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房貸試算公式有哪些?怎麼算?首購房貸試算/青年首購試算/1000萬房貸試算等 4 大情境算給你看

Joyce

Joyce

最後更新於 24 十一月, 2023

房價下跌是購入房地產的好時機,無論是安居樂業者、投資客、換屋族,往往都會需要向銀行借貸房屋貸款,來減輕負擔完成自己添購新屋的夢想。而房貸有哪些細節需要注意呢?跟銀行借款的房貸利率是多少?每個月需要還款多少月付金呢?有哪些房貸試算的公式或工具呢? Money101 透過這篇列出常見房貸試算範例和相關重點,根據不同情境一一算給大家參考!最新房貸利率重點: 【目前房貸利率最低是多少?最新房貸利率比較、每月還款金額一次看】

房貸月付金是什麼

房貸月付金顧名思義就是向銀行借房屋貸款每月需要還款的金額,每筆房貸的月付金會因為房貸本金、年利率、貸款期限而有所差異。此外,使用不同的攤還方式,會有不同計算公式,進而影響到每月需要繳付的金額。

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101

閱讀更多:【房貸支持金是什麼?3 萬補助金怎麼拿?申請時間/資格/申請方式懶人包】

房貸試算方式

房貸試算最主要有兩大公式,分別是:本金平均攤還法、本息平均攤還法,我們特別統整出兩大公式的優缺點比較,一起來看看差異為何:

房貸計算方式優缺點比較

  本金平均攤還法 (本金定額攤還法) 本息平均攤還法 (本息定額攤還法)
定義 將貸款全部的本金依照期數平均分攤,利息隨貸款餘額逐月遞減 將本金與利息合計,依照貸款期數平均分攤於每期償還
優點 每月攤還固定本金
貸款期間的利息總支出較少
每月還款金額固定
貸款初期攤還的本金較少
缺點 貸款前期還款壓力大
每月還款金額不固定
貸款期間總利息支出較多
計算公式較複雜
適合誰 資金寬裕、現金流較具彈性者
未來收入可能減少者(如:退休族)
希望每月繳納固定金額者
現金流較不具彈性者(如:上班族)
製表:Money101

房貸試算公式

  • 本金平均攤還 試算公式:
    (A) 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數(=貸款年期 x 12)
    (B) 每月應還利息金額=本金餘額×月利率 (月利率=年利率 ÷ 12)
    每月應還本息金額=(A)每月應還本金+(B)每月應還利息
  • 本息平均攤還  試算公式:
    (A) 每月應還本息金額的平均攤還率 ={ [ (1+月利率) ^月數] × 月利率 } ÷ { [(1+月利率) ^月數]-1 }  
    (B) 平均每月應還本息金額=貸款本金×(A)每月應還本息金額之平均攤還率
    (C) 每月應還利息金額=本金餘額 x 月利率
    每月應還本金金額=(B)平均每月應還本息金額 - (C) 每月應還利息金額

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製表:Money101

 

首購房貸試算

了解完房貸是怎麼樣計算本金、利息和有哪些計算方式後,接著我們就要進入房貸試算範例,這邊我們以多個情境包含首購房貸試算、青年首購試算、1000萬房貸試算等進行試算,第一個我們以首購房貸為例,以中國信託公教優利房屋貸款並使用本金平均攤還法試算借貸 300 萬、貸款 30 年、利率 2.06%(機動計息),第一、二個月月付金金額:

  • (A) 平均每月應還本金金額=3,000,000 ÷ (30 x 12) = 8,333
  • (B) 每月應還利息金額=3,000,000 × (2.06% ÷ 12) = 5,150
  • 第一個月應還本息金額= (A) 8,333+(B) 5,150 = 13,483
  • 第二個月應還本息金額= 8,333 + (3,000,000 - 8,333) × (2.06% ÷ 12) = 13,469

閱讀更多:【房貸增貸怎麼做?轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?申請教學文件懶人包】

青年首購房貸試算

青年首購房貸我們用彰化銀行青年首次購屋優惠貸款進行試算,使用使用本金平均攤還法、借貸 200 萬、貸款期間 20 年、貸款年利率 1.94% (機動計息),第一、二個月月付金金額如下:

  • (A) 平均每月應還本金金額=2,000,000 ÷ (20 x 12) = 8,333
  • (B) 每月應還利息金額=2,000,000 × (1.94% ÷ 12) = 3,233
  • 第一個月應還本息金額= (A) 8,333+(B) 3,233 = 11,566
  • 第二個月應還本息金額= 8,333 + (2,000,000 - 8,333) × (1.94% ÷ 12) = 11,553

閱讀更多:【新青年安心成家房貸最低 1.775% 起 最新青安房貸懶人包】

1000 萬房貸試算

購屋時申請房貸除了利率、貸款期間外,當然能貸款的金額越高越好,因此也非常多人關注 1000 萬房貸試算,若想借貸1000 萬房貸的話,每月需要還款多少金額呢?這邊我們使用台新線上試算工具試算,借貸金額 1,000 萬、貸款年期 30 年、貸款年利率 2.14 %,分別透過本金平均攤還法以及本息平均攤還法計算結果如下圖:

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(本金平均攤還試算 1000 萬房貸。圖片來源:台新銀行房貸每月還款金額試算)

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(本息平均攤還試算 1000 萬房貸。圖片來源:台新銀行房貸每月還款金額試算)

閱讀更多:【二胎房貸是什麼?銀行利率、申請條件、注意事項一次看】

住宅補貼房貸試算

針對買房政府也有推出相關住宅補貼,像是自購住宅補貼房貸支持金青安房貸等,內政部不動產資訊平台也推出試算住宅補貼的房貸試算工具,以借貸金額 250 萬、貸款年期 20 年、貸款年利率 1.345% ,身分別第一類為例,試算結果如下:

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(圖片來源:內政部不動產資訊平台)

閱讀更多:【自購住宅貸款利息補貼怎麼申請?申請資格/補貼額度/優惠利率整理】

房貸試算重點

看完上面幾個房貸試算範例後,最後要告訴大家,在著手進行房貸試算前要先注意到幾個重點,包含了解合約內容中明訂的貸款總額、利率、貸款期限、寬限期,還需特別留意貸款方案的總費用年百分率(APR),藉以算出該筆貸款的實際總成本利率。另外,仍需注意借貸人負債比是否符合金管會規定,計算公式有:DBR < 22、月負債比 < 70%、總資產負債比 > 1.5倍,才有比較高的機會順利通過貸款。

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房貸試算常見問題

Q1. 房貸試算公式有哪些?
常見房貸試算公式包含本金平均攤還法、本息平均攤還法兩種,詳細計算方式可參考房貸試算公式相關差異可看房貸試算方式比較

Q2. 房貸試算怎麼算?

除了可參考本文所列出的計算公式,內政部及各大銀行也提供線上房屋貸款試算工具,若有需要房貸試算的讀者都可以利用這些工具更有效率的算出房貸月付金,並精準計算總費用年百分率(APR),進而更準確的評估符合自身所需的房貸方案。

Q3. 1000 萬房貸試算每月還多少?

假設借貸 1000 萬房貸、貸款年期 30 年、貸款年利率 2.14%,透過本金平均攤還法計算,每個月需還款月付金都不同,第一個月為 45,611 元;若以本息平均攤還法而言,每個月需繳納的月付金固定為 37,666 元。

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