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房屋抵押貸款是什麼
房屋抵押貸款就是民眾將名下的房子，抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構取得資金，優點是以房地作為抵押物擔保向銀行借貸，對於銀行來說風險較低，一般而言，民眾貸款利率也會較低。
房屋抵押貸款就像信用貸款，會依據借款人的需求、信用狀況有很多不同種類，比如說房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸這些都屬於房屋抵押貸款的一種。
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| 中國信託 融資房貸 | 前12期機動利率2.06% 第13期起機動利率2.56%起 | 6,500元 | 37,263 |
| 註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準） | |||
| 製表：Money101 | |||
房產抵押貸款利率
房屋抵押貸款會視個人信用、房屋現有貸款成數，利率會有不同，像是拿家中無房貸的屋子進行原屋融資，利率最優，可比擬一般房貸水準約2%水準，但實際狀況仍要視房屋鑑價而定。
至於房屋已有貸款，想再拿房抵押借錢的二胎房貸，以銀行利率最優，約2.5~16%，但審核嚴格、放款相對保守，信用稍有瑕疵難過關。其他如融資公司，年利率7%~16%。至於民間抵押管道如當鋪、資產管理公司，年利率多半約20%起跳。
以房屋抵押貸款中常見的二胎房貸來看，現以新光利率、年限條件最優，不過實際上仍視個人信評、房屋貸款及鑑估條件，將會有不同。
二胎房貸利率 |
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| 銀行 | 額度 | 年利率 | 最長年限 | 開辦費 |
| 新光銀行 | 600萬 | 2%~7.5% | 15年 | 9000元起 |
| 兆豐銀行 | 依銀行規定 | 2.5%起 | 10年 | 3300元 |
| 國泰銀行 | 150萬 | 2.5%起 | 10年 | 貸款金額1% |
| 玉山銀行 | 50萬起 | 2.66%~9.88% | 15年 | 貸款金額1% |
| 凱基銀行 | 50萬起 | 2.92%起 | 10年 | 10000元 |
| 遠東銀行 | 25萬起 | 3%起 | 7年 | 5000元 |
| 台新銀行 | 300萬 | 3.25%~18% | 7年 | 12000元 |
| 日盛銀行 | 300萬 | 3.81%起 | 10年 | 15000元 |
| 王道銀行 | 500萬 | 4.50%起 | 15年 | 15000元 |
| 永豐銀行 | 50萬起 | 4.77%起 | 7年 | 12000元 |
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房屋抵押貸款成數
房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右，假設房屋估價1000萬，房屋抵押約可貸款到800萬的額度，不過若房屋還有貸款200萬沒還完，銀行估價時會先扣除，再乘於房屋殘值8成。
舉例來說，房屋估價1000萬的房子，目前還有200萬房貸款，銀行會先扣除200萬的房貸，再乘上房屋殘值8成，大約可貸到640萬（1000萬 - 200萬 = 800萬，800萬X8成=640萬）。若是房屋再貸款後增值，實際可借的金額更多，實際上看個人信用狀況以及房屋鑑價而定。
房屋抵押貸款申請條件
- 年齡：申請人的年齡最低需滿20歲，最高視各家銀行有所不同，大約落在60歲。值得注意的是，若找銀行辦理，銀行會限制「申請人年齡」加上「貸款期限」加計不得超過75歲的規定，比如房屋抵押貸款30年，借款人不得超過45歲
- 個人信用狀況：若個人信用有瑕疵，貸款利率、成數會較差，尤其二胎房貸，對銀行風險更高，若是信用、房屋鑑價條件不佳，可能會被婉拒
- 屋齡：一般而言，房屋屋齡越舊、區段越差，貸款利率、成數會較差
房屋抵押貸款申請流程
房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似，包含估價、審核、設定、撥款等步驟，想知道詳細房貸流程可以參考此篇文章：房屋貸款流程有哪些？審核時間需要多久？要準備哪些文件？六步驟一次搞懂！
🔎房屋抵押貸款需要準備哪些文件
- 身分證、第二證件、印章
- 財力證明文件（薪轉資料或是報稅文件）、房屋土地所有權狀
- 若房屋仍有貸款，則需再準備近一年房屋貸款繳款明細
房屋抵押貸款管道有哪些
房屋抵押貸款管道包含銀行、融資公司與民間借貸，一般而言，銀行條件最嚴格，利率條件最優，之後依序為融資公司、民間借貸，其中民間借貸因風險評估最寬鬆，利率多半較高，甚至算月息。不過，民眾需特別留意，若曾有民間借貸紀錄，恐被多數銀行認為風險較高，短期內要再向銀行借貸，恐遭婉拒
增貸、轉貸、二胎房貸差別
房屋還有貸款的屋主，可透過增貸、轉貸、二胎等方式，再多貸一筆資金出來，以利率條件與成本來看，多半優先會找原貸款銀行辦理增貸，才會考慮轉貸，最後才是二胎。
房屋抵押貸款種類 |
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| 增貸 | 轉貸 | 二胎房貸 | |
| 內容 | 房貸繳款一陣子後，將已還完款的本金，再貸款出來申請房貸 | 將房貸從A轉到B銀行，房屋若有增值，將可增貸 | 原房屋有貸款時，再向另一家銀行抵押借款 |
| 優點 | 利率低、貸款年限長 | 可降低還款利率、增加還款年限、額度等 | 貸款額度有機會比房貸增貸高 |
| 缺點 |
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2.46% | 首期利率0.01%、第2期起為機動利率2.54%起 |
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3.21% | 首期利率0.01%、第2期起為機動利率2.90%起 |
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房屋抵押貸款常見問題
Q1.房屋抵押貸款額度是多少？
房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右，不過若房屋還有貸款沒還完，銀行估價時會先扣除，再乘於房屋殘值8成。
Q2.申辦房屋抵押貸款需要準備哪些文件？
身份證、第二證件、印章、財力證明文件（薪轉資料或是報稅文件）、房屋土地所有權狀，若房屋仍有貸款，需再準備近一年房屋貸款繳款明細。
Q3.房屋抵押貸款流程是什麼？
房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似，包含銀行鑑價→聯徵審核→照會與簽約對保→不動產抵押權設定等步驟，詳細內容可參考👉房貸抵押流程
Q4.房屋抵押貸款優點？
房屋抵押貸款具備審核速度快、變現容易、利率低、年限長、成本低等優點。
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