房屋抵押貸款是什麼?可以貸到多少錢?銀行房屋抵押貸款利率比一比

Rick

Rick

最後更新於 29 五月, 2024

房屋除供自住使用外,更可將房屋抵押給銀行借貸,可說是真正的「有土斯有財」。一般民眾聽到房屋抵押借款,難免會有過多聯想,其實只要運用得宜、控制風險,透過這項理財工具,將可取得低成本的一套資金,Money101將剖析什麼是房屋抵押貸款?究竟有哪些管道?利率條件為何?讓你輕鬆透過房屋,借到一筆好便宜的資金!延伸閱讀:【房貸轉貸、轉增貸是什麼?利率多少?如何申請?】

房屋抵押貸款是什麼

房屋抵押貸款就是民眾將名下的房子,抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構取得資金,優點是以房地作為抵押物擔保向銀行借貸,對於銀行來說風險較低,一般而言,民眾貸款利率也會較低。

房屋抵押貸款就像信用貸款,會依據借款人的需求、信用狀況有很多不同種類,比如說房屋融資貸款、理財型房貸房屋增貸房屋轉增貸二胎房貸這些都屬於房屋抵押貸款的一種。

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註:以貸款1000萬、30年期房貸試算(實際金額以銀行為準)
製表:Money101
 

房產抵押貸款利率

房屋抵押貸款會視個人信用、房屋現有貸款成數,利率會有不同,像是拿家中無房貸的屋子進行原屋融資,利率最優,可比擬一般房貸水準約2%水準,但實際狀況仍要視房屋鑑價而定。

至於房屋已有貸款,想再拿房抵押借錢的二胎房貸,以銀行利率最優,約2.5~16%,但審核嚴格、放款相對保守,信用稍有瑕疵難過關。其他如融資公司,年利率7%~16%。至於民間抵押管道如當鋪、資產管理公司,年利率多半約20%起跳。

以房屋抵押貸款中常見的二胎房貸來看,現以新光利率、年限條件最優,不過實際上仍視個人信評、房屋貸款及鑑估條件,將會有不同。

二胎房貸利率

銀行 額度 年利率 最長年限 開辦費
新光銀行 600萬 2%~7.5% 15年 9000元起
兆豐銀行 依銀行規定 2.5%起 10年 3300元
國泰銀行 150萬 2.5%起 10年 貸款金額1%
玉山銀行 50萬起 2.66%~9.88% 15年 貸款金額1%
凱基銀行 50萬起 2.92%起 10年 10000元
遠東銀行 25萬起 3%起 7年 5000元
台新銀行 300萬 3.25%~18% 7年 12000元
日盛銀行 300萬 3.81%起 10年 15000元
王道銀行 500萬 4.50%起 15年 15000元
永豐銀行 50萬起 4.77%起 7年 12000元
製表:Money101

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閱讀更多:【目前房貸利率最低是多少?2024各大銀行房貸利率、還款金額比一比】

房屋抵押貸款成數

房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右,假設房屋估價1000萬,房屋抵押約可貸款到800萬的額度,不過若房屋還有貸款200萬沒還完,銀行估價時會先扣除,再乘於房屋殘值8成。

舉例來說,房屋估價1000萬的房子,目前還有200萬房貸款,銀行會先扣除200萬的房貸,再乘上房屋殘值8成,大約可貸到640萬(1000萬 - 200萬 = 800萬,800萬X8成=640萬)。若是房屋再貸款後增值,實際可借的金額更多,實際上看個人信用狀況以及房屋鑑價而定。

房屋抵押貸款申請條件

  • 年齡:申請人的年齡最低需滿20歲,最高視各家銀行有所不同,大約落在60歲。值得注意的是,若找銀行辦理,銀行會限制「申請人年齡」加上「貸款期限」加計不得超過75歲的規定,比如房屋抵押貸款30年,借款人不得超過45歲
  • 個人信用狀況:若個人信用有瑕疵,貸款利率、成數會較差,尤其二胎房貸,對銀行風險更高,若是信用、房屋鑑價條件不佳,可能會被婉拒
  • 屋齡:一般而言,房屋屋齡越舊、區段越差,貸款利率、成數會較差

房屋抵押貸款申請流程

房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似,包含估價、審核、設定、撥款等步驟,想知道詳細房貸流程可以參考此篇文章:房屋貸款流程有哪些?審核時間需要多久?要準備哪些文件?六步驟一次搞懂!

🔎房屋抵押貸款需要準備哪些文件

  • 身分證、第二證件、印章
  • 財力證明文件(薪轉資料或是報稅文件)、房屋土地所有權狀
  • 若房屋仍有貸款,則需再準備近一年房屋貸款繳款明細

房屋抵押貸款管道有哪些

房屋抵押貸款管道包含銀行、融資公司與民間借貸,一般而言,銀行條件最嚴格,利率條件最優,之後依序為融資公司、民間借貸,其中民間借貸因風險評估最寬鬆,利率多半較高,甚至算月息。不過,民眾需特別留意,若曾有民間借貸紀錄,恐被多數銀行認為風險較高,短期內要再向銀行借貸,恐遭婉拒

增貸、轉貸、二胎房貸差別

房屋還有貸款的屋主,可透過增貸、轉貸、二胎等方式,再多貸一筆資金出來,以利率條件與成本來看,多半優先會找原貸款銀行辦理增貸,才會考慮轉貸,最後才是二胎。

房屋抵押貸款種類

  增貸 轉貸 二胎房貸
內容 房貸繳款一陣子後,將已還完款的本金,再貸款出來申請房貸 將房貸從A轉到B銀行,房屋若有增值,將可增貸 原房屋有貸款時,再向另一家銀行抵押借款
優點 利率低、貸款年限長 可降低還款利率、增加還款年限、額度等 貸款額度有機會比房貸增貸高
缺點
  • 信用條件審核嚴格
  • 貸款額度、申請成功率低
  • 轉貸時需支付額外成本、申請時間較長
  • 持分房屋若要辦理,必須所有持分人都同意
  • 貸款利率相對高
  • 審核時間較長
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房屋抵押貸款常見問題

Q1.房屋抵押貸款額度是多少?

房屋抵押貸款成數約為房屋殘值的8成左右,不過若房屋還有貸款沒還完,銀行估價時會先扣除,再乘於房屋殘值8成。

Q2.申辦房屋抵押貸款需要準備哪些文件?

身份證、第二證件、印章、財力證明文件(薪轉資料或是報稅文件)、房屋土地所有權狀,若房屋仍有貸款,需再準備近一年房屋貸款繳款明細

Q3.房屋抵押貸款流程是什麼?

房屋抵押貸款申請流程與申請一般房貸流程類似,包含銀行鑑價→聯徵審核→照會與簽約對保→不動產抵押權設定等步驟,詳細內容可參考👉房貸抵押流程

Q4.房屋抵押貸款優點?

房屋抵押貸款具備審核速度快、變現容易、利率低、年限長、成本低等優點

閱讀更多:【理財型房貸是什麼?利息怎麼計算?8間銀行理財型房貸利率整理】

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