式首購方案,就可能會比較省;此外,如果貸款金額拉高,比起「青年安心成家」房貸的最高800萬元額度高出許多的房貸戶,選擇一般民營銀行提供的房貸方案,也可能反而更為優惠。

由此看來,「青年安心成家」分段式房貸,只有申貸的前幾年比較優惠,拉長戰線,甚至貸款金額越高,都會稀釋掉優惠房貸的好康,建議大家選擇貸款時,一定要先試算、多比較,不要落入優惠方案的口號迷思中,有時候,一般銀行的房貸,在市場的競爭壓力下,有機會可以提供更多的優惠!

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